城镇土地使用税，以在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对使用土地的单位和个人征收。实际占用的土地面积如何确定，有产证记载的较容易确定，在北方很多城市不动产证只有产权面积，并无土地使用面积，在最近咨询中，经常遇到企业问底商如何缴纳土地使用税，地下车库如何缴纳土地使用税，购买的高层建筑办公楼如何缴纳土地使用税，针对企业有疑惑的几种情况进行如下分析。

一、土地使用税的缴纳起始时间

01

招拍挂方式取得土地使用权

国家税务总局公告2014年第74号文件规定，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，应根据财税[2006]186号文件规定缴纳土地使用税，即从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

02

购买房产

财税[2008]152号第三条规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

实物或权利状态发生变化是指交房或取得产权证，交房或取得产权证熟早原则缴纳土地使用税，如果购入方在不动产证过户前已经交付使用的，以实际使用次月开始缴纳土地使用税。

03

其他方式

以实际使用时间的次月起开始缴纳土地使用税，如企业缴纳了耕地占用税，则从缴纳耕占税后满一年时间开始缴纳土地使用税。

分析：招拍挂土地的，从合同约定交付土地次月起开始缴纳土地使用税，合同未约定的，从合同签订次月起开始缴纳，面积以土地证载面积按当地税率计算缴纳，未办理证件的，以土地出让合同面积缴纳。购买的房屋，自交付或办证时间较早的时间开始缴纳土地使用税。其他方式的，以实际使用时间的次月起开始缴纳土地使用税。

二、几种特殊情况下的土地使用税计算

特殊情形下土地使用税计税面积的确定，分以下几种情况分析：

01

底商

①有不动产权证且载明土地面积的的，按不动产权证载面积计算，按当地规定税率缴纳土地使用税，土地使用税按季度申报缴纳。

②有不动产权证但未载明土地面积的，应按占地面积分摊本楼栋土地面积，再按建筑面积分摊至底商。

分摊方式：本楼栋占地面积=（本楼栋基底面积/小区全部楼栋基底面积之和）*项目土地面积

底商分摊土地面积=底商建筑面积/本楼栋全部建筑面积*本楼栋占地面积

③简便方式，在知道项目容积率的情况下，可以直接以建筑面积除容积率计算出底商所占地面积。

底商土地面积=底商建筑面积/项目容积率

02

地下车库

① 单独建造的地下车库：

财税[2009]128号规定，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。

对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

② 与地上房屋相连的地下车库：

财税〔2005〕181号规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，符合房产定义，均应当依照有关规定征收房产税。对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。因此，该房屋的地下部分应当与地上部分视为一个整体，按照地上房屋的计算方法一并计算房产税，而不应将地上、地下分别计算。

分析：单独建设的地下建筑，无地上建筑的，如完全建在地下的停车场、商场等，土地使用税按证载面积缴纳土地使用税，若无整载面积的，按垂直投影面积计算，且可以按50%缴纳土地使用税。若和地上相连的地下建筑，按建筑面积正常缴纳土地使用税，不能享受50%的优惠，占地面积按建筑面积比例分摊。

03

购买高层办公楼

①高层建筑房屋应按房屋建筑面积占大楼总建筑面积的比例分摊应税土地面积，即：

高层房屋应税土地面积＝（房屋建筑面积/大楼总建筑面积）*本楼栋总应税土地面积

如果项目为多楼栋的，可以按基底面积占比分摊计算本楼栋所占土地面积，计算如下：

本楼栋应税土地面积=（本楼栋基底面积/项目全部楼栋基底面积总和）*项目全部应税土地面积

②如果知道该高层建筑的容积率，也可以利用容积率来简便计算纳税人年应纳税款。由于容积率计算时，地下建筑面积不计入容积率，如果存在地下建筑面积的，计算应税土地面积时，楼栋建筑面积为地上建筑面积，不包含地下建筑面积。

本楼栋应税土地面积=本楼栋建筑面积/项目容积率

三、土地使用税的账务处理

土地使用税按季度缴纳，申报前应先计提，账务处理为：

计提时：

借：税金及附加

贷：应交税费--应交土地使用税

缴纳时：

借：应交税费--应交土地使用税

贷：银行存款   

四、土地使用税申报

城镇土地使用税的申报，纳税人首次申报城镇土地使用税前，应先在税务机关办理城镇土地使用税信息登记，填写《土地使用税信息登记表》。信息登记完成后，即可办理城镇土地使用税申报，申报时应填写《城镇土地使用税申报表》，并且按季度申报即可。

五、土地使用税缴纳截止时间

财税[2008]152规定，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末，实物状态发生变化是指交付，房屋权属变更指办证，根据孰早原则不再缴纳土地使用税，如房地产企业，交房或办证后次月起不再缴纳土地使用税。

最后总结：

企业取得土地使用权，招拍挂的以合同预定时间为准，未约定时间签订合同次月其开始缴纳城镇土地使用税，其他方式的以实际使用次月起开始缴纳土地使用税，地产企业开发的旧城改造项目，由于土地招拍挂滞后，以接收项目为时间节点缴纳土地使用税，接受凭证为政府拆迁部门与开发企业的移接表。房地产企业交房或产权转移次月起不再缴纳土地使用税。购买商铺、办公楼的，以产证和实际使用孰早为原则缴纳土地使用税。面积以证载面积为准，无证载面积的按建筑面积或容积率计算占地面积。