一、案例基本信息采集

案例类型：举报案件

供稿：长沙市税务局

审稿：长沙市税务局

二、案例正文采集

  【案情简介】

该案系匿名举报案件，被查对象为湖南某房地产开发有限责任公司，成立于2011年03月03日，主营范围为房地产开发，开发项目为“某商业广场”。

检查组接到《税务稽查任务通知书》后，针对举报内容中提及的项目部房地产销售提成700多万元的涉税信息及向购房业主再收取一定比例金额的问题线索，就会计账（电子帐）、电子文档和有关纸质资料等，对增值税、企业所得税、个人所得税等税种的申报缴纳情况、销售数据等进行了重点检查。检查组没有发现举报中所涉及的问题存在，但从其他方面发现了一些有代表性的涉税问题。

检查组核实，企业在以下方面存在税收违规行为：

（一）增值税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加部分。该公司2016-2019年度取得销售不动产预收账款，收到预收款时未按照3%的预征率预缴增值税及附加；该公司开发“某商业广场”项目3、4、6、7栋，2019年12月31日前已交房，未按规定及时确认增值税收入，少缴增值税及附加；该公司出租房屋5-110、4-201，未按规定申报缴纳增值税及附加；

（二）土地增值税部分。该公司2016-2019年度取得转让不动产预收账款，未按照规定足额申报缴纳土地增值税；

（三）房产税部分。该公司出租“5-110”、“4-201”两个门面，未及时申报缴纳房产税。

（四）印花税部分。该公司2019年产权转移合同金额为633938800元，未及时申报缴纳印花税。

（五）个人所得税部分。该公司未履行代扣代缴个人所得税义务,应按照“其他所得”代扣代缴个人所得税108246.6元；该公司2016-2018年向个人支付销售房屋佣金1439991.47元，未按照“劳务报酬所得”代扣代缴个人所得税233254.05元；

（六）企业所得税部分。该公司未按照销售未完工开发产品的计税毛利率全额申报缴纳企业所得税；该公司“某商业广场” 3、6、7栋在2018年9月达到项目完工结算条件，4栋在2019年1月份达到项目完工结算条件，但未及时确认收入与成本；2016年财务费用中列支的利息支出5,348,000.00元应资本化列支到开发成本中核算，不能作为当期费用在企业所得税前扣除；该公司2016-2019年存在超标准扣除业务招待费和部分未取得合法票据的成本费用在企业所得税前扣除问题。

本案检查审理过程中，税务机关依法依规保障了被检查企业的陈述申辩权，充分听取了纳税人的观点意见。该公司对税务机关作出的税务处理处罚决定无异议。

  【办理结果】

1.责令该单位补缴增值税13540324.53元，城市维护建设税947822.72元，教育费附加406209.74元，地方教育附加270806.49元，土地增值税3181545.95元，印花税316969.40元，房产税17990.75元，企业所得税22164458.70元。同时加收未按期缴纳税款的滞纳金。

2.责令该单位补扣并解缴个人所得税322481.42元。

3.该企业2016-2018年应扣未扣个人所得税合计322481.42元，已在税务机关责令限期内予以补扣并已经解缴入库，未造成税款流失。对未按规定代扣代缴个人所得税的行为依法不予处罚。

【法律条文】

1.《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条、第二条、第四条、第六条、第八条、第九条；

2.《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条、第三条、第四条、第五条；

3.《征收教育费附加的暂行规定》第二条、第三条、第五条、第六条；

《湖南省教育费附加和地方教育附加征收管理办法》（湖南省人民政府令第218号）第二条；

4.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第五条；

5.《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第七条、第八条及条例所附《印花税税目税率表》；

6.《中华人民共和国房产税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第四条、第七条；

7.《中华人民共和国企业所得税法》第一条、第二条、第三条、第四条、第五条、第六条、第八条、第二十条、第二十一条、第二十二条、第五十四条；

8.《中华人民共和国个人所得税法》（2011年主席令第四十八号公布）第一条，第二条，第三条，第六条，第八条及其《实施条例》第八条第一款；

9.《中华人民共和国行政处罚法》第二十七条第二款、第三十八条第一款第（二）项

   【案例评析】

房地产企业开发项目的经营周期长，运转资金回笼慢，资金回报期相对滞后。但房地产开发企业所涉及的税种全面，对企业的财务核算水平提出了更高的要求。本案有三个典型性特点：

一是中小型房地产开发企业普遍性存在预征预缴税款不足的情形。房地产开发企业增值税、土地增值税及企业所得税，自成一派，预征预缴税款会有一定的资金占用成本。而中小型开发企业往往将资金投入到产品开发过程中，从而忽视了税收上的统筹安排，看似无意实则有意的不足额预缴，一定程度上反映了纳税意识不强的问题；

二是营改增后，房地产开发企业的增值税与企业所得税确认收入时间上存在差异，企业不及时结转收入成本，不规范归集成本费用往往导致缓交、少缴滞纳金的问题，给自身带来课征滞纳金的风险；

三是房地产企业的开发工程施工期限长，结算方式多样，造成开发企业在支付施工单位工程款时需要用到多种收据的特殊现象，税前扣除凭证不规范既影响了工程成本的归集，又加大了房地产公司的税收风险。

在当前“房住不炒、积极调控”的大环境下，作为资金密集型的房地产开发企业，既要在经营过程中守住“三道红线”，更要做好资金上的税务统筹安排。