01
土地增值税的清算在什么时点办理？
《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：
纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补
结论：
根据上述政策规定，土地增值税的清算原则上应在项目全部竣工、办理结算后再进行。
02
应进行土地增值税清算的要具备哪些条件？
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发【2006】187号)第二条第(一)项及《土地增值税清算管理规程》(国税发【2009】91号文件发布)第九条的规定：
纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：
(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
(3)直接转让土地使用权的。
结论：
根据上述政策规定，凡是完成项目全部转让行为的，即符合文件规定的三种情形之一的，均应进行土地增值税的清算，即企业要根据政策申请土地增值税清算。在实务中，各地对应进行清算的“竣工”条件等进行了一定的细化规范。
地方政策参考：
一、北京市规定。
根据《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》(北京市地方税务局公告2016年第7号)第十四条的规定，竣工，是指除土地开发外，纳税人建造、开发的房地产开发项目，符合下列条件之一：
(1)房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(2)房地产开发项目已开始投人使用。开发项目无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理竣工(完工)备案手续以及会计决算手续，当纳税人开始办理开发项目交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时为开发项目开始投入使用。
(3)房地产开发项目已取得了初始产权证明。
二、天津市规定。
《天津市土地增值税清算管理办法》(天津市地方税务局公告2016年第24号发布)第九条规定，“全部竣工”和“已竣工验收”是指除土地开发外，房地产开发项目已取得《天津市建设工程竣工验收备案书》。
三、安徽省规定。
《安徽省土地增值税清算管理办法》(安徽省地方税务局公告2017年第6号)第十九条规定，土地增值税清算所称“竣工，是指除土地开发外，其房地产开发项目符合下列条件之一:
(一)房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案;
(二)房地产开发项目已开始交付购买方；
(三)房地产开发项目已取得了初始产权证明”。
四、西安市规定。
《关于明确土地增值税若干政策问题的通知》(西地税发【2010】235号)第九条规定:“《规程》第九条(一)款中房地产开发项目全部工、完成销售的是指所有开发产品经有关部门竣工验收、全部销售并收讫营业收入款项或者已开具索取营业收入款项凭据的项目。对开发产品虽未销售但已发生自用、出租、出借等情形，在统计口径上视同已完成销售，但对未发生产权转移的不征收土地增值税。”
03
税务机关可要求进行清算的条件有哪些？
根据《(国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发【2006】187号)第二条第(二)项及《土地增值税清算管理规程》(国税发【2009】91号文件发布)第十条的规定：
对符合下列情形之一的，当地主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应要求纳税人在办理注销登记前进行土地增值税清算;
(4)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
在实务中，对第(1)、第(2)种情形，在一般情况下是税务机关与企业进行沟通，根据征管安排进行清算。
地方政策参考：
一、天津市规定。
《天津市土地增值税清算管理办法》(天津市地方税务局公告2016年第24号发布)第八条规定:“符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:
(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(二)房地产开发项目取得最末一张销售许可证满三年仍未销售完毕的
(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。”
二、福建省规定。
《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号)第四条“关于“已转让的房地产建筑面积”计算问题”规定:“根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发【2006】187号)第二条规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。其中“已转让的房地产建筑面积’包括房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售的房地产面积。”
三、湖北省规定。
《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》(鄂地税发【2008】207号文件发布)第六条规定:“符合下列情形之一的，主管地方税务机关应要求纳税人进行土地增值税清算：
(一)已竣工验收的房地产开发项目并进行项目决算，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但已转让的房地产建筑面积与已经出租或自用的建筑面积之和达到可销建筑面积的比例在85％(含)以上的;
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
(三)主管地方税务机关认定有可能造成较大税款流失、经县以上地方税务局局长批准清算的开发项目;
(四)省地方税务局规定的其他情形。”
四、厦门市规定。
《厦门市土地增值税清算管理办法》(厦门市地方税务局公告2015年第3号)第十二条规定:“已竣工验收的房地产开发项目，纳税人已转让的房地产建筑面积(含视同销售面积，下同)占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求其报送《房地产项目销售和自用(含出租)情况表》”;
第十四条第(一)项规定“已竣工验收的房地产项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的“，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
04
企业应在什么时间内办理应进行清算的手续？
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发【2006】187号)第五条第一款及《土地增值税清算管理规程》(国税发【2009】91号文件发布)第十一条的相关规定：
对于符合应进行土地增值税项目清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《税收征收管理法》有关规定处理。
实务中，企业的开发项目要纳入税收征管监控。正常情况下，项目到尾声(尾盘)时，税务管理机关会从征管渠道提醒企业注意清算事项。对于应进行土地增值税清算的纳税人，一般由企业提出申请或者由税务机关直接发出清算通知书。
05
企业如何判断项目可以要求进行土地增值税清算？
根据实务经验，一般情况下，如果一个项目同时符合以下10个条件时，可以进行清算：
①销售(预售)许可证已全部取得;
②销售发票基本已开具、应收房款已较少、面积退补差已经完成;
③收入与扣除成本倒挂的房产已基本完成销售;
④房产项目的产权归属无异议，应移交的公共配套房产已移交，未移交的部分已明确自持自用;
⑤没有大额未缴税款，特别是房屋销售相关的流转税;
⑥竣工验收已全部完成，工程决(结)算已基本完成;
⑦开发成本发票基本已取得;
⑧除少量质保金以外的应付工程款已基本支付;
⑨取得土地所支付的成本扣除没有异议、争议或历史遗留问题
⑩退补税具体金额测算。
补税的情况，考虑当年是否已做缴税资金的预算及预留;退税的情况，所退税款需要纳入应纳税所得额缴纳企业所得税，当年企业所得税缴纳税款的资金是否充裕。
06
如何确定土地增值税的清算单位？
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定:
土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(【2006】187号)第一条规定:
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。（基本原则)
根据上述政策规定，各地对于清算单位的确定，基本上以项目审批为基础，同时采取多种辅助方式。
地方政策参考：
一、北京市规定。
《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》(北京市地方税务局公告2016年第7号发布)第六条规定:“房地产开发项目应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行日常管理和清算(以下简称清算单位)。对于分期开发的项目，可以结合项目实际情况及相关材料进行判定，以确定的分期建设项目作为清算单位。”
《北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知》(京地税地【2007】325号)第四条规定:“对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分期取得施工许可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。”
根据上述文件规定，北京市采取的是“审批、备案十以分期取得施工许可证和销售许可证”的判断认定模式
二、安徽省规定。
《安徽省土地增值税清算管理办法》(安徽省地方税务局公告2017年第6号发布)第十条规定:“本办法所称房地产开发项目是指经国家有关部门审批、备案的项目。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
上述分期开发的项目，是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。依据《建设工程规划许可证》难以确认分期开发项目的，纳税人应于取得《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管地税机关报告，主管税务机关应依据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及相关《建筑工程施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼等情况，经调査核实、集体审议，综合认定分期开发项目。
根据上述文件规定，安徽省采取的是“审批、备案+《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《预售许可证》及预售资金回笼”等情况综合判断认定模式。
三、浙江省规定。
《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(浙江省地方税务局公告2014年第16号)第一条规定:“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，一般以城市建设规划部门颁发的《建设工程规划许可证》所审批确认的分期项目为清算单位。”
根据上述政策规定，浙江省采取的是审批+《建设工程规划许可证》认定模式。
四、新疆维吾尔自治区规定。
《新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告》(新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第6号)第一条规定:“土地增值税以国家有关部门(以规划部门为主，结合发改委、建设部门的相关项目资料)审批、备案的房地产开发项目(分期项目)为单位进行清算。对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位，并报主管税务机关备案。”
根据上述政策，新疆维吾尔自治区规定采取的是“各部门审批、备案十纳税人自行分期备案”的认定模式。
五、福建省规定。
《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号)第三条规定:“房地产开发企业应当自取得《建设工程规划许可证》的次月15日前，向主管税务机关申报备案《建设工程规划许可证》所载的建设项目名称等基础信息，并以申报备案的建设项目为单位进行土地增值税清算。”
根据上述政策规定，福建省规定采取的是以《建设工程规划许可证》所载建设项目名称等基础信息为判断认定模式。
六、西安市规定。
《西安市地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知》(西地税发【2010】235号)第二条规定:“清算项目以规划部门审批的《建设工程规划许可证》或房屋管理部门颁发的《商品房预售许可证》中所列建设项目为准。”
七、厦门市规定。
《厦门市土地增值税清算管理办法》(厦门市地方税务局公告2015年第3号公布)第二十五条规定:“土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准，以分期项目为单位清算。
2011年1月1日后采取分期方式开发、销售的房地产项目，可按政府规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》作为分期标准，以分期项目为单位进行清算。”
根据上述文件规定，厦门市采取的是“审批、备案+《建筑工程施工许可证》”的判断认定模式。
根据上述文件规定，西安市采取的是以《建设工程规划许可证》或《商品房预售许可证》中所列建设项目为判断认定模式。
八、青岛市规定。
《青岛市地方税务局关于贯彻落实(山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》〉若干问题的公告》(青岛市地方税务局公告2018年第4号)第一条规定:“土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。具体清算单位原则上由主管税务机关以政府规划部门颁发的《建设用地规划许可证》确认的项目来确定，属于分期开发的项目，参照政府相关部门颁发的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房(销售)预售许可证)及竣工验收交付、预售资金回笼情况确定。原则上对于不属于“同期规划、同期施工、同期交付”的房地产项目应分期进行清算。”
根据上述文件规定，青岛市采取的是“审批、备案+《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房(销售)预售许可证》及竣工验收交付、预售资金回笼”情况的判断认定模式
