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成本费用莫乱支,税收筹划冷知识
发布时间: 2021-09-13   来源:智慧源地产财税 作者:沥呕君 
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集团化地产公司因涉及关联企业较多,日常业务中所形成的各项成本费用往往交叉发生。比如,明明由A公司支付的费用,对应的发票却拿到兄弟公司B来入账。但因为此项费用与B公司的日常经营关联度不高,从而被税局认定为是营业外支出。此种情形下,即便B公司拿到的是合规发票,其对应的成本依然不得在企业所得税前列支,从而造成税收损失。

 

案例

受市场及前期筹备等因素影响,某商业地产集团公司拟以三家主体分别对外签订招商合同。其中,TJ地产开发有限公司为房地产开发企业(如下简称TJ公司),另有深圳BL商业运营管理有限公司(如下简称BL公司)和深圳BL商业运营管理有限公司湖州分公司(如下简称湖州BL分公司)。因筹备工作的需要,该地产集团公司在购进开业所需用品及相关货品劳务时,存在购货合同、付款开票单位不一致情况。比如:招商合同签定主体是湖州BL分公司,但筹备开业物品却由TJ公司购进,对应发票也开给了TJ公司,相关成本也在TJ公司列支。问题是,该等物品的实际使用人是湖州BL分公司,由于付款开票原因,成本不能在湖州BL分公司列支。

 

如此“张冠李戴”,在税务上会带来何等后果呢?我们来具体分析一下。

 

税收风险

 

1、成本归集不明晰,不利于财务核算

 

应由湖州BL分公司承担的成本费用,却归集在TJ公司账上,导致TJ公司与地产开发业务无关联的成本费用增加,而湖州BL分公司运营成本费用减少。总结为一句:该得的,未得;得到的,却用不上。

 

2、增值税可抵扣进项税额浪费,导致潜在税收损失

 

1)对于TJ公司而言,采购物品所取得的这些增值税专用发票,显得毫无意义。因TJ公司为房地产老项目,增值税采用简易征收模式,不存在增值税抵扣问题,反而需要对所取得的增值税专票作认证处理,增加无谓的工作量。

 

2)对于湖州BL分公司而言,因没有取得合规增值税专票,不能抵扣增值税进项税额,导致无形增加了增值税负担。

 

3、成本费用调整,或将导致双重企业所得税损失

 

1TJ公司所开发的商业街项目已经相关部门验收且达到使用条件,在这个时候,即便列支再多的与地产开发业务关联度不高的成本,如采购餐饮店开业所需厨卫电器、材料等,也不可计入项目开发成本(计税基数已定型)。退一步来说,即使作为费用列支,也可能被税务机关以成本与主营业务不相关为由而作调整纳税。

 

2)相对应的,湖州BL分公司却因为没有取得这部分费用的合规发票,成本费用无法正常列支,导致企业所得税损失。

 

应对思路

 

1、严格区分成本费用列支对象

 

1)该是谁的费用,就列在对应公司账面上,做到泾渭分明。相应的采购合同、发货清单、银行付款、专用发票(尽可能取得)等证据链条,尽可能保持一致。在充足抵扣增值税的同时,亦能确保企业所得税不致损失。

 

2)与地产公司业务关联度较高的成本或费用,如装修成本等,可以列支在地产公司账面。

 

3)对于前期已经由TJ公司代为采购的物品,且相关费用已在TJ公司账面列支的(实际应属湖州BL分公司的成本费用),可以考虑在后期将这些物品材料整体打包转售给湖州BL分公司,以便于将成本费用转移至湖州BL分公司。

 

2、规范合同签署主体

 

1)对于前期已签署的招商合同,为了保证合同主体一一对应,如有可能,在不侵害对方利益的前提下,可以通过补充协议的形式调整为湖州BL分公司作为合同主体。

 

2)后续需要签署的合同,则按成本费用承担对象严格区分。简单理解就是,相应成本费用与哪个公司日常业务关联度密切的,就以哪个公司作为合同签署主体,相应的成本费用也列支在该公司账下。

 

3、成本对象划分参考标准

 

1TJ公司列支成本

①自持物业:装修(硬装、软装)、大型设备及后期维护费;

②返租物业:装修(硬装)。

 

2)湖州BL分公司列支成本

①消耗性的物品支出、装修(返租物业软装)、日常营业支出,如办公费等;

②运营公司人工成本;

③自营店材料等采购成本;

④宣传、品牌推广费用;

⑤租金及其他运营成本。

 
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