开发商建造住宅项目同时配建的车位，分为：地上车位及地下车位，而地下车位主要分为三类：一是有产权车位，二是人防车位，三是无产权车位。其中对于能办理产权证的有产权车位，基本都作为开发产品处理，实操中也没有争议。主要争议焦点在于无产权车位，即包括无产权的人防车位和无产权的非人防车位。下面将从以下三方面对无产权车位予以分析。

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无产权地下车位的定义、权属

1、无产权人防车位

根据《中华人民共和国人民防空法》第一章第五条：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

根据“谁投资，谁收益”的原则，房地产企业通过投资将人防设施改造成无产权的车位，其收益权理应归房地产企业。

2、无产权非人防车位

无产权非人防车位是建在公共基础设施上，开发商也付出建设成本，目前也无明文对此进行产权界定，因此在归属问题上，一直都存在着争议和讨论。

但在实务操作中，政府部门基本遵循《物权法》原则，对无产权非人防车位进行使用权的界定。

《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，“只要地下停车位不属于地下人防工程，由开发商投资建造，建造成本也未摊入住宅商品房及其他车库的成本中，而且地下车位的面积未计入公摊面积，那么即使没有产权证，该小区业主所购买的地下车位也受到法律的保护”。

我的理解是：无产权非人防车位的成本一旦计入公摊，权属自然归为全体业主所有。如果未计入公摊，开发商可以合法销售地下非人防车位使用权。虽然不计入容积率，非人防车位无法办理产权登记，但是无产权，不等于没有使用权和转让权。

02

实务中无产权地下车位三种处理方式

无产权车位分为人防车位和其他无法办理产权书据的车位。在实际车位的运营中，开发商与业主通过以下三种合同形式进行交易：

第一种合同形式：开发商与业主签订车位永久使用权转让合同，一次性收取车库长期使用费。

第二种合同形式：开发商与业主签订长期租赁合同，该租赁合同有三个核心特征：一是销售价款一次性支付；二是销售价格与销售有产权车位相差无几；三是使用年限与土地使用权出让年限（70年）期限一致。且该租赁合同约定：租赁期满后赠送使用权。

以上二种合同方式应单独核算成本，一次性确认收入的同时结转相应成本。

第三种合同形式：开发商与业主签定短期车库租赁合同，则在租赁期内分期确认收入。

03

无产权地下车位涉及的税种

1、增值税

营改增后，房地产开发企业销售开发产品应缴纳增值税，根据“《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）”的规定，销售地下车位的使用权，应该缴纳增值税。

《附件1附：销售服务、无形资产、不动产注释》三、销售不动产：转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

在增值税的处理上，判断是否属于销售不动产的行为，应遵循“实质重于形式”的原则，并不能完全以产权为基础进行判断。对于转让无产权人防车位或无产权非人防车位的永久使用权，应按照“销售不动产”缴纳增值税；若将无产权非人防车位用于出租的，则按照“不动产租赁”适用税率（或征收率）缴纳增值税。实操中可通过所签订的合同条款进行判断是否为转让永久使用权。

2、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

目前有二种观点，第一种观点：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号的规定：

（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：　　

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;　　

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;　　

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

按照第3条原则：无产权车位应计算收入，并准予扣除成本、费用。

第二种观点：根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税。

我的观点是，在缴纳土增税时，无产权车位不作为公共设施配套，其转让使用权或者租赁的收入，不作为土增税收入，对应的开发成本、费用也不允许土增清算中扣除。

3、企业所得税

在企业所得税的处理上，对于转让永久使用权按照“销售”处理还是按照“租赁”处理，各地税务机关的执行口径并不统一。

若转让永久使用权属于“销售”，需要一次性确认收入，根据《国家税务总局关于印发的通知》国税发〔2009〕31号第33条规定：“企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。”而公共配套设施费已包括在房地产企业的开发成本中，因此，按照“销售”处理需要按规定一次性结转收入。

若转让一定期限使用权按照“租赁”处理，根据《实施条例》及《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）规定，租金收入按照合同约定的应付租金日期确认收入，对于一次性收取数月租金的，可以在租赁期内分期确认收入缴纳企业所得税。

对企业来说，不同的处理方式直接影响企业当期的税负，同时对于后续房产税的缴纳也会产生影响。从转让无产权人防车位永久使用权的业务实质以及企业所得税的征税原理分析，房地产企业转让永久使用权后不再拥有其使用及收益的权利，因此我们认为按照“销售”处理更为合理。