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房企增值税需掌握的税收优惠、风险防控、纳税筹划3大业务点
发布时间: 2021-02-26   来源:智慧源地产财税 
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税收优惠

 

(一)一般纳税人转让2016430日前取得的不动产可选择简易计税

1.转让非自建不动产可差额纳税

一般纳税人销售其2016430日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

 

2.一般纳税人转让自建不动产全额纳税

一般纳税人销售其2016430日前自建的不动产,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

政策依据:财税[2016]36

 

(二)一般纳税人销售自行开发的房地产老项目可简易计税

房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的,36个月内不得变更为一般计税方法计税。

政策依据:总局公告2016年第18

 

(三)一般纳税人销售自行开发的房地产可差额纳税

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

政策依据:财税[2016]36

 

(四)企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入免征增值税。

政策依据:财税[2016]36

 

(五)个人销售自建自用住房免征增值税。

政策依据:财税[2016]36

 

(六)个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

【注意】深圳、沈阳、成都个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

政策依据:财税[2016]36号附件3 深建字[2020]137号 沈房发[2020]14  成办发[2020]83

 

(七)个体工商户出租住房,应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

其他个人出租住房,应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额,向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

政策依据:财税[2016]36号 总局公告2016年第16

 

(八)涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。

家庭财产分割,包括下列情形:离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

政策依据:财税[2016]36

 

(九)自201911日至20201231日,对经营公共租赁房所取得的租金收入,免征增值税。

公共租赁住房,是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划,或者市、县人民政府批准建设(筹集),并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保[2010]87号)和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。

政策依据:财政部税务总局公告2019年第61

 

(十)住房公积金管理中心用住房公积金在指定的委托银行发放的个人住房贷款取得的利息收入免征增值税。

政策依据:财税[2016]36号附件3

 

风险防控

房地产企业由于业务链条长、涉税种类多、跨区域经营等特点,容易发生税务风险,也是税务机关开展纳税检查的重点对象。

 

房企实务常见的税收风险:

1.价外费用未计收入

根据《增值税暂行条例实施细则》第十二条的规定,价外费用包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

如果房地产企业直接收取的有线电视开户费、管道煤气开户费等,未合并到收入中申报缴纳增值税。

[预计风险]

房地产企业签订合同时,若约定直接收取有线电视开户费、管道煤气开户费等费用,且并非属于政府性基金、行政事业性收费,也不属于以委托方的名义开具发票的代收款项,没有将代收费用计算缴纳增值税的,存在少缴增值税的风险,有罚款、补交税款和滞纳金的风险。

[政策依据]

总局公告 201618号第四条规定:房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:销售额= (全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款) + (1+11%)(现行税率为9%

 

2.违约金未计入价外费用

第一种情形:合同已解除,业主支付违约金给地产企业

1)地产企业收到违约金,不属于增值税的应税范畴(合同解除销售行为已不存在)。不需要缴纳增值税;

2)地产企业不需要开具发票,直接向业主甲提供收款收据即可。

第二种情形:合同已经履行,业主违约根据销售合同的约定向地产企业支付违约金

1)地产企业收到的违约金属于增值税应税行为,应作为价外费用缴纳增值税;

2)地产企业收到违约金,应当正常开具发票,选择的开票编码应该同“销售不动产”选择的编码一致。如果业主为个人开具普通发票,如果业主为企业,也可以根据要求开具专票。也就是说违约金应该同销售房屋开具的发票保持一致,如果开具的是专用发票,那么购买方取得价外费用的专用发票正常可以抵扣进项。

[预计风险]

如果房地产企业收到业主的违约金(购房合同履行)未计入价外费用,申报缴纳增值税的。存在少缴增值税的风险,有罚款、补交税款和滞纳金的风险。

 

3.销售商品房价值与赠送物品价值未区分

房地产开发企业销售商品房赠送汽车、家电及家具等行为,未在销售合同(或补充协议)中分别记载房屋和赠品的价值,统一按销售不动产开票计算增值税。

[预计风险]

房地产开发企业销售商品房赠送汽车、家电及家具等行为,属于兼营行为,企业在销售合同(或补充协议)中没有分别记载房屋和赠品的价值,没有区分,使销售货物降低税率。带来罚款、补缴税款和滞纳金的风险。

[解决方法]

房地产开发企业销售商品房赠送汽车、家电及家具等行为,属于兼营行为,应该拆分为两部分: 一是销售不动产,税率为9%,二是销售货物,税率为13%。分别核算,计算各自的增值税。

[政策依据]

根据财税[2016]36号附件1第三十九条 纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产,适用不同税率或者征收率的,应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的,从高适用税率。

 

如何区分混合经营和兼营

财税[2016]36号附件1第四十条 一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物,为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为,按照销售货物缴纳增值税;其他单位和个体工商户的混合销售行为,按照销售服务缴纳增值税。

混合销售是指“服务+货物”,卖房送家电等是“不动产+货物”属兼营

如某房地产公司即销售住宅并提供物业服务,是“不动产+服务”属兼营

如某企业出租办公楼并提供物业服务,是“服务+服务”属兼营

 

4.开盘赠送的小礼品是否视同销售

房地产企业为了留住意向客户,提升客户体验与服务满意度,在客户看房时会有一些小礼品的赠送,如:

食用油、餐具等是否需要视同销售。

(1)如果房地产公司在赠送给客户礼品时,礼品包装上没有印制企业的“LOGO”“名称”等相关宣传信息的话,则需要视同销售缴纳增值税,视同销售的价格按照公允价值确认,当然,其进项税额可以抵扣。

(2)如果房地产公司在赠送给客户礼品时,礼品包装上印制有企业的“LOGO”“名称”等相关宣传信息,那么就属于宣传费用。业务宣传费是指企业开展业务宣传活动所支付的费用,主要是指未通过媒体传播的广告性支出,包括企业发放的印有企业标志的礼品、纪念品等。企业所购礼品用于赠送给客户,属于交际应酬,交际应酬消费属于个人消费,需要作进项税额转出。

[预计风险]

开盘赠送的小礼品,房企要根据情况计算增值税,如果未视同销售或进行进项税额转出,则可带来罚款、补缴税款和滞纳金的风险。

[解决方法]

企业要根据情况及时进行视同销售处理或进项税额转出处理。

 

5.老带新业务支出的税务处理

1)送物业费

【例1A房开公司开展促销售房,推出老业主推荐新业主成功后免三年物业服务费活动,假如一年物业费5000元。A公司旗下拥有物业子公司BA公司向B公司支付物业费15000元,经老业主张某推荐成功签约了一套房产。(AB公司均为一般纳税人)

1A公司向B公司购买了物业服务,支付对价15000元,B公司向A公司开具等额增值税发票(专票、普票双方协商确定)。

2、同时A公司将购买的物业服务作为支付对价给了老业主张某,因为张某为A公司提供了经纪代理服务,成功售出一套房产。A公司属于转售物业服务,向张某开具增值税普通发票,按规定6%税率征收增值税。

3、张某应当去税务局代开增值税普通发票给A公司,A公司凭普票进行税前列支,同时A公司应按规定代扣代缴张某个人所得税,适用税目“综合所得劳务报酬所得”。

2)送家电等物品

【例2A房开公司开展促销售房,推出老业主推荐新业主成功签约后送彩电一台活动,假如外购彩电不含税价5000/台,税款650元,经老业主张某推荐成功签约了一套房产。(A公司为一般纳税人)

1A公司将购买的彩电作为支付对价给了老业主张某,因为张某为A公司提供了经纪代理服务,成功售出一套房产。A公司属于销售彩电,向张某开具增值税普通发票,按规定13%税率征收增值税。

2、张某应当去税务局代开增值税普通发票给A公司,A公司凭普票进行税前列支,同时A公司应按规定代扣代缴张某个人所得税,适用税目“综合所得劳务报酬所得”。

3)送现金

【例3A房开公司开展促销售房,推出老业主推荐新业主成功签约后送现金5000元,经老业主张某推荐成功签约了一套房产。(A公司均为一般纳税人)

老业主张某应当去税务局代开增值税普通发票给A公司,A公司凭普票进行税前列支,同时A公司应按规定代扣代缴张某个人所得税,适用税目“综合所得劳务报酬所得”。

[预计风险]

房地产公司老带新业务送物业费或家电等礼品的未视同销售处理,存在少缴增值税的风险。会有被罚款、补缴税款和滞纳金的风险。

[政策依据]

根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条规定“单位或者个体工商户的下列行为,视同销售货物:

(八)将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号 )《附件1:营业税改征增值税试点实施办法 》第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:

(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。

[解决方法]

房企在老带新业务中应对赠送的物业费或家电等视同销售服务和视同销售货物,及时进行开票处理。避免少缴增值税,产生税收风险。

 

纳税筹划

房地产企业建设周期长,资金投入大,涉税种类繁多,且其税收为国家主要税收来源,对其进行税收筹划意义重大。房地产企业应精心筹划,合理降税,以达企业效益最大化。

 

税务筹划成果,是提炼税收要点与创新创效业务的结晶,也是财税人员应用专业知识与实践经验有效实现企业价值的集中体现。因此,财税工作人员要不断强化税务管理水平,创新税务管理思路,积极跟进税收政策,在专业知识与技能方面进行持续性的学习与提高。所谓的纳税筹划,不过是对税收政策的熟练掌握与灵活运用!

 
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