根据肖太寿博士的调研结果发现，土地增值税缴纳和清算环节有十一个少缴漏缴的风险，如何排除这些风险？请关注本工作室推出的肖太寿博士关于土地增值税缴纳与清算环节中的涉税风险解析。
通过实践调研发现，在土地增值税清算实务中，房地产企业存在以下典型的11种少缴纳土地增值税的风险：房地产企业“甲供工程”业务重复扣除“甲供材料”成本少缴纳土地增值税。多个开发项目共同发生的拆迁补偿（安置）房成本，没有按照开发项目正确分摊，从而导致先开发的项目少缴纳土地增值税，后开发的项目多缴纳土地增值税，没有按照土地增值税的纳税义务时间缴纳税款。未将拆迁补偿房进行“视同销售”处理，从而少缴纳土地增值税；同时以拆迁补偿房的建筑成本确认拆迁补偿房置换被拆迁人土地建筑物的交换成本致使房地产企业土地增值税清算时少扣除成本，从而多缴纳土地增值税。土地增值税清算时，没有将平常会计核算计入“房地产开发成本——开发间接费用——利息费用”的利息支出调整至财务费用中计算扣除，从而少缴纳土地增值税。扩大“开发间接费用”的扣除范围从而导致房地产企业少缴纳土地增值税。以房抵工程款的协议折让价“明显偏低且不合理”，导致房地产企业少缴纳土地增值税。房地产企业以不合法有效的土地成本凭证作为土地增值税清算时的土地扣除成本，从到导致少缴纳土地增值税。营改增税收政策衔接运用中，适用税收政策不准确，从到导致少缴纳土地增值税。本部分采用理论联系实际和举例论证的研究方法，对这11种税收风险的详细分析如下。
涉税风险点一：成本扣除项目中的漏税风险点
成本扣除是计算房地产企业缴纳多少土地增值税的关键因素，对成本扣除的正确把握涉及到房地产企业是否漏税，是否足额或延期缴纳土地增值税的重要判断因素。纵观土地增值税的缴纳和清算实践，成本扣除项目中常见的涉税风险概况如下。
（七）成本扣除项目中的漏税风险点七：将装修成本中的软装成本计入“开发成本”从而少缴纳土地增值税。
实践中，不少房地产企业为了节约土地增值税，房地产企业的老板通过注册一个装修公司，房地产企业开发精装房销售，装修公司与房地产企业签订装修合同，不仅提供硬装修业务而且提供软装修业务，装修公司将硬装修和软装修成本统一开发票给房地公司计入“开发成本——建安成本”。房地产公司在计算土地增值税时，将不能在土地增值税前扣除的“软装修成本”进行了扣除，实现了少缴纳土地增值税的目的。该种做法是一种漏税的行为，是与现行税法的规定相悖。具体分析原因如下：
1、税法只规定土地增值税前可以扣除“装修费用”而没有规定可以扣除“装饰费用”。
《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第 四条第（四）项规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。”基于此税法规定，房地产企业在土地增值税前扣除的开发成本中，明确指出可以扣除“装修费用”，二没有明确指出允许扣除“装饰费用。”“装修费用”和“装饰费用”是完全不同的概念。“装饰费用”主要体现为“软装费用”，“软装”的构成元素如下：
（1）家具，包括支撑类家具、储藏类家具、装饰类家具。如沙发、茶几、床、餐桌、餐椅、书柜、衣柜、电视柜等。
（2）饰品，一般为摆件和挂件，包括工艺品摆件、陶瓷摆件、铜制摆件，铁艺摆件，挂画、插画、照片墙、相框、漆画、壁画、装饰画、油画等。
（3）灯饰，包括吊灯、立灯、台灯、壁灯、射灯。灯饰不仅仅起着照明的作用，同时还兼顾着渲染环境气氛和提升室内情调。
（4）布艺织物，包括窗帘、床上用品、地毯、桌布、桌旗、靠垫等。好的布艺设计不仅能提高室内的档次，使室内更趋于温暖，更能体现一个人的生活品味。
（5）花艺及绿化造景，包括装饰花艺、鲜花、干花、花盆、艺术插花、绿化植物、盆景园艺、水景等。
我国税法上没有关于“装修”的定义，只有对 “装饰”有定义，根据财税【2016】36号】文件的附件：《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装修，使之美观或者具有特定用途的工程作业。基于此规定，“装饰”对建筑物与构筑物进行装饰和美化的工程作业，适用装饰业务的显然有一个前提——存在着独立完全的建筑物或者构筑物。
我国建筑法对“装修”有严格的定义。根据《中华人民共和国建筑法释义》对第二条释义：建筑装修活动，如果是建筑过程中的装修，则属于建造活动的组成部分，适用本法规定，不必单独列出。对已建成的建筑进行装修，如果涉及建筑物的主体或承重结构变动的，则应按照本法第四十九条的规定执行；不涉及主体或承重结构变动的装修，不属于本法调整范围。此外，对不包括建筑装修内容的建筑装饰活动，因其不涉及建筑物的安全性和基本使用功能，完全可以因使用者的爱好和审美情趣的不同而各有不同，不需要以法律强制规范，因此本法的调整范围不包括建筑装饰活动。《住宅室内装饰装修管理办法》建设部令（2002）110号规定：本办法所称住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人(以下简称装修人)对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。
基于以上法律规定，建筑法规上将“装修”分成了三部分：
1、与建造活动一起进行的初装修，这类工程属于建筑法调整范围。属于建筑安装工程的组成部分。也就是满足建筑物基本使用或者交付状态的初始装修；即建筑工程的装饰装修分项工程。
2、涉及主体或承重结构变动的装修，这类工程属于建筑法调整范围。属于建筑安装工程的组成部分。也就是《企业所得税法》中所称的“改建支出”。
3、竣工验收合格后住宅室内的装修。这类工程不属于建筑法调整范围。也不属于建筑安装工程的组成部分。也就是以业主或使用人进行的第二次装饰装修。实质上这种“装修”工程不属于《建筑法》的“建筑工程”的范围，属于“建设工程”的范围。
依据《中华人民共和国建筑法释义》第四十九条和财法（1995）6号的“建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。”之规定，国税发〔2006〕187号第四条第四款“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。”的规定，只是特指属于建筑安装工程的“组成部分与建造活动一起进行的初装修和涉及主体或承重结构变动”装修工程费用，并不包括竣工验收合格后住宅室内的装修工程费用和不能构成附属设施和附着物的动产设施费用。
2、装修工程中含有的动产设施不可以作为建筑装修成本在土地增值税前扣除。
根据《商品住宅装修一次到位实施导则》的通知（建住房（2002）190号）规定：住宅装修工程中不含不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。根据《关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》（财税（2009）113号）的规定，附属设备和配套设施是指：给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备和配套设施。关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知（建标[2003]206号）规定，建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金组成。直接费由直接工程费和措施费组成。直接工程费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。材料费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用。 根据建标[2003]206号规定，只有构成工程实体的材料费才构成建筑安装工程费的内容。而精装修所用家电、家俱不构成工程实体，不符合土地增值税扣除项目的内容，因此不能作为成本项目扣除。
3、分析结论
通过以上分析，房地产开发公司为了扩大开发成本土地增值税加计扣除的基数，往往委托装饰公司装修同时购买家具家电，将购买家具家电的价款，由装饰公司开具建筑装饰业发票，作为房地产开发公司装饰成本计入开发成本中，并在土地增值税计算中作为加计扣除的基数，通过“装饰”手段达到减少缴税收的目的，显然是扩大成本少缴纳土地增值税的漏税行为。
