根据《中华人民共和国增值税暂行条例》、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》、《财政部国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）、《国家税务总局公告2016年第18号》、《财政部国家税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）等文件规定，整理如下，供大家学习、交流、点评。
一、纳税义务时间问题
财税【2016】36号附件1第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为建筑服务完成的当天。
发生应税行为是前提，项目已开始建造，双方就具体交易签订合同，不论是否已交付，应税行为已发生。这是货物销售、营改增业务的通用规则。
一个前提：发生应税行为。
三个时点：一是收讫销售款；二是取得索取销售款凭据；三是先开具发票（预收款发票除外）。
收款和开票，均是以发生应税行为作为前提的，不要被先开票这句话误导，而否定发生应税行为这个前提条件。不能把先开具发票作为确认纳税义务发生的唯一条件。
在此前提下，收讫、索取、开票三个条件，按孰先原则确认纳税义务发生时间。
所以，房地产公司按照交房或提前开票（即开具带税率的发票），确定纳税义务发生，停止预缴，按适用税率、在销售额中对应扣减土地价款计算申报增值税。具体纳税义务时间为：
1.房地产开发企业纳税义务发生时间为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，先开具发票的，为开具发票的当天。
2、未开具发票的，以房产买卖合同上约定的交房时间为纳税义务发生时间；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间纳税义务发生时间。
3、（安徽国税）因房地产开发企业原因造成延迟交房的，以实际交房时间作为纳税义务发生时间；
4、(安徽国税)因购买方原因未按合同约定完成不动产交付手续的，以合同约定的最迟交房时间作为纳税义务发生时间。
对以投资、分配利润、捐赠、抵债等方式转让的不动产，房地产开发企业应以不动产权属变更的当天作为纳税义务发生时间。
标注：安徽国家的理解更全面一些，而且对于房地产开发企业原因延迟交房的，规定以实际交房时间，突破了形式上的“保护税款征收”的优先观念，同时对于非买卖情形下以不动产权属变更作为义务发生时间，这也有利于纳税人的实际行为发生为前提。
二、商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
（一）商品房现售
商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第七条的规定，商品房现售应当符合以下条件：
1．现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
3.持有建设工程规划许可证和施工许可证；
4.已通过竣工验收；
5.拆迁安置已经落实；
6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
7.物业管理方案已经落实。
（二）商品房预售
商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号修改发布）第五条的规定，商品房预售应当符合以下条件：
1．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；
3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
（一）、期房：凡是购房合同没有明确采用直接收款方式的，一律按预收款方式认定，实际收到预收款时开具编码为‘602’、税率为‘不征税’的普通发票，按规定预缴税款，不征税发票不用于购房着办理契税申报和产权登记手续；先开具适用税率增值税发票的，以发票开具时间为纳税义务发生时间。
（二）、现房：现房销售收取的销售款项不同于预收款方式销售不动产所收取的预收款，不应按照3%的预征率预缴增值税，应按适用税率征增值税。”
问：现房销售是否要按3%预缴增值税?
“现房销售是指，在不动产达到交付条件后进行的销售。现房销售应按纳税义务发生时间计算缴纳增值税。现房销售收取的销售款项不同于预收款方式销售不动产所收取的预收款，不应按照3%的预征率预缴增值税，应按适用税率征税。”
项目开建、允许预售后，未实际交付业主的，不论现房、期房，都应属于以预收款方式销售不动产。
这个解答至少说明，开发项目竣工验收后，达到实际交付条件时销售的，不需预缴，应按适用税率征税。
（三）、 为什么以实际交付房屋为纳税义务发生时间确认原则?
以交房时间作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间，主要是基于以下几点考虑：
一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题;
二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题(如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象)。
三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。”
按以上解释可知：1)承认预缴与纳税义务发生时间并不明确;2)只是为了计算税款的匹配，并未更多地从36号文件纳税义务确认规则上来考虑;3)只是考虑了前期税负重(超3%预缴)，而未考虑有些项目实际税负可能不超3%。
三、如果发生应税行为这个前提发生变化，即未按合同约定交房，如何处理？
1.提前交房：合同约定时间与实际交房时间孰早原则。
具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。
2.延迟交房：房企原因，实际交房时间；业主原因，合同约定交房时间
安徽国税：增值税纳税义务确定的前提是纳税人是否已发生应税行为。对以买卖方式转让的不动产，应对照《商品房买卖合同》上约定的交房时间，房地产开发企业与购买方在合同约定的最迟交房时间之前完成房屋交付手续的，以实际交付时间作为纳税义务发生时间。因房地产开发企业原因造成延迟交房的，以实际交房时间作为纳税义务发生时间；
（安徽国税）因购买方原因未按合同约定完成不动产交付手续的，以合同约定的最迟交房时间作为纳税义务发生时间。
问：房地产企业与客户签订销房合同，约定2017年3月31日交房，现因客户办理按揭贷款迟迟下不来，请问房地产企业是否应按合同约定的日期确认纳税义务发生时间？还是等贷款下来实际交房确认纳税义务发生时间？确认的依据是什么？
答：对买方违约造成合同无法如期履行的，应按照实质重于形式的原则，以实际交房时间作为纳税义务发生时间，而不能以合同约定的交房时间作为纳税义务发生时间。
分析：实务中，购房者已按合同约定付清款项，交房时因在外地等各种原因未能及时办理交房手续的，比较常见。双方已具备交房条件，只是因未能办理交房手续的，房企就要按合同约定交房时间确认销售。
而按揭贷款在办理时，因个人信用、或者尚有贷款未还清等情况，未能办妥按揭贷款，可能会退房，合同不一定能够得到履行，并不具备交房条件，以实际交房时间来确认（有些省份）。
当然，如各省有具体规定的，应以当地规定为准。（延迟交房内蒙古没有规定）
四、对以投资、分配利润、捐赠、抵债等方式转让的不动产
房地产开发企业应以不动产权属变更的当天作为纳税义务发生时间。
注意：房地产企业的增值税的纳税义务时间，即对销售额的确认申报，比企业所得税确认收入的时点要迟得多。
五、纳税人
在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。
《营业税改征增值税试点实施办法》第一条
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，也属于销售自行开发的房地产项目。
六、征税范围
（一）销售不动产属于增值税征税项目
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用销售不动产税目；
销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。《销售服务、无形资产、不动产注释》
(二)所销售的不动产在境内，属于在境内销售不动产。《营业税改征增值税试点实施办法》第十二条
（三）不征收增值税项目
在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（二）项5
（四）视同销售
单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产，视同销售服务不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定
七、增值税税率和征收率
（一）增值税税率
房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目税率为11%。
自2018年5月1日起，税率为10%。
自2019年4月1日起，税率为9%。
《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条
《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）第一条
《财政部税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局 海关总署公告2019年第39号）第一条
（二）增值税征收率
房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，以及一般纳税人按规定可选择简易计税方法的，征收率为5%。
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）项
（三）房地产开发企业预征率
房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
八、计税方法
（一）一般计税
增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税。
（二）简易计税
1．房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产老项目，是指：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。国家税务总局公告2016年第18号第八条
2．房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5％的征收率计税。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）第8点
3、房地产开发企业接盘的老项目
房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税（财政部税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告财政部 税务总局公告2020年第2号）。
3.自2019年11月1日起，取消一般纳税人简易办法征收备案，取消后由纳税人通过办理申报直接享受，无需再报税务机关备案或核准。
九、销售额的确定及计税方法
（一）全部价款及价外费用的规定
1．销售额通常是全部价款和价外费用
销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。《营业税改征增值税试点实施办法》第十条、三十七条
2．以下价外费用不计入销售额
价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
（1）代为收取并同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费；
①由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
②收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；
③所收款项全额上缴财政。
（2）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。《营业税改征增值税试点实施办法》第十条、三十七条
（二）一般计税方法的销售确定及土地价款的扣减
1．销售额的计算公式
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）（注：现行税率为9%）国家税务总局公告2016年第18号第四条
2．当期允许扣除的土地价款的计算公式
当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。国家税务总局公告2016年第18号第五条
3．土地价款的具体规定
（1）向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条
（2）房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
①房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;
②政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；
③项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第八条
（3）房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。
《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第一条
（4）在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。国家税务总局公告2016年第18号第六条
（5）一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。国家税务总局公告2016年第18号第七条
国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告国家税务总局公告2016年第86号
一、房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。
（三）适用简易计税方法计税的销售额
适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
（四）核定销售额
纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生视同销售行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：
组成计税价格=成本×（1+成本利润率）
成本利润率由国家税务总局确定。
不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条
十、进项税额
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）国家税务总局公告2016年第18号第十三条（四）
不得抵扣的进项税
归纳梳理了房地产公司土地成本不能抵扣进项税或者不得扣除的情形，具体情况如下：
（1）、土地价款以外的其他土地成本项目
可以扣除的土地价款为：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
也就是说，房地产公司能扣除的成本只限于土地出让金，市政配套费、排污费、异地人防建设费等不可以抵扣进项税，土地成本除了土地买价或出让金允许抵扣增值税进项税额以外，其他土地成本构成项目不得抵扣增值税进项税额。
（2）、股权收购被收购方土地属于国家无偿划拨
（3）、合作建房方式视同销售取得土地
（4）、超过纳税人实际支付的土地价款
国家税务总局公告2016年第18号）文件中明确规定：一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
（5）、销售房地产老项目适用简易方法计税
（6）、预收款预缴增值税土地价款
（7）、计算应税销售额非当期对应的土地价款
（8）、支付土地价款没有取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据
(9)、扣税凭证不符合法律、行政法规等规定
(10)、一般纳税人会计核算不健全
(11)、应办理一般纳税人资格登记而未办理
(12)、无法划分一般计税与简易计税项目
《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文）明确规定：适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额
主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。
十一、房地产开发项目预缴税款
房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）项第9点
2、预缴税款时不得抵减支付的土地价款。
3、多项目且设立时间较长的房地产企业应关注预收款项目的属性，即该项目系归属新项目还是已经按老项目完成了简易计税备案。
（一）一般纳税人的预缴
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。房地产开发企业的增值税留抵税额不能抵减预缴税款。
预缴增值税的申报：
房地产行业预缴增值税部分，应准确及时填报《增值税纳税申报表附列资料(四)(税额抵减情况表)》。
该部分预缴税额允许抵减当期的增值税申报表主表中计算的当期应纳税额，同时，当期"应抵减税额"大于"应纳税额"时,可结转下期继续抵减。另外，从报表设计的逻辑看，房地产企业增值税申报抵减预缴税款时，不需要区分项目计算，但根据增值税会计处理规定，不能抵缴，也就是说A项目应交的增值税不可以抵减B项目预缴税款。
应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
国家税务总局公告2016年第18号第十条、第十一条、第十二条
（二）小规模纳税人的预缴
房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%
小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。国家税务总局公告2016年第18号第十九条、第二十条、第二十一条
（三）预缴申报的资料报送
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》2份。国家税务总局公告2018年第18号第二十六条
（四）预缴税款抵减应纳税额
1．未抵减免完的预缴税款可以结转下期继续抵减
一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率（注：现行税率9%）计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
国家税务总局公告2016年第18号第十四、十五、二十二条
2．完税凭证是抵减的凭证
房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
国家税务总局公告2016年第18号第二十七条
(五)预缴税款的账务处理及何时抵缴未交增值税
企业预缴增值税时，借记“应交税费——预交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。月末，企业应将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目，借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记“应交税费——预交增值税”科目。
房地产开发企业等在预缴增值税后，应直至纳税义务发生时方可从“应交税费——预交增值税”科目结转至“应交税费——未交增值税”科目。
《财政部关于印发<增值税会计处理规定>的通知》（财会〔2016〕22号）第二条第（七）项
根据上述规定，房地产项目预缴税款可以抵减的时间是在项目纳税义务发生之后。纳税义务发生之前，该项目对应的预缴税款不能抵减，只有当项目纳税义务发生了，项目对应预缴税款才予以抵减。
十二、未预缴的责任
纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的,或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的,由税务机关责令限期改正,可以处二千元以下的罚款;情节严重的,可以处二千元以上一万元以下的罚款。《税收征管法》第六十二条
十三、一般纳税人的暂停预缴
一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）销售取得的与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（十一）款
十四、纳税申报
跨县（市、区）开发房产，未在项目所在地办理税务登记的，应当按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
国家税务总局公告2016年第18号公告第十四条、第十五条、第二十二条
十五、纳税地点
固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县(市)，但在同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的，经省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅(局)和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。
《营业税改征增值税试点实施办法》第四十六条
十六、房地产开发企业发票开具及补开发票（或换开发票）
房地产开发企业的一般纳税人销售其开发的房地产项目适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除受让土地时各政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。但可以按照取得的全部价款和价外费用全额开具增值税发票。（这就是说全额开票，差额纳税）
（一）发票开具一般规定
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。
房地产开发企业向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票或者申请代开增值税专用发票。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票或者申请代开增值税专用发票。
国家税务总局公告2016年第18号第十六、第十七、第十八、第二十三、第二十四、第二十五条
全面推行小规模纳税人自行开具增值税专用发票。税务总局进一步扩大小规模纳税人自行开具增值税专用发票范围，小规模纳税人（其他个人除外）发生增值税应税行为、需要开具增值税专用发票的，可以自愿使用增值税发票管理系统自行开具。
《国家税务总局关于实施第二批便民办税缴费新举措的通知》（税总函〔2019〕243号）第一条
（二）预收款发票的开具
增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。
“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。
《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）
（三）备注栏填写的规定
销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。（国家税务总局公告2016年第23号第四条第（四）项）
（四）发票补开
纳税人2016年5月1日前发生的营业税涉税业务，包括已经申报缴纳营业税或补缴营业税的业务，需要补开发票的，可以开具增值税普通发票。纳税人应完整保留相关资料备查。
《国家税务总局关于明确中外合作办学等若干增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2018年第42号）
（五）开具原适用税率发票临时开票权办理
（一）自2019年9月20日起，纳税人需要通过增值税发票管理系统开具17%、16%、11%、10%税率蓝字发票的，应向主管税务机关提交《开具原适用税率发票承诺书》（附件2），办理临时开票权限。临时开票权限有效期限为24小时，纳税人应在获取临时开票权限的规定期限内开具原适用税率发票。
（二）纳税人办理临时开票权限，应保留交易合同、红字发票、收讫款项证明等相关材料，以备查验。
（三）纳税人未按规定开具原适用税率发票的，主管税务机关应按照现行有关规定进行处理。
《国家税务总局关于国内旅客运输服务进项税抵扣等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第31号）
十七、税收优惠
（一）取消增值税备案
自2019年11月1日起，取消增值税备案，取消后由纳税人通过办理申报直接享受，无需再报税务机关备案或核准。《税收征管操作规范2.0》
（二）房改房优惠
为配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房免征增值税。
《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十四）项
十八、预售环节和销售环节视同销售的会计处理
1.收到预售款时：
借：银行存款
贷：预收帐款
2.预缴税款时：
（1）一般计税
借：应交税费——预交增值税
贷：银行存款
（2）一般纳税人选择简易计税
借：应交税费——简易计税
贷：银行存款
（3）小规模纳税人
借：应交税费——应交增值税
贷：银行存款
（4）预缴土地增值税等
借：应交税费——应交土地增值税
贷：银行存款
待收入实现时：
借：税金及附加
贷：应交税费——应交城市维护建设税
应交税费——应交教育费附加
应交税费——应交土地增值税
（5）预缴企业所得税
借：所得税费用——当期所得税
递延所得税资产
贷：应交税费——应交所得税
所得税费用——递延所得税
注：由于预收账款已经按照预计毛利率计算缴纳了企业所得税，所以负债计税基础（负债计税基础=负债的账面价值减去未来期间计算应纳税所得额时按照税法规定可予抵扣的金额）是0，账面价值大于计税基础，应该确认递延所得税资产。
待结转收入时，相应地将递延所得税资产转入所得税费用—递延所得税：
借：所得税费用—递延所得税
贷：递延所得税资产
2、销售环节会计分录
1.收款
借：银行帐款/应收帐款
预收帐款
贷：主营业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）（注：一般计税）
应交税费——简易计税（注：一般纳税人选择简易计税的）
应交税费——应交增值税（注：小规模纳税人)
2.差额纳税
一般计税可扣除当期销售房地产项目对应的土地价款
借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）
贷：主营业务成本
3.结转销售成本
借：主营业务成本
贷：开发产品
4.计提并缴纳税费时
借：税金及附加
贷：应交税费——应交城市维护建设税
应交税费——应交教育费附加
应交税费——应交土地增值税
借：应交税费——应交城市维护建设税
应交税费——应交教育费附加
应交税费——应交土地增值税
贷：银行存款
5.企业所得税汇算清缴
借或贷：以前年度损益调整
递延所得税资产（具体根据期末余额-期初余额是否大于零，确定会计记录方向）
借或贷：应交税费——应交所得税
四、开发产品视同销售
（一）税务处理
1.增值税
下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：
（1）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（2）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
2.企业所得税
企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
依据：1.《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条
2.国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第七条
（二）会计分录
1.将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取非货币性资产
借：应付帐款（用于抵偿债务）
应付职工薪酬（用于职工福利、奖励）
长期股权投资（用于投资或换取股权）
利润分配（分配给股东或投资人）
固定资产（换取固定资产）
无形资产（换取无形资产）
贷：主营业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）（注：一般计税）
应交税费——简易计税（注：一般纳税人选择简易计税的）
应交税费——应交增值税（注：小规模纳税人）
同时结转成本:
借：主营业务成本
贷：开发产品
2.将开发产品用于损赠、赞助时
借：营业外支出
贷：库存商品
应交税费——应交增值税（销项税额）（注：一般计税）
应交税费——简易计税（注：一般纳税人选择简易计税的）
应交税费——应交增值税（注：小规模纳税人）
五、折扣、折让和实物赠送等
（一）税务处理
1.企业所得税按折让后的价格做收入，土地增值税仍按原价做收入，增值税可按规定开具红字增值税专用发票。建议重新修改合同，重新开具发票。
文件依据：《国家税务总局关于全面推行增值税发票系统升级版有关问题的公告》（国家税务总局公告2015年第19号）、《国家税务总局关于纳税人折扣折让行为开具红字增值税专用发票问题的通知》（国税函〔2006〕1279号）
2.计算缴纳企业所得税、土地增值税时，商品房和车库的成本都可以扣除。注意在合同里要分别注明商品房、车库的价格，开发票时分品名开具。
3.买一赠一销售本企业商品，如车库、地下室、阁楼，按总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。赠送外购的商品，如电器、精装修、宣传品，计入销售费用—业务宣传费，不超过当年销售收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。
送给关系户的，计入管理费用—业务招待费，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。
向个人销售商品和提供服务的同时给予的赠品，不用交个人所得税。属于随机赚送或抽奖的，要代扣代缴个人所得税。
文件依据：
1.《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）
2.《国家税务总局关于中国移动通信集团公司有关所得税问题的通知》（国税函〔2003〕847号）
3.《中华人民共和国增值税暂行条例》第四条第八项)
4.《财政部、国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》(财税〔2011〕50号)、《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部税务总局公告2019年第74号）
（二）会计分录
1.商业折扣
开发商为促进开发产品销售而在房价上给予的价格扣除，应按照扣除商业折扣后的金额确定销售收入金额。即签合同的时候价钱签低一点，开发票时跟合同一致，按折扣后的价格确认收入。
借：银行存款等
贷：主营业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）（注：一般计税）
应交税费——简易计税（注：一般纳税人选择简易计税的）
应交税费——应交增值税（注：小规模纳税人）
2.销售折让和退回
销售开发产品以后，由于开发产品的质量等原因，不符合购销合同的规定，买方要求在价格上给予减让或者将其全部或部分开发产品退给卖方时，可冲减当期销售收入。
（1）发生销售折让、退回时：
借：主营业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）（注：一般计税）
应交税费——简易计税（注：一般纳税人选择简易计税的）
应交税费——应交增值税（注：小规模纳税人）
贷：应收帐款
应交税费——应交增值税（销项税额）（注：一般计税）
应交税费——简易计税（注：一般纳税人选择简易计税的）
应交税费——应交增值税（注：小规模纳税人）
如果发生退回
借：开发产品
贷：主营业务成本
（2）税金冲销：
借：应交税费——应交城市维护建设税
应交税费——应交教育费附加
应交税费——应交土地增值税
贷：税金及附加
3.实物折扣
销售时赠送本企业开发产品或赠送外购产品的财税处理
借：银行存款
贷：主营业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）（注：一般计税）
应交税费——简易计税（注：一般纳税人选择简易计税的）
应交税费——应交增值税（注：小规模纳税人）
借：主营业务成本
销售费用—销售费用
管理费用—业务招待费
贷：开发产品
十九、关于房地产交房后面积差的处理
据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第二十条规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
（1）面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；
（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%。
商品房面积差一般都是发生在向业主交房阶段,而之前收取的购房款,在商品房未竣工交付业主前,一般记入“预收账款”。此种情况下，如果合同中未约定面积差处理方式，则面积差的账务处理如下:
（1）误差范围内，维持总价款不变，无需进行账务处理。
（2）面积差账务处理
①收取面积差价款
借：银行存款
贷：预收账款
②退还面积差价款
贷：预收账款（红字）
贷：银行存款
③交房时
借：预收账款
贷：主营业务收入
应交税费——应交增值税（销项税）
（3）买受人退房账务处理
①退买受人原交付的房款
贷：预收账款（红字）
贷：银行存款
②支付已付价款利息
借：财务费用
贷：银行存款
③合同中止，违约赔偿
借：营业外支出
贷：银行存款
（4）绝对值超出3%部分，如果面积差由房地产企业承担，仍按合同约定价款确认销售收入，无需进行账务处理。
（5）绝对值超出3%部分，企业需按双倍返还买受人的房价款，可以按视同给与销售折扣处理，确认销售收入。需要注意的是，给买受人开具的发票时，应将合同价款与折扣额在同一张发票上注明。
二十、关于房地产开发企业的多个老项目是否可以部分选择简易计税方法，部分选择一般计税方法问题
房地产开发企业的多个老项目可以部分选择简易计税方法，部分选择一般计税方法。一经选择简易计税方法计税的项目，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产以项目管理为原则，同一房地产企业的老项目需要单独备案，符合老项目标准的，可以选择适用简易征收。按5%征收率缴纳增值税。除法律规定不得开具增值税专用发票的情形外，一般纳税人可自行开具增值税专用发票。
下文结合最新政策，对营改增以来房地产开发企业的专属增值税及发票政策进行梳理，对散乱的政策按事项进行分类归纳总结，对每个政策规定的出处进行了标注。
图片
一、纳税人
在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。
《营业税改征增值税试点实施办法》第一条
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，也属于销售自行开发的房地产项目。
国家税务总局公告2016年第18号第二、三条
二、基本政策
商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
（一）商品房现售
商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第七条的规定，商品房现售应当符合以下条件：
1．现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
3.持有建设工程规划许可证和施工许可证；
4.已通过竣工验收；
5.拆迁安置已经落实；
6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
7.物业管理方案已经落实。
（二）商品房预售
商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号修改发布）第五条的规定，商品房预售应当符合以下条件：
1．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；
3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
图片
三、征税范围
（一）销售不动产属于增值税征税项目
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用销售不动产税目；
销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
《销售服务、无形资产、不动产注释》
(二)所销售的不动产在境内，属于在境内销售不动产。
《营业税改征增值税试点实施办法》第十二条
（三）不征收增值税项目
在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（二）项5
（四）视同销售
单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产，视同销售服务不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定
图片
四、税率和征收率
（一）税率
房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目税率为11%。
自2018年5月1日起，税率为10%。
自2019年4月1日起，税率为9%。
《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条
《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）第一条
《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局 海关总署公告2019年第39号 ）第一条
（二）征收率
房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，以及一般纳税人按规定可选择简易计税方法的，征收率为5%。
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）项
（三）预征率
房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）项第9点
图片
五、计税方法
（一）一般计税
增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税。
（二）简易计税
1．房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产老项目，是指：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
国家税务总局公告2016年第18号第八条
2．房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5％的征收率计税。
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）第8点
3.自2019年11月1日起，取消一般纳税人简易办法征收备案，取消后由纳税人通过办理申报直接享受，无需再报税务机关备案或核准。
《税收征管操作规范2.0》
图片
六、销售额的确定及计税方法
图片
（一）全部价款及价外费用的规定
1．销售额通常是全部价款和价外费用
销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
《营业税改征增值税试点实施办法》第十条、三十七条
2．以下价外费用不计入销售额
价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
（1）代为收取并同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费；
①由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
②收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；
③所收款项全额上缴财政。
（2）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
《营业税改征增值税试点实施办法》第十条、三十七条
（二）一般计税方法的销售确定及土地价款的扣减
1．销售额的计算公式
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）（注：现行税率为9%）
国家税务总局公告2016年第18号第四条
2．当期允许扣除的土地价款的计算公式
当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
国家税务总局公告2016年第18号第五条
3．土地价款的具体规定
图片
（1）向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条
（2）房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
①房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;
②政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；
③项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第八条
（3）房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。
《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第一条
（4）在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
国家税务总局公告2016年第18号第六条
（5）一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
国家税务总局公告2016年第18号第七条
（三）适用简易计税方法计税的销售额
适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
（四）核定销售额
纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生视同销售行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：
组成计税价格=成本×（1+成本利润率）
成本利润率由国家税务总局确定。
不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。
《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条
七、进项税额
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
国家税务总局公告2016年第18号第十三条（四）
八、预缴税款
房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）项第9点
图片
（一）一般纳税人的预缴
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
国家税务总局公告2016年第18号第十条、第十一条、第十二条
（二）小规模纳税人的预缴
房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%
小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。
国家税务总局公告2016年第18号第十九条、第二十条、第二十一条
（三）预缴申报的资料报送
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》2份。
国家税务总局公告2018年第18号第二十六条
（四）预缴税款抵减应纳税额
1．未抵减免完的预缴税款可以结转下期继续抵减
一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率（注：现行税率9%）计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
国家税务总局公告2016年第18号第十四、十五、二十二条
2．完税凭证是抵减的凭证
房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
国家税务总局公告2016年第18号第二十七条
(五)预缴税款的账务处理及何时抵缴未交增值税
企业预缴增值税时，借记“应交税费——预交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。月末，企业应将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目，借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记“应交税费——预交增值税”科目。
房地产开发企业等在预缴增值税后，应直至纳税义务发生时方可从“应交税费——预交增值税”科目结转至“应交税费——未交增值税”科目。
《财政部关于印发<增值税会计处理规定>的通知》（财会〔2016〕22号）第二条第（七）项
根据上述规定，房地产项目预缴税款可以抵减的时间是在项目纳税义务发生之后。纳税义务发生之前，该项目对应的预缴税款不能抵减，只有当项目纳税义务发生了，项目对应预缴税款才予以抵减。
（六）未预缴的责任
纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的,或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的,由税务机关责令限期改正,可以处二千元以下的罚款;情节严重的,可以处二千元以上一万元以下的罚款。
《税收征管法》第六十二条
（七）一般纳税人的暂停预缴
一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）销售取得的与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（十一）款
九、纳税申报
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
国家税务总局公告2016年第18号公告第十四条、第十五条、第二十二条
十、纳税义务发生时间
（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。
（二）纳税人发生视同销售情形的，其纳税义务发生时间为不动产权属变更的当天。
《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条
在实践中，目前各地对房地产销售不动产的增值税纳税义务发生时间有不同的规定。希望在增值税立法之后，全国会有统一明确的纳税义务发生时间的规定。
十一、纳税地点
固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县(市)，但在同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的，经省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅(局)和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。
《营业税改征增值税试点实施办法》第四十六条
十二、发票开具及补开
（一）发票开具一般规定
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。
房地产开发企业向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票或者申请代开增值税专用发票。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票或者申请代开增值税专用发票。
国家税务总局公告2016年第18号第十六、第十七、第十八、第二十三、第二十四、第二十五条
全面推行小规模纳税人自行开具增值税专用发票。税务总局进一步扩大小规模纳税人自行开具增值税专用发票范围，小规模纳税人（其他个人除外）发生增值税应税行为、需要开具增值税专用发票的，可以自愿使用增值税发票管理系统自行开具。
《国家税务总局关于实施第二批便民办税缴费新举措的通知》（税总函〔2019〕243号）第一条
（二）预收款发票的开具
增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。
“未发生销售行为的不征税项目”下设601 “预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。
《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）
（三）备注栏填写的规定
销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。
国家税务总局公告2016年第23号第四条第（四）项
（四）发票补开
纳税人2016年5月1日前发生的营业税涉税业务，包括已经申报缴纳营业税或补缴营业税的业务，需要补开发票的，可以开具增值税普通发票。纳税人应完整保留相关资料备查。
《国家税务总局关于明确中外合作办学等若干增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2018年第42号）
（五）开具原适用税率发票临时开票权办理
（一）自2019年9月20日起，纳税人需要通过增值税发票管理系统开具17%、16%、11%、10%税率蓝字发票的，应向主管税务机关提交《开具原适用税率发票承诺书》（附件2），办理临时开票权限。临时开票权限有效期限为24小时，纳税人应在获取临时开票权限的规定期限内开具原适用税率发票。
（二）纳税人办理临时开票权限，应保留交易合同、红字发票、收讫款项证明等相关材料，以备查验。
（三）纳税人未按规定开具原适用税率发票的，主管税务机关应按照现行有关规定进行处理。
《国家税务总局关于国内旅客运输服务进项税抵扣等增值税征管问题的公告》（ 国家税务总局公告2019年第31号）
（一）取消增值税备案
自2019年11月1日起，取消增值税备案，取消后由纳税人通过办理申报直接享受，无需再报税务机关备案或核准。
《税收征管操作规范2.0》
（二）房改房优惠
为配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房免征增值税。
