对于房地产公司而言，受让、转让、购置土地，是一件非常普通的业务，然而，购置土地的形式是多样的，不同形式与税收的缴纳也是有差异的。

今天昌尧讲税就来同大家讲一讲购置土地时，容易产生少交契税的业务，供大家参考。

业务一

购置土地后，政府主导拆迁，土地出让金返还款用于建设回迁安置房，那么，契税计税价格是否以“土地出让金”扣减“用于建设回迁安置房的返还款”后的余额为依据?

案 例：

嘉诚房地产开发公司通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为20000 万元，企业已缴纳20000 万元。

协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予嘉诚房地产开发公司补助3000万元，用于该项目10000平方米回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。

契税解析：

本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。

对嘉诚房地产开发公司而言，实际上是两项不同的业务：一项业务是受让土地使用权，支付金额20000 万元，另一项是销售建设的回迁房取得收入3000万元。

因此，嘉诚房地产开发公司购置土地时，缴纳契税的计税价格应为20000万元，不得扣减出让金返还款用于建设回迁安置房的金额。

业务二

购置土地后，政府主导拆迁，土地出让金返还款用于土地及地上建筑物的拆迁费用支出，那么，契税计税价格是否以“土地出让金”扣减“土地及地上建筑物的拆迁费用支出”后的余额为依据?

案 例：

嘉诚房地产开发公司通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为20000 万元，企业已缴纳20000 万元。

协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予嘉诚房地产开发公司补助3000万元，用于该项目10000平方米土地及地上建筑物的拆迁费用支出。

契税解析：

本案例实际上是国土部门委托嘉诚房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。

对嘉诚房地产开发公司而言，实际上是两项不同的业务：一项业务是受让土地使用权，支付金额20000 万元，另一项是受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费，其提供建筑物拆除、平整土地劳务的行为，属于“建筑服务”行为;其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为，属于“现代服务业—代理业”行为。

因此，嘉诚房地产开发公司购置土地时，缴纳契税的计税价格应为20000万元，不得扣减出让金返还款用于土地及地上建筑物的拆迁费用支出。

业务三

购置土地后，土地出让金返还款用于开发项目相关的基础设施建设，那么，契税计税价格是否以“土地出让金”扣减“开发项目相关的基础设施建设支出”后的余额为依据?

案 例：

嘉诚房地产开发公司通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为20000 万元，企业已缴纳20000 万元。

协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予嘉诚房地产开发公司补助3000万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。

契税解析：

一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。即在招标、拍卖、挂牌活动开始前，国土部门已将拟出让的土地处置为净地，即权属明晰、界址清楚、地面平整、无地面附着物的宗地。

但是在经营性用地招标、拍卖、挂牌的实际工作中，大量存在着“毛地”出让的情况，尤其是在企业改革、改制处置土地资产时，这种情况更比比皆是。

因此，很多政府部门在招拍挂出让土地后，都会以土地出让金返还的形式，用于开发项目相关城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程建设的补偿。

本案例实际上是项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设所发生的费用支出，按土地出让协议规定，是应该由政府承担的。

对嘉诚房地产开发公司而言，实际上是两项不同的业务：一项业务是受让土地使用权，支付金额20000 万元，另一项是受托进行项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设的行为属于“建筑服务”行为。

因此，嘉诚房地产开发公司购置土地时，缴纳契税的计税价格应为20000万元，不得扣减土地出让金返还款用于开发项目相关的基础设施建设费用支出。

业务四

购置土地后，土地出让金返还款用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园、体育场馆），那么，契税计税价格是否以“土地出让金”扣减“用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园、体育场馆）建设支出”后的余额为依据?

案 例：

嘉诚房地产开发公司通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为20000 万元，企业已缴纳20000 万元。

协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予嘉诚房地产开发公司补助3000万元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。

契税解析：

本案例实际上是由政府出资购买全部或部门公共配套设施，对嘉诚房地产开发公司而言，属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为。

因此，嘉诚房地产开发公司购置土地时，缴纳契税的计税价格应为20000万元，不得扣减土地出让金返还款用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园、体育场馆）费用支出。

业务五

购置土地前，代政府垫付拆迁资金，那么，契税计税价格是否以“土地出让金”扣减“代政府垫付费用”后的余额为依据?

案 例：

速通物流公司具有房地产开发资质，立项开发占地1700余亩的大型物流园，作为某市政府招商引资项目，政府要求其在二年内建成。

2015年8月份该公司先期向某市财政垫付征地拆迁补偿资金22000万元，2017年1月招拍挂取得土地使用权，一次性支付土地出让金120000万元。2017年5月经当地政府研究决定，一次性返还该公司土地出让金60000万元，其中：征地拆迁补偿:22000万元，资金占用费2000万元，公共配套设施费20000万元，用于物流园区道路、供水、供电、排水、通讯、照明、绿化和土地平整，物流园财政补贴10000万元，用于补偿该公司建设期间的损失，回迁房安置费6000万元，用于被安置拆迁户。

契税解析：

通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税。

因此，速通物流公司购置土地时，缴纳契税的计税价格应为120000万元，不得扣减土地出让金返还款。

业务六

购置土地时，减免土地出让金，那么，契税计税价格是否以“土地出让金”扣减“减免土地出让金”后的余额为依据?

案 例：

速通物流公司具有房地产开发资质，2014年购得某市一块仓储用地，与国土部门签订的出让合同价格为8000 万元，企业已缴纳8000 万元。

截止到2017年1月土地拆迁工作才全部完成，从购地到土地可供企业开发使用，历时3年，对速通物流公司经营带来了极大的影响，为此在多方沟通报批之下，国土部门同意减免速通物流公司土地出让金1000万元，并于当月支付给了速通物流公司。

契税解析：

根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。

因此，速通物流公司购置土地，缴纳契税的计税价格应为8000万元，不得扣减减免土地出让金的金额。

政策依据

1、财政部、国家税务总局《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）

2、《关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函[2005]436号）

3、国家税务总局《关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函[2009]603号）