开篇之前，我们先来一起看一组数据：

大湾区以占全国4.9%的人口，创造了占全国13%的GDP。

核心区的人口极高。以深圳为例——

常住人口达1390万。如将流动人口包含在内，那么实际的管理人口数已突破了3000万。而深圳的土地面积总计才1997平方公里（不含深汕合作区），可供开发的建设用地面积不到1100平方公里。

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大湾区城市更新概况

土地开发强度方面，深圳早已突破50%以上；公共配套资源如学校、医院等，却相对匮乏。核心城市的核心区域，其功能属性远远滞后于现代城市发展的整体节奏，不符城市规划之需。一级土地市场供给严重不足的前提之下，粤港澳大湾区绝大多数城市已迈入存量土地二次开发的历史阶段。

同样以深圳为例。回溯时光，我们发现，其实早在零几年初的时候，就已经在探索城市更新。在借鉴和汲取了深圳关于城市更新的经验基础之上，2008年，国务院提出了将广东省作为首批城市更新优先试点区域，继续探索土地集约化使用的新模式。2009年，广东省出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》；同年，深圳市政府同步出台《深圳市城市更新办法》。2012年，广东省三旧改造取得了显著成效，并取得了党和国家领导人的一致认可。2013年，三旧改造/城市更新模式开始在全国范围内大力推广。2016年，国土资源部发布《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》。2018年，相关职能机构陆续成立，着力推进三旧改造/城市更新模式在全国的顺利实施。截止2020年底，通过城市更新/三旧改造模式进行重新改造的土地面积达82万亩，各地（区）政府也适时加大了固定资产投资。毫无疑问，对于开发商而言，这些由政府明令要求加大固定资产投入的城市片区，将成为新一轮的投资热点区域。

截止到2020年10月，广州市列入城市更新计划单元的有389个，占比35%，其中已经开展数据核查的有75个；深圳市列入城市更新计划单元的有897个，已经通过专规批复的有520个，已经确认实施主体的有420个；东莞市累计已中标前期服务商项目达214宗，累计划定更新单元项目有82个，已发布单一主体挂牌招商公告项目3个；已公告列入年度实施计划项目有65个，重点城市更新单元已摘牌项目有12个，重点城市更新单元正在挂牌的项目有2个。

城市更新在各区域正如火如荼进行，各城市根据自身特色，政策也呈现多样性。

深圳：政府引导，市场运作

东莞：政府指导，市场参与

惠州：政府主导，市场参与

广州：自下而上，以点带面

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大湾区城市投资特征

有别于其他类型的土地投资，城市更新偏向于以风险投资取得低价土地期权。具体表现在：

1、投资特性：城市更新所投资是项目土地期权，资产价值存在不确定性；相比之下，非城市更新（含招拍挂、收并购等，下同）则可以直接取得相应资产，资产价值明确。

2、土地投入特点：城市更新属于阶段性逐步投入，前期投入较少而后期投入较大；非城市更新则是一次性投入，集中投入。

3、土地获取周期：城市更新一般在3~5年以上，周期较长；而非城市更新的则较短，一般不超过1年。

4、土地价值评估：城市更新中的资产价值是逐步明确的，需要分阶段决策；非城市更新的资产价值则较清晰，一般为一次性决策。

5、土地政策特点：城市更新一般地域性较强，一城一策；非城市更新地区之间相差不大，相对标准化。

6、土地成本敏感度：城市更新存在多个敏感点，包括单元规划、拆赔标准、拆赔进度等；而非城市更新则多为单一敏感点，主要取决于招拍挂出让金或收购对价高低。

项目投资价值在逐步投入与推进过程中明晰。城市更新项目的政策、合作模式、规划指标、改造资格、拆赔条件、供地时间、地价补缴等条件均是在推进过程中逐步明确的，同时资金也是分阶段逐步投入的一个过程。项目越成熟，风险相应呈降低趋势。

根据城市的投资特点，我们可以将投资阶段划分为三个部分，这也是投资风险的三大识别阶段，具体到节点以及资金投入量，主要如下：

天使轮

项目评判：圈地潜力及风险资金大小

资金投入：百万级

资金投向：前期费用

阶段成果：获取改造机会

VC轮

项目评判：更新可行性+预期收益率

资金投入：千万级

资金投向：合作对价、前期费用、少量保证金

阶段成果：锁定土地期权

PE轮

项目评判：实施可行性+投资收益

资金投入：亿至十亿级

资金投向：合作对价、改造保证金、拆迁补偿

阶段成果：取得土地开发区

A轮

一般在改造主体确认后。

B轮

一般在拆迁方案确立后。

C轮

一般在签订国有土地出让合同之后。

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重点城市更新投资风险节点

1、东莞

2、惠州

暂无城市更新政策，《惠州市“三旧”改造实施办法》也正在制订中。挂牌的三个前提条件：①完成意愿征集；②确定回迁安置量和地价；③出具项目规划条件告知书。

3、深圳

4、广州

5、佛山

借鉴深圳模式，但每个区的流程略有不同。禅城区的流程是从计划到规划，再到选取市场主体，再到方案编制与审核，到签署拆迁补偿协议，最后到项目实施。南海区则类似于东莞，差别主要在于，引入前期服务商开展计划与规划等相关工作，其他环节则大同小异。

5、珠海

类似于惠州。区别主要在于，由政府出具规划指标条件。深圳与广州则是由规划院出具意见，后经政府确认即可。政府出具了规划指标条件后，再遴选开发企业，并签订相应的拆迁补偿协议。再向政府申请确认实施主体，房屋拆除，办理相关土地出让手续等。

6、中山

征求意见并信息核查工作完成以后，即开始选择实施主体。再由实施主体进行计划与规划等相关工作，编制改造方案，等等。

7、江门

因毗邻中山，两地差异不大。

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总结

1、大湾区城市更新政策制度、投资价值体系、风险识别体系均较为成熟和完善；

2、大湾区城市更新发展快、投资热，根本原因在于制度创新，突破经营性用地必须招拍挂的限制，实现一二级联动模式；

3、城市更新市场的投资阶段反映的是一个资本趋利避害的过程，随着项目的不断成熟，风险相应降低，投资深度不断加大；

4、前期投入小，可用小代价锁定项目，主要为少量保证金、意向金；以物业拆赔方式为主，货币补偿较少，并且当项目拆迁率达到一定比例，拆迁贷可进入，总体自有资金投入的压力较小；

5、更新项目的转让市场已形成，具有较强的阶段变现能力；

6、周期长，不确定因素较多，风险较高，收益较地产开发高；

7、政策性强，需时刻关注政策的变化，向政策要收益。