最近读者张先生反映，他有一套85平方米的普通住房，系2010年购买。由于生了孩子，自己父母也过来住，准备与一位需要小住房的朋友李先生置换一套125平方米大房子（李先生的住房系2009年购买），并支付15万元的差价给他的朋友。张先生想知道，和朋友置换住房是否需要缴纳营业税。如果缴纳的话，该由谁缴纳？按多少金额缴纳？

    根据营业税暂行条例及其实施细则的相关规定，在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当缴纳营业税。“提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产”是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为；“有偿”是指取得货币、货物或者其他经济利益。因此，单位或个人转让不动产的有限产权或永久使用权，以及将不动产无偿赠送他人（特殊情况除外）的，视同销售不动产，应按5%税率计算缴纳营业税及附加。另据《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2011〕12号），个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。那么，这里的普通住房与非普通住房如何界定呢？《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）规定，享受税收优惠的普通住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。

    假如置换的房屋在当地都属于普通住房，张先生用85平方米的房屋置换李先生125平方米的房屋，并支付李先生房屋差价。根据上述规定，张先生和李先生双方房屋均未满5年，其置换房屋应视同销售不动产，都应当全额缴纳营业税及附加。如果张先生的房屋评估价为25.5万元，则张先生应当缴纳营业税12750元，城建税及教育费附加127.50元；李先生的房屋评估价为37.5万元，则李先生应当缴纳营业税18750元，城建税及教育费附加187.50元。除了缴纳营业税及附加外，置换房屋的双方无论房屋是否满5年，都要缴纳契税。另外，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。因此，张先生和李先生置换的房屋不满5年，都需要缴纳个人所得税。