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土地增值税指南
发布时间: 2018-05-15  
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第一章:纳税人和征税范围基本规定

第一节:纳税义务人和征税范围

《土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]138号)第一条 为了规范土地,房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益,维护国家权益,制定本条例。
  

《土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]138号)第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应依照本条例缴纳土地增值税。

 

《土地增值税宣传提纲》(国税函发[1995]110)七、土地增值税的纳税义务人都包括哪些?

    土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。根据《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》的规定,土地增值税也同样适用于涉外企业、单位和个人。因此,外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨,以及港澳台同胞等,只要转让房地产并取得收入,就是土地增值税的纳税义务人,均应按《条例》的规定照章纳税。

 

《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6)第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承赠与方式无偿转让房地产的行为

《土地增值税宣传提纲》(国税函发[1995]110四、土地增值税的征收范围是如何规定的?

    根据《条例》的规定,凡转让国有土地位用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意:一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收,对转让集体土地使用权的不征税。这是因为,根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,国家为了公共利益,可以依照法律规定对集体土地实行征用,依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理,而不应纳入土地增值税的征税范围。二是只对转让的房地产征收土地增值税,不转让的不征税。如房地产的出租,虽然取得了收入,但没有发生房地产的产权转让,不应属于土地增值税的征收范围。三是对转让房地产并取得收入的征税,对发生转让行为,而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的,虽然发生了转让行为,但未取得收入,就不能征收土地增值税。

 

 《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6)第三条 条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
  《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6)第四条 条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。
  条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。       
  《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6)第六条 条例第二条所称的单位,是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
  条例第二条所称个人,包括个体经营者。

 

一、赠与方式无偿转让房地产行为(财税字【1995】第048号)

关于细则中赠与所包括的范围问题

   细则所称的赠与是指如下情况:

    (一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

    (二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

    上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。   

二、未取得土地的使用权证转让土地(国税函【2007】第645号)

土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

国税函【2007】第645号:关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复   发文日期: 2007-06-14

三、以转让股权名义转让房地产(国税函【2000687号)

广西壮族自治区地方税务局:

你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》 (桂地税报〔200032 号)收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100 %的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税。

国税函【2000687号:国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复  发文日期:2000-09-05

四、转让基础设施行为(国税函[2010]347

《关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复》(国税函[2010]347号)

 你局《关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的请示》(厦地税发〔201018)收悉。经研究,现批复如下:
  根据《土地增值税暂行条例》规定,对转让码头泊位、机场跑道等基础设施性质的建筑物行为,应当征收土地增值税。               

第二节:征税对象

 

 《土地增值税宣传提纲》(国税函发[1995]110)五、土地增值税的征税对象是什么?

    土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。

第二章:计算程序和方法

     第一节:清算单位和清算类型确认

一、清算单位确认(同一清算单位清算时间相同)

(一)、《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)

第八条规定:土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

(二)、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)

第一条规定:土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。

(三)、《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》(四川省地方税务局公告2015年第5号)

一、关于土地增值税的清算单位

土地增值税以城市规划行政主管部门颁发的《建设工程规划许可证》所确认的房地产开发项目为清算单位。

 

二、清算类型划分(同一类型成本相同)

(一)、《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)

第十三条规定:对纳税人即建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。

(二)、《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187)

第一条规定:开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。

(三)、《土地增值税清算管理规程》(国税发〔200991号)

第十七条 清算审核时,应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目,是否以分期项目为单位清算;对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。

(四)、税总发[2015]114号和税总函[2016]309号分类型

全国通用:普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅三分法

(五)、《四川省地方税务局转发《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》的通知》 (川地税发〔200960)

二、属于既建造普通标准住宅,又建造其他商用房的房地产开发项目,纳税人应分别计算扣除项目金额、增值额和增值率,否则,其建造的普通标准住宅不得适用免税规定。
  对难以分别计算扣除项目金额的,应按普通标准住宅和其他商品房销售面积占销售总面积的比例进行分摊确定。

(六)、《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》(四川省地方税务局公告2015年第5号)

二、关于同一清算单位中清算类型的划分

同一清算单位中同时包含多种房地产类型的,应按普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅三种类型分别计算增值额、增值率,并据此申报土地增值税。

三、不同清算类型计算规则(不同清算类型之间不可相互弥补)

(一)、分期开发土地成本分摊规则

《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6)第九条 纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定.可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

(二)、细则第九条中“总面积”的解释(国税函【1999】第112号)

你局《关于转让土地计算土地增值税问题的请示》(桂地税报[1999]17号)文收悉。对来文请示的《土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)第九条“纳税人成片受让土地使用权后,...可转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊”中“总面积”的含义,现答复如下:

    根据土地增值税立法精神,《细则》第九条的总面积是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中,因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的,按《细则》第七条规定,这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此,在计算转让土地的增值额时,按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊,即:可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积

国税函【1999】第112号:关于广西土地增值税计算问题请示的批复发文日期: 1999-03-05

(三)、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发【2006】第187号)

第四条第五款  属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。

 

(四)、《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》(四川省地方税务局公告2015年第5号)

三、关于共同成本费用的分摊

纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目,各清算项目取得土地使用权所支付的金额,按照占地面积法(即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例)进行分摊;其他共同发生的成本费用,按照建筑面积法(即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例)进行分摊。

四、土地增值税清算条件类型

(一)、《关于土地增值税若干问题的通知》(财税【2006】第021号)

第三条  对已竣工验收的房地产项目,凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的,税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则,对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。

(二)、应清算条件(国税发【2006】第187号)(国税发〔200991号)

1、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发【2006】第187号)

第二条 土地增值税的清算条件

  (一)符合下列情形之一的,纳税人进行土地增值税的清算:

  1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

  2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

  3.直接转让土地使用权的。

2、《土地增值税清算管理规程》(国税发〔200991号)

第九条 纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。  
  
    (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
    
  (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
    
  (三)直接转让土地使用权的。
 

(三)、可清算条件

1、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发【2006】第187号)

第二条 土地增值税的清算条件

  (二)符合下列情形之一的,主管税务机关要求纳税人进行土地增值税清算:

  1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(外售+出租+自用合计大于85%)

  2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

  3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

4.省税务机关规定的其他情况。

2、《土地增值税清算管理规程》(国税发〔200991号)

 第十条 对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
    
  (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
    
  (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
    
  (四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
    
  对前款所列第(三)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

 

第二节:计算方法

一、应纳税额计算方式

(一)、查账征收

《土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]138号)第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。按照增值额和税率计算征收.  

《土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]138号)第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额。(收入减去扣除项目后的余额为增值额) 

(二)、核定征收

《土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]138号)第九条 纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收:
  (一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;
  (二)提供扣除项目金额不实的;
  (三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。

 《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6)第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格,是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
  《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6)第十四条 条例第九条(一)项所称的隐瞒,虚报房地产成交价格,是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。
  条例第九条(二)项所称的提供扣除项目金额不实的,是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。
  条例第九条(二)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价,纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。
  隐瞒、虚报房地产成交价格,应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
  提供扣除项目金额不实的,应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。
  转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

  《土地增值税宣传提纲》(国税函发[1995]110)五、

(四)旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋、及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值,并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。

   1、核定征收规定《土地增值税清算管理规程》(国税发〔200991号)  
       《土地增值税清算管理规程》(国税发〔200991号)  
      
  第三十三条 在土地增值税清算过程中,发现纳税人符合核定征收条件的,应按核定征收方式对房地产项目进行清算。   
  
  第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的,可实行核定征收。
    
  (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
    
  (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
    
  (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;
    
  (四)符合土地增值税清算条件,企业未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;
    
  (五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。
    
  第三十五条 符合上述核定征收条件的,由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后,税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查,经主管税务机关审核合议,通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。   

    2、核定征收规定连续性规定(国税发〔200991号) 

《土地增值税清算管理规程》(国税发〔200991号)  
      第三十六条 对于分期开发的房地产项目,各期清算的方式应保持一致。

3、《关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)

四、规范核定征收,堵塞税收征管漏洞
  核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行,任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围,严禁在清算中出现以核定为主、一核了之求快图省的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的,必须立即纠正。对确需核定征收的,要严格按照税收法律法规的要求,从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作,核定征收率原则上不得低于5%,各省级税务机关要结合本地实际,区分不同房地产类型制定核定征收率。

4土地增值税核定征收率成都市地方税务局、成都市财政局公告2014年第1  

四川省成都市地方税务局、成都市财政局关于土地增值税有关问题的公告成都市地方税务局、成都市财政局公告2014年第1二、关于土地增值税核定征收率
  纳税人有
《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条情形的,主管税务机关应严格按照税收法律法规规定的程序核定征收土地增值税。采用核定征收率的,方式具体为:
  (一)普通住宅(包括保障性住房)核定征收率为5%

  (二)非普通住宅核定征收率为7%

  (三)非住宅核定征收率为8%,其中车位核定征收率为5%

5、《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》(四川省地方税务局公告2015年第5号)

四、关于按照核定征收率清算后剩余房地产再转让的处理

采取核定征收率方式已完成了清算的房地产开发项目,其剩余房地产再转让,按照转让时主管税务机关确定的征收率征收土地增值税。

 二、收入的确认

(一)、基本规定:

《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6)第五条 条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

《土地增值税宣传提纲》(国税函发[1995]110)五、计算增值额需要把握两个关键:一是转让房地产的收入,二是扣除项目金额。

转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入,即与转让房地产有关的经济利益。对纳税人申报的转让房地产的收入,税务机关要进行核实,对隐瞒收入等情况要按评估价格确定其转让收入。

1、营改增后土地增值税收入不包括增值税
1)、《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)

经研究,现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下:
   三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
  《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。
  五、免征增值税的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

六、在计征上述税种时,税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
  本通知自201651日起执行。

2)、《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)

  一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

  营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额

  四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题
  房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时,按以下方法确定相关金额:()土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入

2、土地增值税清算时收入确认依据及面积差调整规则(国税函[2010]220号)

关于土地增值税清算时收入确认的问题
  土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。

  国税函[2010]220号:《关于土地增值税清算有关问题的通知》第一条 发文日期:2010-5-19

 

(二)、具体的四种收入

 

1、现金收入
1)、外币折算(财税字【1995】第048号)

关于分期收款的外币收入如何折合人民币的问题

    对于取得的收入为外国货币的,依照细则规定,以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币,据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入,也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。

财税字【1995】第048号:《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第十五条  发文日期: 1995-05-25

2、实物收入和其它收入
3、视同销售收入
1)、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发【2006】第187号)

第三条(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认: 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

  2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

2)、《土地增值税清算管理规程》(国税发【2009】第091号)

第十九条(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

  1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

  2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

3)、《关于土地增值税清算有关问题的通知(国税函[2010]220)

   六、关于拆迁安置土地增值税计算问题
  (一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。(借:开发成本-土地征用及拆迁补偿费-拆迁补偿费100万元,贷:主营业务收入100万元)房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费(借:开发成本-土地征用及拆迁补偿费-拆迁补偿费120万元   ,贷:主营业务收入100万元   现金20万元);回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。(借:开发成本-土地征用及拆迁补偿费80万,银行存款20万,贷:主营业务收入100万元)
  (二)开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费(实际办手续的时候,并不走购入手续,都是联系好,然后让其他企业直接开发票给。
  (三)货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

4)、《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)

二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题
  纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发[2006]187)第三条规定执行。

纳税人安置回迁户,其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认,应按照《关于土地增值税清算有关问题的通知(国税函[2010]220)第六条规定执行。

5)、《四川省地方税务局关于房地产开发企业拆迁安置土地增值税征收问题的通知》(川地税函[2012]475号)

现就房地产开发企业拆迁安置土地增值税征收问题通知如下:
  按照《关于土地增值税清算有关问题的通知(国税函[2010]220)规定,房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按照关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发[2006]187)第三条第一款确认收入。因此,对实行核定征收土地增值税的房地产开发企业,应将拆迁还房部分视同销售收入并入应税收入总额,按当地确定的核定征收率计算征收土地增值税。

4、代收费用(财税字【1995】第048号)

关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题

    对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。

    对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用。

财税字【1995】第048号:《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第六条

 

(三)、售价偏低处理

1、《土地增值税清算管理规程》(国税发〔200991号)

第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定
    
  (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:
  
  
   1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
    
  2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

2、《四川省地方税务局转发《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》的通知》 (川地税发〔200960)

四、对房屋销售价格明显偏低又无正当理由的,主管地税机关对其计税价格按下列方法和顺序确定:
  (一)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

  (二)由主管地税机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价格确定。

  (三)由主管地税机关按当地政府部门公布的近期房地产转让市场指导价格确定。

(四)不列收入(自用或出租房地产)

1、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发【2006】第187号)

第三条(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

2、《土地增值税清算管理规程》(国税发【2009】第091

第十九条(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

三、扣除项目确认      

(一)、取得土地使用权所支付的金额(含契税、市政配套费用等);

《土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]138号)第六条 计算增值额的扣除项目: (一)取得土地使用权所支付的金额;           
  《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6)第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

《土地增值税宣传提纲》(国税函发[1995]110)五、(一)取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为:以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式取得土地使用权的,为支付的地价款。

1、取得土地使用权支付的契税(国税函[2010]220号)

房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题  

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同按国家统一规定交纳的有关费用,计入取得土地使用权所支付的金额中扣除。

国税函[2010]220号:《关于土地增值税清算有关问题的通知》第五条发文日期:2010-5-19

(备注:契税计入“取得土地使用权所支付的金额”中,可以加计扣除!此处解决契税归属地点问题。)

(二)、开发房地产成本

《土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]138号)第六条 计算增值额的扣除项目:(二)开发土地的成本、费用;

《土地增值税宣传提纲》(国税函发[1995]110)五、(二)开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6)第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

  1、土地征用及拆迁补偿费,

《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6)第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:(二)土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
     2、前期工程费

《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6)第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:(二)前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、三通一平等支出。
    3、建筑安装工程费

《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6)第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:(二)建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。

1)、甲供材可以扣除 (国税发〔200991号)

《土地增值税清算管理规程》(国税发〔200991号)  
       
第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注:     
  
  (二)房地产开发企业自购建筑材料时,自购建材费用是否重复计算扣除项目。
     

4、基础设施费

《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6)第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:(二)基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

5、公共配套设施费

《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6)第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:(二)公共配套设施费,包括不能有偿转让约开发小区内公共配套设施发生的支出。

(1)、公共设施费用(区分成本核算项目)的判定

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:  1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;

  2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;

  3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

国税发【2006】第187号:《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四条第三款  发文日期: 2006-12-28  
  

  6、开发间接费用

《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6)第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:(二)开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

1)、四项开发成本不实可以核定单位面积金额标准(国税发【2006】第187号)

房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

国税发【2006】第187号:《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四条第二款  发文日期: 2006-12-28

2)、会计上开发成本中借款费用调整(国税发【2007】第132号)

《土地增值税清算鉴证业务准则》(国税发【2007】第132号)  第三十五条  开发间接费用的审核,应当包括下列内容:
  (八)在计算加计扣除项目基数时,审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。

3)、开发成本调整到开发费用(国税发〔200991号)  

《土地增值税清算管理规程》(国税发〔200991号)  
     
第二十七条 审核利息支出时应当重点关注:
    
 (一)是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。
     
(三)利用闲置专项借款对外投资取得收益,其收益是否冲减利息支出。

(三)、开发费用

《土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]138号)第六条 计算增值额的扣除项目:计算增值额的扣除项目:(三)新建房及配套设施的成本、费用;

1、利息费用

《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6)第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
  财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
  凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
  上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
  

《土地增值税宣传提纲》(国税函发[1995]110)五、(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定,与房地产开发有关的费用直接计入当年损益,不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作,《细则》规定,财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊,并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的,利息不单独扣除,三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。

备注:条例时的利息支出,会计上全部利息支出进入费用化(原两则两制规定),后执行企业会计准则的房地产企业,利息支出在开发商品未完工之前全部进入“开发成本-资本化利息”,开发产品完工后进入财务费用。国税函[2010]220号时的税法上的财务费用,包括资本化和费用化利息支出。

1)、房地产开发费用的扣除问题(国税函[2010]220号)

  (一)财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

  (二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

  全部使用自有资金,没有利息支出的,按照以上方法扣除。

  上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

  (三)房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。

  (四)土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。

国税函[2010]220号:《关于土地增值税清算有关问题的通知》第三条发文日期:2010-5-19

2)、《四川省关于贯彻〈土地增值税暂行条例实施细则〉的补充规定》(川财税[2010]12号)

一、关于房地产开发费用的具体扣除比例。
  ()凡不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按《实施细则》第七条第()()项规定计算的金额之和的10%计算扣除。

  ()财务费用中的利息支出,凡能够转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按《实施细则》,第七条第()()项规定计算的金额之和的4%计算扣除。
  计算房地产开发费用扣除额时,纳税人只能选用上述一种方式。

2其他房地产开发费用

和利息分开计算时,在开发成本和取得土地使用权支付金额的5%以内扣除;否则和利息费用在开发成本费用和取得土地使用权金额的10%以内计算扣除。

(四)、与转让房地产相关税金

《土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]138号)第六条 计算增值额的扣除项目:(四)与转让房地产有关的税金;

 

《土地增值税宣传提纲》(国税函发[1995]110)五、 (五)与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。

《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6)第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为(五)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。

1、【在开发费用中扣除】扣除项目金额中的“已交纳印花税”(财税字【1995】第048号)

关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题

    细则中规定允许扣除的印花税,是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定,其缴纳的印花税列入管理费用,已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

备注:房地产企业的印花税在管理费用列支,已在开发费用中按计算扣除方式解决,不能在单独扣除印花税,否则重复扣除;非房地产企业不存在开发费用计算扣除,故印花税单独扣除,可以参考税总函2016年第309号表格设计思路

财税字【1995】第048号:《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第九条  发文日期: 1995-05-25

2、【禁在此扣除】取得土地使用权支付的契税(国税函[2010]220号)

房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题  

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同按国家统一规定交纳的有关费用,计入取得土地使用权所支付的金额中扣除。

国税函[2010]220号:《关于土地增值税清算有关问题的通知》第五条发文日期:2010-5-19

3、增值税和城建税和教育费附加(国家税务总局公告2016年第70

《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)

三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题

()营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

()营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题
  房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时,按以下方法确定相关金额:()与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加

 

(五)、其它扣除项目

1、加计扣除项目
1)、土地取得和开发成本加计扣除20%

《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6)第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为(六)根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一),(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。

(2)、土地开发成本加计扣除20%

《土地增值税宣传提纲》(国税函发[1995]110)五、(六)加计扣除。对从事房地产开发的纳税人,可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。

 《土地增值税宣传提纲》(国税函发[1995]110)六、具体计算增值额时应注意什么?

    在具体计算增值额时,要区分以下几种情况进行处理:

    (一)对取得土地或房地产使用权后,未进行开发即转让的,计算其增值额时,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用,以及在转让环节缴纳的税金。这样规定,其目的主要是抑制卖地皮的行为。

(二)对取得土地使用权后投入资金,将生地变为熟地转让的,计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用,和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。

(备注:土地价款本身不可加计20%,还是有遗憾之处)

3)、代收费用不可加计扣除

《关于土地增值税一些具体问题规定的通知〉〉(财税字【1995】第048号)六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题
     
对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;

4)、会计开发成本的借款费用不可加计扣除

《土地增值税清算鉴证业务准则》(国税发【2007】第132号)  第三十五条  开发间接费用的审核,应当包括下列内容:
  (八)在计算加计扣除项目基数时,审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。

 

2、预提费用扣除
1)、房地产开发企业的预提费用(国税发【2006】第187号)

房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。

国税发【2006】第187号:《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四条第四款  发文日期: 2006-12-28

3、代收费用—财税字【1995】第048号)

关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题

    对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用。

财税字【1995】第048号:《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第六条  发文日期: 1995-05-25

 

4、质保金(国税函[2010]220号)

房地产开发企业未支付的质量保证金,其扣除项目金额的确定问题  

房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除。

国税函[2010]220号:《关于土地增值税清算有关问题的通知》第二条发文日期:2010-5-19

5、已装修房屋的装修费用(国税发【2006】第187号)

房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。

国税发【2006】第187号:《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四条第四款  发文日期: 2006-12-28

6、视同销售成本(国税函[2010]220号)

六、关于拆迁安置土地增值税计算问题
  (一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。

(二)开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

(三)货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

 国税函[2010]220号:《关于土地增值税清算有关问题的通知》第七条 发文日期:2010-5-19

(七)、禁止扣除的项目

1、超过幅度、超期和加罚的利息(财税字【1995】第048号)

关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题

    (一)利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除;

    (二)对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

财税字【1995】第048号:《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第八条  发文日期: 1995-05-25

2、未支付的质保金(国税函[2010]220号)

房地产开发企业未支付的质量保证金,其扣除项目金额的确定问题  

房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除。

国税函[2010]220号:《关于土地增值税清算有关问题的通知》第二条发文日期:2010-5-19

3、土地闲置费用(国税函[2010]220号)

房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

国税函[2010]220号:《关于土地增值税清算有关问题的通知》第四条发文日期:2010-5-19

4、房地产企业印花税在开发费用中计算扣除(防重扣)(财税字【1995】第048号)

关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题

    细则中规定允许扣除的印花税,是指在转让房地产时缴纳的印花税房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定,其缴纳的印花税列入管理费用,已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。(备注:房地产企业的印花税在管理费用列支,已在开发费用中按计算扣除方式解决,不能在单独扣除印花税,否则重复扣除;非房地产企业不存在开发费用计算扣除,故印花税单独扣除,可以参考税总函2016年第309号表格设计思路

财税字【1995】第048号:《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第九条  发文日期: 1995-05-25

5、契税的扣除(防重扣)(财税字【1995】第048号)

    1)、对于个人购入房地产再转让的,其在购入时已缴纳的契税,在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素,在计征土地增值税时,不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除

财税字【1995】第048号:《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第十一条  发文日期: 1995-05-25

 

2)、《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220

五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题
  房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

(备注:契税计入土地成本扣除,不放在税金中单独扣除,印花税已经在费用中扣除,也不再单独进行扣除)

6、虚假评估相应评估费(财税字【1995】第048号)

关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题

对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除。

财税字【1995】第048号:《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第十二条  发文日期: 1995-05-25

7、未作为转让房地产收入计税的代收费用(财税字【1995】第048号)

关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题

  对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用。

财税字【1995】第048号:《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第六条  发文日期: 1995-05-25

()尾盘销售---清算后再转让房地产的土增税计算(国税发【2006】第187号)

在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

  单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

  国税发【2006】第187号:关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知  发文日期: 2006-12-28

() 扣除凭证要求

1、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发【2006】第187号)

房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额,应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。

国税发【2006】第187号:《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四条第一款  发文日期: 2006-12-28

 

2、《土地增值税清算管理规程》(国税发〔200991号)  
     
第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求:
    
  (一)在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
    
  (二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须是实际发生的。
  
   (六)对同一类事项,应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。

3《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)

第七条(三)货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

4、《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)

五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题
  营改增后,土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票,应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告(国家税务总局公告2016年第23)规定,在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称,否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

(十)、凭证扣除时间规定

1、《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》(四川省地方税务局公告2014年第4号)

三、关于扣除项目准予扣除的截止时间  清算项目自完成竣工验收备案手续之日起,后续发生的成本费用一律不得在清算时扣除。[作废文件见下]

2、《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》(四川省地方税务局公告2015年第5号)

本公告自201611日起施行,有效期至20201231 日。《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》(2014年第4号)同时废止。此前主管税务机关已经受理纳税人清算申报的,不做追溯调整。

(十一)、转让二手房扣除成本的确认三种方法(别上述一至六为新建不动产)

1、转让旧房评估原理

 《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6)第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:
  
(四)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

《土地增值税宣传提纲》(国税函发[1995]110)五、(四)旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋、及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值,并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。

《土地增值税宣传提纲》(国税函发[1995]110)六、具体计算增值额时应注意什么?

    在具体计算增值额时,要区分以下几种情况进行处理:

(四)转让旧房及建筑物的,在计算其增值额时,允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额(即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值),以及在转让时交纳的有关税金。这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额,不尽合理。

《土地增值税宣传提纲》(国税函发[1995]110)十一、房地产评估的计税事项是什么?

    在征税中,对发生下列情况的,需要进行房地产评估:

    (一)出售旧房及建筑物的;

    (二)隐瞒、虚报房地产成交价格的;

    (三)提供扣除项目金额不实的;

    (四)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。

房地产评估价格,是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格,税务机关根据评估价格,确定其转让房地产的收入、扣除项目金额等,及计算房地产转让时所要缴纳的土地增值税。对评估价与市场交易价差距较大的转让项目,税务机关有权不予确认,要求其重新评估。纳税人交纳的评估费用,允许作为扣除项目金额予以扣除。采用评估办法,符合市场经济的原则,有利用维护税收法纪,加强征管。

1)、新房和旧房的区分(财税字【1995】第048号)

关于新建房与旧房的界定问题

    新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。

财税字【1995】第048号:《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第七条  发文日期: 1995-05-25

2)、转让旧房扣除项目金额的确定(财税字【1995】第048号)

关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题

    转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

财税字【1995】第048号:《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第十条  发文日期: 1995-05-25

3)、转让旧房前已交纳契税的扣除(财税字【1995】第048号)

关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题

    对于个人购入房地产再转让的,其在购入时已缴纳的契税,在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素,在计征土地增值税时,不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。

财税字【1995】第048号:《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第十一条  发文日期: 1995-05-25

4)、评估费的扣除(财税字【1995】第048号)

关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题

纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除。

财税字【1995】第048号:《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第十二条  发文日期: 1995-05-25

2、转让旧房不能取得评估价格但能提供购房发票的扣除项目
1)、《关于土地增值税若干问题的通知》(财税【2006】第021号)

第二条关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

    纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。

2)、《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)

第七条 关于转让旧房准予扣除项目的加计问题
  《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条第一款规定纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时每年按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。

3)、《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)

  六、关于旧房转让时的扣除计算问题
  营改增后,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算:
  ()提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的,按照发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
  ()提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的,按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
  ()提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的,按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和,并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
  本公告自公布之日起施行。

3、转让旧房不能取得评估价格也无法提供购房发票的扣除项目-核定(财税【2006】第021号)

    对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定,实行核定征收。

财税【2006】第021号:《关于土地增值税若干问题的通知》第二条  发文日期: 2006-03-02


 四、税率的确认

 

《土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]138号)第七条 土地增值税实行四级超率累进税率:
  增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。
  增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。
  增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。
  增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

 

五、应纳税额的计算公式

(一)、分段计算方式

 《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6)第十条 条例第七条所列四级超率累进税率,每级增值额未超过扣除项目金额的比例,均包括本比例数。
  计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:
  (一)增值额未超过扣除项目金额50
   土地增值税税额=增值额×30
  (二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的
   土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5
  (三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200
   土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15
  (四)增值额超过扣除项目金额200
   土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35
   公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

《土地增值税宣传提纲》(国税函发[1995]110)八、土地增值税的税率是如何规定的?

    土地增值税采用四级超率累进税率,最低税率为30%,最高税率为60%。超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据,按超累方式计算和确定适用税率。

    在确定适用税率时,首先需要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除项目金额的比率(增值率)从低到高划分为4个级次:即增值额未超过扣除项目金额50%的部分;增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的部分;增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的部分;增值额超过扣除项目金额200%的部分,并分别适用30%、40%、50%、60%的税率。

    土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例,均包括本比例数。如增值额未超过项目金额50%的部分,包括50%在内,均适用30%的税率。

(二)、速算计算方式

《土地增值税宣传提纲》(国税函发[1995]110十、怎样计算土地增值税应纳税额?

    应纳土地增值税税额等于增值额乘以适用税率

    如果增值额超过扣除项目金额50%以上,在计算增值额时,需要分别用各级增值额乘以适用税率,得出各级税额,然后再将各级税额相加,得出总税额。在实际征收中,为了方便计算,可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算土地增值税税额,具体计算公式如下:

    (一)增值额未超过扣除项目金额50%的土地增值税税额等于增值税乘以30%。

    (二)增值额超过扣除项目金额50%。未超过100%的土地增值税税额等于增值额乘以40%减去扣除项目金额乘以5%.

    (三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额等于增值额乘以50%减去扣除项目金额乘以15%。

    (四)增值额超过扣除项目金额200%的土地增值税税额等于增值额乘以60%减去扣除项目金额乘以35%。

 

第三章:土地增值税税收优惠  

一、普通标准住宅优惠

《土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]138号)第八条 有下列情形之一的,免征土地增值税:
  (一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;
     
《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6)第十一条 条例第八条(一)项所称的普通标准住宅,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
  纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和20%的,应就其全部增值额按规定计税。

      《土地增值税宣传提纲》(国税函发[1995]110)

九、土地增值税的减免税政策规定有哪些?

    按照《条例》和《细则》的规定,土地增值税减免税共有四条:

    (一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的(含20%),免征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额20%的,应对其全部增值额计税(包括未超过扣除项目金额20%的部分)。这是考虑到我国人民居住条件仍然较差,对建造普通标准住宅而增值较低的予以免税,而对增值较高的就全部增值额征税,有利于控制普通标准住宅售价,促进和保证其健康发展。

(一)、不能分别核算普通住宅和其他住宅不能享受免税待遇(财税字【1995】第048号)

关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题

    对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。

财税字【1995】第048号:《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第十三条  发文日期: 1995-05-25

 

(二)普通住宅的标准(国办发【2005】第026)(国税发【2005】第89号)(财税【2006】第021号)(财税【2006】第141号)(川地税函[2005]399

1、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发【2005】第026号)

第五条 明确享受优惠政策普通住房标准,合理引导住房建设与消费 

为了合理引导住房建设与消费,大力发展省地型住房,在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面,对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例 不得超过上述标准的20%。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后,在2005年5月31日前公布。

发布时间: 2005年05月09

2、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发【2005】第089号)

第二条   2005年5月31以前,各地要根据国办发〔200526号文件规定,公布本地区享受优惠政策的普通住房标准(以下简称普通住房)。其中,住房平均交易价格,是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格,经加权平均后形成的住房综合平均价格。由市、县房地产管理部门会同有关部门测算,报当地人民政府确定,每半年公布一次。各级别土地上住房平均交易价格的测算,依据房地产市场信息系统生成数据;没有建立房地产市场信息系统的,依据房地产交易登记管理系统生成数据。

    对单位或个人将购买住房对外销售的,市、县房地产管理部门应在办理房屋权属登记的当月,向同级地方税务、财政部门提供权属登记房屋的坐落、产权人、房屋面积、成交价格等信息。

    市、县规划管理部门要将已批准的容积率在1.0以下的住宅项目清单,一次性提供给同级地方税务、财政部门。新批住宅项目中容积率在1.0以下的,按月提供。

地方税务、财政部门要将当月房地产税收征管的有关信息向市、县房地产管理部门提供。

3、《关于土地增值税若干问题的通知》(财税【2006】第021号)

第一条  关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题

    《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字〔1999210号)第三条中“普通住宅”的认定,一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔200526号)制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅,又建造其他商品房的,应分别核算土地增值额。

    在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请,并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定,免征土地增值税的普通标准住宅,不做追溯调整。

4、《关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》(财税【2006】第141号)

为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37)精神,进一步促进调整住房供应结构,增加中小套型、中低价位普通商品住房供应,现将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中普通标准住宅的认定问题通知如下:

普通标准住宅的认定,可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔200526)制定的普通住房标准的范围内从严掌握。

5、《四川省地方税务局关于确定土地增值税征收管理中普通住房标准的通知》(川地税函[2005]399号)

《四川省人民政府办公厅关于切实做好稳定住房价格工作的通知》(川办发[2005]22号)、《四川省地方税务局 四川省财政厅 四川省建设厅转发国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(川地税发[2005]104号)下发后,部分地区就如何确定土地增值税征收管理中享受优惠政策普通住房标准的问题请示省局,经研究,现将有关问题明确如下,请各地遵照执行。
  根据《四川省人民政府办公厅关于切实做好稳定住房价格工作的通知》(川办发[2005]22号)规定,土地增值税享受优惠政策的普通住房标准分两种情况加以确定:
  一、没有制定普通住房标准的地区,严格按省政府办公厅(川办发[2005]22号)文件公布的普通住房标准执行。即享受优惠政策的普通住房标准必须同时满足以下条件:住宅小区容积率在1.0以上;单套建筑面积在140平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
  二、在省政府规定范围内制定并已报有权机关备案普通住房标准的地区,按照本地政府确定的标准执行。

6、《四川省财政厅四川省地方税务局关于印发《四川省关于贯彻〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉的补充规定》(川财税[2010]12号)

二、普通住宅的认定条件严格按《四川省人民政府办公厅关于切实做好稳定住房价格工作的通知》(川办发[2005]22)的有关规定执行。

7、《成都市城乡房产管理局关于2012年第二次公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知 》(成房发[2012]104 

为贯彻落实《国务院办公厅关于转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知(国办发[2005]26)及《国家税务局、财政局、建设部关于加强房地产税收管理的通知(国税发[2005]89)精神,根据住房市场价格变化情况,并报经市政府同意,现将调整后我市中心城区(五城区,含高新区,下同)享受优惠政策普通住房平均交易价格公布如下:
  一、成都市中心城区不同环域范围土地上按建筑面积计算的住房平均交易价格经测算后确定为:
  二环以内:      10100/平方米 

   二环至三环之间:8000/平方米

  三环以外:      7500/平方米

二、享受优惠政策普通住房按规定应同时满足以下条件:

 ()住宅小区建筑容积率在1.0以上(1.0)

()单套建筑面积在144平方米以下(144)

()实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下。

  三、此标准有效期限为20121120日起至下次标准调整为止。   

 

二、国家建设依法征用、收回的房地产或因国家建设需要而自行转让原房地产

《土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]138号)第八条 有下列情形之一的,免征土地增值税:
  (二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 (因国家建设需要依法征用和收回的房地产)

《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6)第十一条条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
  因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征上地增值税。
  符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。

 《土地增值税宣传提纲》(国税函发[1995]110)九、土地增值税的减免税政策规定有哪些?

    按照《条例》和《细则》的规定,土地增值税减免税共有四条:

    (二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。这是因为,政府在进行城市建设和改造时需要收回一些土地使用权或征用一些房产,国家要给予纳税人适当的经济补偿,免予征收土地增值税是应该的。

(三)因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产而取得的收入,免征土地增值税。根据城市规划,污染、扰民企业(主要是指企业产生的过量废气、废水、废渣和嗓音,使城市居民生活受到一定的危害)需要陆续搬迁到城外,有些企业因国家建设需要也要进行搬迁。这些企业要搬迁不是以盈利为目的,而是为城市规划需要,存在许多困难,如人员安置,搬迁资金不足等,而且大都是一些老企业,这个问题就更突出。为了使这些企业能够易地重建或重购房地产,对其自行转让原有房地产的增值收益,给予免征土地增值税是必要的。

(一)、细则中“城市实施规划、国家建设需要而搬迁免税”规定的解释(财税【2006】第021号)

关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁,纳税人自行转让房地产的征免税问题

    《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称:因“城市实施规划”而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因“国家建设的需要”而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

财税【2006】第021号:《关于土地增值税若干问题的通知》第四条  发文日期: 2006-03-02

 

三、个人自用住房转让房地产

《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6)第十二条 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满5年或5年以上的,免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的,减半征收土地增值税。居住未满3年,按规定计征土地增值税。
 

 《土地增值税宣传提纲》(国税函发[1995]110)

九、土地增值税的减免税政策规定有哪些?

    按照《条例》和《细则》的规定,土地增值税减免税共有四条:

        (四)为促进我国住房制度的改革,鼓励个人买房,对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自住房,凡居住满5年或5年以上的,经向税务机关申报批准,免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的,减半征收土地增值税;居住未满3年,按规定计征土地增值税。

四、公司制改建(财税[2015]5号)

《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税[2015]5号)

一、 按照《中华人民共和国公司法》的规定,非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司,有限责任公司(股份有限公司)整体改建为股份有限公司(有限责任公司)。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业,暂不征土地增值税。

本通知所称整体改建是指不改变原企业的投资主体,并承继原企业权利、义务的行为。

五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

六、企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时,应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用,作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在重组改制过程中经省级以上(含省级)国土管理部门批准,国家以国有土地使用权作价出资入股的,再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时,应以该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门批准的评估价格,作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时,企业应提供该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门的批准文件和批准的评估价格,不能提供批准文件和批准的评估价格的,不得扣除。

五、以房地产进行投资、联营(财税字【1995】第048号)(财税【2006】第021号)(财税[2015]5

(一)、《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字【1995】第048号)

第一条  关于以房地产进行投资、联营的征免税问题

    对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。

(二)、《关于土地增值税若干问题的通知》(财税【2006】第021号)

第五条  关于以房地产进行投资或联营的征免税问题

    对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。

    六、本文自200632起执行。

财税【2006】第021号:《关于土地增值税若干问题的通知》第五条  发文日期: 2006-03-02

(三)、《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税[2015]5号)

四、 单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资,对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。

五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

六、合作建房(财税字【1995】第048号)(四川省地方税务局公告2015年第5

(一)、《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字【1995】第048号)

第二条  关于合作建房的征免税问题

    对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。 

财税字【1995】第048号:《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第二条  发文日期: 1995-05-25

 

(二)、《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》(四川省地方税务局公告2015年第5号)

五、关于合作建房的认定

合作建房是指一方出资金,一方出土地,共同修建房屋,双方共同投资,共担风险,共享利润的行为。如一方只收取固定利益,不承担责任和风险,不能视为合作建房。

七、企业兼并转让房地产(财税字【1995】第048号)(财税[2015]5

    关于企业兼并转让房地产的征免税问题

    在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。

财税字【1995】第048号:《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第三条  发文日期: 1995-05-25

 

《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税[2015]5号)

  二、 按照法律规定或者合同约定,两个或两个以上企业合并为一个企业,且原企业投资主体存续的,对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业,暂不征土地增值税。
  五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

八、企业分立转让房地产(财税[2015]5

《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税[2015]5号)

三、 按照法律规定或者合同约定,企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业,对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业,暂不征土地增值税。

五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

九、个人互换住房(财税字【1995】第048号)

关于个人互换住房的征免税问题

    对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。

财税字【1995】第048号:《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第五条  发文日期: 1995-05-25

十、转让旧房作为廉租住房、经济适用房(财税【2008】第024号)

企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

廉租住房、经济适用住房、廉租住房承租人、经济适用住房购买人以及廉租住房租金、货币补贴标准等须符合国发[2007]24号文件及《廉租住房保障办法》(建设部等9部委令第162)、《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258)的规定;廉租住房、经济适用住房经营管理单位为县级以上人民政府主办或确定的单位。

财税【2008】第024号:关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知   发文日期: 2008-03-03

 

 

第四章:土地增值税征收管理

第一节:土地增值税清算

一、土地增值税清算的定义及适用范围(国税发【2009】第091号)

(一)、土地增值税清算的定义

第三条 《规程》所称土地增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

国税发【2009】第091号:关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

发文日期: 2009-05-12

(二)、土地增值税的适用范围

《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》(四川省地方税务局公告2015年第5号)六、关于《土地增值税清算管理规程》的适用范围

所有房地产开发项目,不论其开发主体是企业、单位还是个人,均应按照《土地增值税清算管理规程》申报缴纳并清算土地增值税。

二、土地增值税清算的前期管理(国税发【2009】第091号)

  第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理,实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始,按项目分别建立档案、设置台帐,对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控,做到税务管理与纳税人项目开发同步。

  第七条 主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注,对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

第八条 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,有条件的地区,主管税务机关可结合发票管理规定,对纳税人实施项目专用票据管理措施。

国税发【2009】第091号:关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

发文日期: 2009-05-12

三、土地增值税鉴证报告文件(国税发〔2007132

(一)、《土地增值税清算鉴证业务准则》(国税发【2007】第132号)

现将《土地增值税清算鉴证业务准则》印发给你们,请你们依此监督指导税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务,执行过程中如有问题,请及时上报税务总局(注册税务师管理中心)。
  本准则自200811日起施行。
  附件:1.涉税鉴证业务约定书(参考文本)
     2.土地增值税清算税款鉴证报告(参考文本)(适用于无保留意见的鉴证报告)
     3.土地增值税清算税款鉴证报告(参考文本)(适用于保留意见的鉴证报告)
     4.土地增值税清算税款鉴证报告(参考文本)(适用于无法表明意见的鉴证报告)
     5.土地增值税清算税款鉴证报告(参考文本)(适用于否定意见的鉴证报告)
     6.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表

第二节:土地增值税预缴和申报

一、土地增值税预缴和清算规定 

《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6)第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

(一)、预征率的规定

1、国税总局的规定(国税发[2010]53号)

预征是土地增值税征收管理工作的基础,是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作,把土地增值税预征和房地产项目管理工作结合起来,把土地增值税预征和销售不动产营业税结合起来;把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来;把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来,使预征率更加接近实际税负水平,改变目前部分地区存在的预征率偏低,与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算,研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。

为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用,各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。对尚未预征或暂缓预征的地区,应切实按照税收法律法规开展预征,确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。

国税发[2010]53号:关于加强土地增值税征管工作的通知 发文日期:2010-5-25

2、预征土地增值税计税依据(国家税务总局公告2016年第70号)
《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)

  一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

  为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:

  土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

3、四川省预征率的规定(四川省地税局公告2010年第1号)

一、关于土地增值税预征率

  为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用,均衡税款入库,降低欠税风险,经研究,决定对我省土地增值税预征率作如下调整:

  (一)对保障性住房暂不预征土地增值税。

  (二)普通住宅预征率为 1%1.5%

  (三)非普通住宅预征率为1.5%-2.5%

  (四)商用房预征率为2.5%-3.5%

各市、州地方税务局应结合本地实际,在上述幅度内确定当地预征率,于本文实施之日前公布,并报省地税局备案。

三、本通知自公布之日起30日后实施。各市、州地方税务局公布的预征率与本文同时实施。

四川省地税局公告2010年第1号:四川省地方税务局四川省财政厅关于土地增值税征管问题的公告  发文时间: 2010-9-10

4、成都市预征率的规定(成都市地方税务局公告2014年第1号)

《成都市地方税务局成都市财政局关于土地增值税有关问题的公告》(成都市地方税务局公告2014年第1号)

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知(国税发[2010]53)、《四川省地方税务局四川省财政厅关于土地增值税征管问题的公告(2010年第1)规定,现就土地增值税有关问题公告如下:
  一、关于土地增值税预征率

()对保障性住房暂不预征土地增值税。

()普通住宅预征率为1%

()非普通住宅预征率为2%

()非住宅预征率为2.5%

二、关于土地增值税核定征收率
  纳税人有《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条情形的,主管税务机关应严格按照税收法律法规规定的程序核定征收土地增值税。采用核定征收率的,方式具体为:

 ()普通住宅(包括保障性住房)核定征收率为5%

()非普通住宅核定征收率为7%

()非住宅核定征收率为8%,其中车位核定征收率为5%

三、本公告自2014101日起实施,有效期至20161231止。

5、不按期预征滞纳金规定(财税〔200621号)

财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔200621号)

三、关于土地增值税的预征和清算问题
   对未按预征规定期限预缴税款的,应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定,从限定的缴纳税款期限届满的次日起,加收滞纳金。

(二)、清算补缴滞纳金规定国税函[2010]220

《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220

八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题
  纳税人按规定预缴土地增值税后,清算补缴的土地增值税,在主管税务机关规定的期限内补缴的,不加收滞纳金。
 

二、预缴和申报表格规定

(一)、《国家税务总局关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》(税总发[2015]114号) 

三、土地增值税表单修订内容
    
  (一)增加特殊情形专用表单。针对清算后尾盘销售、采用核定征收方式进行房地产开发清算、在建工程整体转让、转让旧房核定征收等四种特殊情形,分别设计专用表单。  
  
  (二)完善表单信息项。主要是:1.《土地增值税纳税申报表(一)》增加房产类型子目,将子目归到3个类型中,每一个子目对应一个房产类型。子目由各省自行设定,自行维护;2. 《土地增值税纳税申报表(二)》增加合计列、总可售面积、已销售面积;3. 《土地增值税纳税申报表(二)》增加减免税信息采集行数,以适应同一事项可能享受多项减免税政策的情况。   
  
  (三)对《土地增值税纳税申报表(三)》的适用范围进行了补充。在填表说明中明确,从事房地产开发的纳税人将开发产品转为自用、出租等用途且已达到主管税务机关旧房界定标准后,又将该旧房对外出售的,可适用本表。

(二)、《国家税务总局 关于修订土地增值税纳税申报表的通知》(税总函[2016]309号) 

    为加强土地增值税规范化管理,税务总局决定修订土地增值税纳税申报表。现将修订的主要内容通知如下:

一、增加《土地增值税项目登记表》

根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税纳税申报表〉的通知》(国税发〔1995090号)规定,从事房地产开发的纳税人,应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后,根据税务机关确定的时间,向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》,并在每次转让(预售)房地产时,依次填报表中规定栏目的内容。

二、土地增值税纳税申报表单修订内容

(一)根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔199548号)规定,在《土地增值税纳税申报表(二)》和《土地增值税纳税申报表(五)》中增加“代收费用”栏次。

(二)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006187号)和《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔200991号)规定,调整收入项目名称,在《土地增值税纳税申报表(一)》中增加“视同销售收入”数据列,在《土地增值税纳税申报表(二)》、《土地增值税纳税申报表(四)》、《土地增值税纳税申报表(五)》和《土地增值税纳税申报表(六)》中调整转让收入栏次,增加“视同销售收入”指标。

 
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