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土地增值税
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财税字[1995]48号税收有优惠?OUT了,速来了解更牛的税筹大法!
发布时间: 2021-04-01   来源:智慧源地产财税 作者:沥呕君 
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老一辈的地产人应该对财税字[1995]48号《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》并不陌生,该通知的第二条,即“对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税”,至今仍被人津津乐道且广为运用。唯一美中不足的是,该通知仅对土增税作了免征规定,至于增值税和企业所得税,则不在此范畴。换句话说,该怎么交,还得怎么交。

 

那么问题来了,有没有什么方法可以让分房过程中的增值税和企业所得税也同步免除呢?你别说,还真有!今天就让沥呕君为各位看官老爷开开眼,未尽周祥之处,还请多多指点。

 

假设开发商在兴建楼盘之初就已经确定好了意向买家,那么可以在获取土地的阶段,就将土地分宗安排在各个意向买家(为了方便表述,下文就以VIP客户来代称)所持有的公司名下,那么就会有多个土地证,A,B,C,D....依次这么排列下去。那么相应的,后面的四证也都依次办理在如上这些公司的名下。开发商在其中只是充当了一个身份,代建商。这样做有什么好处呢,咱们来具体分析一下。

 

首先,开发商不用自己掏腰包来支付土地出让金了。各个VIP客户自掏腰包,各自支付对应自家地块应缴的土地出让金。如此一来,开发商不用掏一分钱,资金周转得到了保障,资金压力大幅缓解。

 

其次,因为只是代建并非销售(转让)不动产,这些不动产本身就已确权在各个VIP买家手上了,开发商只是收了一个代建费而已。按照税法规定,开发商此时要缴纳的税负就只有两项,就收取的代建费分别缴纳增值税(代建服务按6%征收)和企业所得税(如将公司设立在税收洼地,所得税率甚至可降低至3.5%)。而对于那些VIP客户而言,他们甚至不用缴纳契税和印花税,双方皆大欢喜。

 

最后,说说房产税。至始至终,不动产的所有权都归属于各个VIP客户,因此,开发商也无需缴纳此项税费。

 

这种“定向开发”模式如若能够达成,未来在税收上是具有显著优势的。但是能否找到这些VIP客户并成功说服他们参与到这种模式里,开发商们则要各凭本事了。一般而言,此种模式与产业地产的用户群契合度更高,房地产开发企业可在这方面多做点思考。

 
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