为了促进房地产市场健康发展，抑制房价过快上涨，近日，财政部、国家税务总局又联合下发了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》财税[2011]12号，同时废止了财税[2009]157号文件。本文件和财税[2009]157号文件相比，主要变化有：

　　1.个人将购买不足5年的住房对外销售的，不再区分是否是普通住宅，均全额征收营业税

　　通知规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；此规定的变化是：财税[2009]157号文件规定，对个人将购买不足5年的住房对外销售的，区分普通住宅和非普通住宅，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收进减往购买房屋的价款后的差额征收营业税；财税[2011]12号文件下发后，将不再区分是否普通住宅，只要购买不足5年就对外出售的均全额征收营业税。

　　2.个人个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售的，要区分是否普通住宅分别征税

　　文件规定，个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收进减往购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　比较发现，这一规定实际上和财税[2009]157号文件规定是一致的。就是将购买超过5年的房屋再出售，假如是普通住宅则免征营业税，假如是非普通住宅，则差额征收营业税。

　　3.关于普通住宅的界定及办理程序

　　文件规定，上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收治理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部分关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收治理的通知》（国税发[2005]89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体题目的通知》（国税发[2005]172号）的有关规定执行。

　　根据上述文件，普通住房应同时符合以下三个条件：（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（2）单套建筑面积在144平方米以下；（3）实际成交价格低于同级别土地上住房均匀交易价格1.44倍以下。

　　另外，个人转让普通住房，符合营业税免税条件的，应按规定办理营业税免税备案手续。