实务研究
土地增值税
土地增值税清算有时也需要“壮士断腕”
发布时间:2023-02-28  来源:德居正财税咨询 
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税情前言

土地增值税因其频频在税企之间引发争议,又被戏称为“土地争执税”,甚至有人称之为“妖税”。之所以会引起如此多的争议,主要原因不外乎两点:税率太高、计税依据和扣除项目的认定复杂。也正因为如此,企业办税人员和税务师在进行土地增值税清算时,往往会设计出多个清算方案,以求最低税负。部分比较有经验的纳税人,甚至会在项目快要竣工之前就提前进行预清算,预测土地增值税税负,以便有更多的时间和精力来应对它。

 

目前,企业办税人员或税务师在设计清算方案时,比较常用的方法有:清算单位的选择、开发成本分摊方法的选择等。今天就结合一个案例,跟大家分享一个“壮士断腕”的清算方案。

 

清算方案

 

A公司所开发的M项目可售面积240,000平方米(假设全部为普通住宅),均已全部对外销售,实现不含税收入180,000万元。取得土地使用权成本为46,000万元,房地产开发成本69,000万元。此时,增值额为30,500.00万元(影响较小,暂不考虑税金及附加的扣除),增值率20.40%,应纳税额9,150万元,考虑企业得税的影响,税负为6,862.50万元。

 

面对这样一个尴尬的增值率,A公司心有不甘。按照常用的方法:选择多个清算单位清算,虽然开发时间比较早的清算单位增值率低于20%,但开发得比较晚的清算单位增值率特别高,适用税率最高达到40%;由于产品业态单一,成本分摊方式上难有作为;虚增成本吗?更加不可取。这下可把A公司的老板给急坏了。

 

面对如此困境,土地增值税清算会议自然少不了。会议上,在财务人员介绍项目情况的时候“阿牛哥”注意到,M项目分三期开发,目前一期和二期A已经竣工并交房,二期B和三期分别今年年底和下年第一季度末才交房,账面显示尚未抵扣的增值税进项税额约有3200万元。

 

对此,向A公司提出以下“壮士断腕”式的税收筹划方案:

 

1、提高小区品质,对小区基础设施如:绿化、智能化(摄像头,原来没有)等方面增加支出,适当增加成本支出。

 

2、放弃部分增值税进项税的抵扣权利,进行进项税额转出,增加开发成本。

 

会议现场,对两种方案分别进行了测算:

 

1、工程部认为,通过提高品质,合理增加的成本金额,约300万元。此时测算普通住宅的增值率为20.09%。就算适当再合理增加成本,也是一个接近20%的增值率,容易被税务审核时调减成本,使得增值率高于20%,不够安全。

 

2、对放弃部分增值税进项税的抵扣权利,A公司选择放弃2,000万元的进项税额不予抵扣,此时增值率为18.34%,若要普通住宅增值率达到20%,需要调减约1500万元的成本,比较安全。

 

 

序号

项目

金额

1

应税收入

180,000.00

2

可售面积

240,000.00

3

取得土地使用权所支付的金额

46,000.00

4

房地产开发成本

69,000.00

5

放弃抵扣的进项税额

2,000.00

6

扣除项目金额合计

152,100.00

7

增值额

27,900.00

8

增值率

18.34%

9

应交税额

 

此时,其对A公司总的税负影响如下:

  

从测算结果看,税负从6,862.50万元,降低至1,500.00万元,节税5,362.50万元。效果非常显著。

 

当然,在实务过程中土地增值税清算方案千千万,“壮士断腕”只是其中的一个,该方案也具有税收筹划方案的共同的局限性,即不具有普遍适用性,需要结合项目具体情况判断是否适用。同时税收筹划方案没有最好,只有更好!

 
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