我公司是一般纳税人，承租一处房产后对外转租。第一次承租时合同约定的租赁期为2015年1月1日至2017年1月1日。合同到期后我公司继续承租该房屋，每年续签合同一次且合同租赁期均为一年一次、承租的房屋地点及面积从未发生改变、租金每年上浮5%、其他合同约定事项均未改变。

请问：2017年以后我公司将承租的房屋进行对外转租，是否还能按照第一次取得承租房屋时间为营改增之前的房屋因此继续适用简易计税政策？

解析：不可以。其2017年以后续签合同租入房屋再对外转租，应适用一般计税方法计税。第一次租入合同2年期是营改增之前租入的，转租可以选择简易计税。合同到期后继续承租该房屋签订的租赁合同及每年重新签的租赁合同全部是营改增之后租入的，转租时只能选择一般计税。如果2015年一次签订30年租赁合同，那么该房产就是营改增之前租入的，依然可以选择简易计税。

根据《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第三条规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

按照总局的相关解释，上述规定中的“取得”包括购置、自建、租入等情形。

因此，针对问题中的二房东能否适用简易计税（即5%征收率），主要就看该房屋是否在营改增前（2016年4月30日前）租入的。首次租入时间可以最早的租赁合同、租赁发票、租金支付凭证等作为证明材料。首次租入后，中途有租赁中断的，以最近的一次连续租赁开始计算。比如首次租入是2012年1月，租赁到2018年12月31日中断了；然后，又在2020年1月1日租入。那么，对于这种情形，2018年12月前的租入再转租赁的，二房东可以适用简易计税；而2020年1月后转租赁的，二房东就不能适用简易计税。

补充问题：我司2016年1月1日租入房产，租期1年，2016年末合同到期我司与出租方签订续签合同，请问签订续签合同我司再对外转租增值税是否适用简易征收？还是需要按照一般计税方式征收转租增值税？

对于这个问题，安徽税局的回复：对于租入不动产取得时间，应按照租入合同约定的租期开始日计算。

一品税悦说下个人的观点，仅供参考，具体可以咨询一下当地主管税务机关的意见：

（1）如果在合同到期后，续签租赁合同，续租合同应视为新合同，应按照续租协议签订的时间作为不动产取得的时间，如续租协议签订在2016年5月1日之后，则不再享受简易计税，应按一般计税方法计算缴纳增值税。

（2）在合同到期前，可以选择和出租方延长合同租赁期限，这样原租赁合同继续有效。在这种情况下，转租的房屋仍然是营改增之前取得该房屋，转租仍然可以选择简易计税方法。

参考一下税局相关问题的回复：

问题1：我单位于2012向境外个人租赁境内房屋，租期为10年，现将该房屋转租给境内某企业，该房屋为营改增之前的房产，原租期为2012-2022，请问我单位将该房屋转租出去，应该适用什么税率？是按简易征收5%还是按一般计税9%征收？

国家税务总局厦门市12366纳税服务中心答复（2021-03-04）：

尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第16号）第三条一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：(一)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。(二)一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

　　不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

　　不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税。

　　一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。

因此您可以选择一般计税方法或者简易计税方法。