案例：A房地产开发企业在其开发项目中根据政策要求配建了2万平方的人防，如何处置这批人防呢？A地产公司的决定是改造为车位，向客户转让使用权，且合同约定转让期限是20年。

因为人防车位没有产权，所以，以转让使用权的方式处置，收回投资成本。那为什么期限要设定20年呢？

A公司的解释是，因为人防没有产权，不能卖，只能采用租赁的模式，如果租赁超过20年，会导致合同无效，于是合同中设定转让期限为20年。这样处理A地产企业是否存在房产税问题呢？

关于产权，我的感觉是既熟悉又陌生，熟悉是因为这两个字见得很多，出现的频率非常高，但什么是产权，几乎找不到一个权威的解释。无产权车位能不能卖，本文不做细究，仅就该业务中的房产税问题加以探讨。

首先，人防车位是要交纳房产税的，政策规定很明白。

其次，谁来交房产税？

A地产公司将人防车位使用权对外转让20年，这20年间谁来交房产税？20年后谁来交房产税？

《房产税暂行条例》规定：

人防车位的产权归属问题争议很大，基本持三种观点：即全民所有，开发商所有（部分产权），产权未确定。产权归属争议大，但不影响房产税交纳，换句话说，总能找到那个交税的人。回到案例中，A地产公司对外转让使用权20年，税务机关完全有理由怀疑开发企业就是为了规避租赁合同超过20年无效的风险，是以转让使用权之名行不动产租赁之实，三种产权观点下，不论哪一种，地产企业都是房产税纳税主体，应该从租计征房产税。

再者，根据协议20年期满后客户无权继续使用车位了，A地产公司或收回该人防车位或继续无偿提供给客户使用，根据上面论述，A公司仍然是房产税的纳税主体。

最后，怎么完善交易模式，就能够规避企业的房产税风险？