车位说完了，今天说一说“可清算”的问题。政策规定，已售面积超过总可售面积的85%，或者满足其他一些条件，税务机关可以要求清算。好像清算时点仅仅提前了一点点，但是税款差异可不是一点点啊。

一、“可清算”引发的血案

某项目已售面积达到85%的可清算条件，但是车位还有大量未售，此时清算，意味着大量车位成本不能纳入清算范围，不能抵减其他业态的增值额。于是，本来的退税项目也就血流成河了。

作为纳税人很自然就有了困惑，从项目整盘来看，肯定是退税项目，怎么在“可清算”条件下，就成了巨额补税呢？这些税到底是该不该交呢？到底是税务局错了，还是我错了？于是纳税人就跟税务局沟通，能不能延缓清算？税务局的答复是，根据政策规定，税务局有权要求你清算；车位成本没扣除？谁说不能扣除的？不是有尾盘处理的规定嘛；多缴税？那是你的事，我不能替你交税吧？瞧瞧，都是有法律依据的，每一步都是合法的，义正辞严。

大家还记得税收确定性原则吗？昨天清算和今天清算，还是明天清算，有着巨大的税负偏差，很明显是违背了确定性原则。大家还记得我说的，每一个字都是对的，但是违背了政策的本意，仍然是错误的（本系列《开篇》里）。这也是归谬法，结果的不合理说明了政策执行的错误。

二、“可清算”背后的逻辑

我们就来看一看“可清算”背后的逻辑到底是什么，为什么可清算和应清算会产生如此大的税负差异。

（一）“可清算”是否进行清算，应经过评估程序。

《土地增值税清算管理规程》（国税发【2009】91号）第十四条规定，主管税务机关对符合可清算情形的，应当作出评估，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。

哦，原来“可清算”毕竟不是“应清算”，应该要评估是否具备清算的条件，而不是简单地将“可清算”直接作为“应清算”处理。纳税人一拍脑袋，哎，对了，我咋忘了这个呢？明明还有个“应清算”啊，税务局凭啥就把我的“可清算”变成了必须清算呢？你总要提供你的理由吧？我明明还有很多成本不能扣除，我明明是个整盘退税的项目，“可清算”有巨额的税负偏差，本来就是一个非常确定的不符合清算条件的理由啊！

唉，要是税务机关都是这么通情达理，这个世上就没有血案了。当你跟税务局再去争辩的时候，他会告诉你，是否清算，是税务机关的权力，不是纳税人说了算的。

此时，有一个叫做“纳税人合法权益”的东西，憋在墙角默默流泪，没有人意识到他的存在……

（二）可清算条件下的清算必须以收入与成本配比为前提。

财税[2006]21号规定，达到可清算条件的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。

这个是可清算条件下进行清算的最核心的逻辑，也就是说清算收入与扣除项目应该配比。这样就很容易理解了，在配比的情况下，只要房价没有大的波动，其实任何时点清算都没毛病。因为配比，所以增值率总是固定的，增值额也就是确定的，未售商品房按照尾盘处理规定，也是配比的，不会出现可清算条件下的巨额税负偏差。

有人说，不是有尾盘处理的规定吗？可清算时候不配比没关系呀，车位出售后按照尾盘处理，成本还是能扣除的呀。这就有点天真了，尾盘处理是按照已清算得出的该业态（非普宅或者“其他”业态，不仅是车位）平均单方成本来计算成本的，跟未售车位对应的真实成本没一毛钱关系！所以未售车位对应的成本自始至终都未能在土增税前扣除，也就是说，一大块成本就是由于“可清算”而被排除在清算之外！

在项目全部售罄之后的清算无疑是最准确的，如果说在可清算时候的税负有很大偏差，一定是可清算时点的清算出了问题。这一点相信没有人会反对吧？难不成有人跟我说，两个相差很大的结果都是正确的吧？税收可不是橡皮泥，不能这么随意左右。所谓“可清算”，本来就是“也可不清算”，是因为此时的清算并不准确。

那么就很清楚了，现在出现的问题是由于收入和扣除项目的不配比造成的。在不配比的情况下进行的土增清算，必然导致税负的偏差，反证了“可清算”进行的清算是错误的。有人说，我是按照政策规定，我都是依法办事的，何错之有呢？我一直强调，理解和执行政策，需要从政策本意、背后的逻辑的高度去考虑，就不会出现每一个字都是合法的，结果却是不合理的情况，这其实是根本上的不合法。

有人说，谁说不配比了？车位的成本是按建筑面积来分摊的，怎么就是不配比了呢？你要执意这么说，我也不说啥了，从结果来看，车位由于成本分摊方法导致收入成本倒挂，这么明显的不合理放在面前，你愣是说配比，我只有闭嘴了。

在是否合理的问题上的争论，其结果必然是强势的一方胜出。谁是强势的一方，大家都心知肚明。

（三）程序正义是纳税人合法权益的保障。

这是我第一次切身体会到程序的重要性。一直以为，程序只是走过场，可有可无，违反程序只是补个程序而已，没必要太认真。现在才终于明白，原来程序合规，就能避免出现“可清算”条件下的不合理税负，就能避免合法权益被侵犯。

只是在现实中，如果税务机关强横表示，已经评估了，你们就是符合条件，收入和成本也是配比的，我不管什么税负偏差，我这么做都是合法的！确实，程序补齐了，纳税人怕是复议也是不能赢。啥？你不信？这么明显的问题，复议也不能赢？不要不信邪，这是真事。

三、何以解忧

可清算状态下不能清算的原因，除了车位等滞重业态未售，还有类似公配没能移交、成本尚未决算、发票尚未获取、工程款尚未支付等等对土增税清算结果有重大影响的情况。

而税务机关也是迫于审计的压力，对于“可清算”的项目往往也是强制纳税人进行清算，导致了类似的血案不停上演。当然我有些不太能理解，审计的要求不合理，为啥作为税政管理部门不去说明不能清算的缘由，反而倒逼纳税人清算呢？纳税人的合法权益难道只是童话故事？

隔壁邻居家有个孩子经常被爸爸打，有一次我就问了孩子，为啥爸爸常打你？他说，爸爸在外面被人欺负了，就回家打他。

不瞎扯了，还是来点实际的，到底怎么解决？

（一）清算前评估，是否存在不能清算的合理理由。

（二）清算收入、扣除项目是否能配比？是否与“应清算”存在巨大的税负偏差？这是判断“可清算”还是“不可清算”的根本性指标。

（三）如果非要提前清算，就应该允许二次清算，以维护纳税人的合法权益。我们看到，山东省局2022年10号公告明确三年内符合特定条件的，可以进行二次清算，这样就解决了可清算时税负偏差的问题。很欣慰，税收的公平正义还是税务机关努力追求的目标。

如果都做不到，能解忧的就只有杜康了。