理税点评：
以股权转让形式转让不动产与直接销售不动产相比，能够大大降低公司税负，避免直接缴纳土地增值税。还能改善公司的资金流管理，因为股权转让可以在不立即支付大额税费的情况下实现不动产所有权的转移。虽然股权转让的方式可以带来更多的税务筹划空间，但同时也带来了更多的税务风险。针对这一问题，国家税务总局曾下发多个函件对“以股权转让名义转让房地产”属于土地增值税应税行为进行明确，理税整理了相关函件及近期发生的一起税务稽查案例。
一、国家税务总局批复
1、国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复（国税函[2000]687号）
广西壮族自治区地方税务局：
你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
2、国家税务总局关于股权转让不征收营业税的通知（国税函[2000]961号）
广西壮族自治区地方税务局：
你局《关于对深圳能源总公司、深圳能源投资公司应当依法征收营业税的情况报告》(以下简称《报告》)(桂地税报[2000]56号)收悉。经研究，现通知如下：
据《报告》反映，1997年初，深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司共同在你区钦州市投资创办了深圳能源(钦州)实业开发有限公司(以下简称“钦州公司”)，两家分别占有钦州公司75%和25%的股份。由于受国家产业政策调整的影响，这两家公司(以下简称“转让方”)于2000年5月将其拥有的钦州公司的全部股份转让给中国石汕化工股份有限公司和广西壮族自治区石油总公司(后两家公司以下简称“受让方”)。在签定股权转让合同时，在合同中注明钦州公司原有的债务仍由转让方负责清偿。
在上述企业股权转让行为中，转让方并未先将钦州公司这一独立法人解散，在清偿完钦州公司的债权债务后，将所剩余的不动产、无形资产及其他资产收归转让方所有，再以转让方的名义转让或销售，而只是将其拥有的钦州公司的股权转让给受让方。不论是转让方转让股权以前，还是在转让股权以后，钦州公司的独立法人资格并未取消，原属于钦州公司各项资产，均仍属于钦州公司这一独立法人所有。钦州公司股权转让行为发生后并水发生销售不动产或转让无形资产的行为。因此，按照税收法规规定，对于转让方转让钦州公司的股权行为，不论债权债务如何处置，均不属于营业税的征收范围，不征收营业税。
3、国家税务总局关于股权变动导致企业法人房地产权属更名登记不征契税的批复（国税函[2002]771号）
宁波市财政局：
你局《关于哈工大首创科技股份有限公司因股权结构变动变更名称应否缴纳契税问题的请示》（甬财政农【2002】314号）收悉。现批复如下：
宁波中百股份有限公司因北京首创集团受让其26.62％的股权而于2000年更名为宁波首创科技股份有限公司，2001年哈工大八达集团受让宁波首创科技股份有限公司16.62%的股权，企业再次更名为哈工大首创科技股份有限公司。上述由于股权变动引起企业法人名称变更，并因此进行相应土地、房屋权属人名称变更登记的过程中，土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
2002年8月16日
4、国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复（国税函[2009]387号）
广西壮族自治区地方税务局：
你局《关于土地增值税相关政策问题的请示》（桂地税报[2009]13号）收悉。
鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。
因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。
国家税务总局
2009年7月17日
5、国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复（国税函〔2011〕415号）
天津市地方税务局：
你局《关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的请示》（津地税办〔2011〕6号）收悉。
经研究，同意你局关于“北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为”的认定，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税。
国家税务总局
2011年7月29日
二、税务稽查案例
行政处罚决定书文号
苏州税三稽罚[2024]2号
案件名称 常熟市王四食品有限公司-逃避缴纳税款
处罚事由：
（一）2020年12月，你公司股东与常熟市锭逸制衣厂签订《投资协议》，约定锭逸制衣厂以其拥有的厂房及土地作价930万元投资入股你公司。你公司于2021年1月15日申报缴纳契税265714.29元，印花税4650元，并于2021年1月15日完成了产权变更手续。之后，常熟市锭逸制衣厂又将股权以938万元的价格转让给你公司原股东，从而完成了转让房产土地的目的。经调查核实，上述投资协议并非双方真实约定，而是为了掩盖房产土地真实交易价格、少缴相关税费而虚设的交易。双方在另行签订的《房屋及土地转让协议（真实协议）》中约定，上述房产土地实际转让价格为1708万元，你公司据此交易价格向转让方常熟市锭逸制衣厂支付价款并承担相应交易费用，常熟市锭逸制衣厂对你公司的投资只是为办理上述资产转让中的一个操作步骤，不真实持有你公司的股权，不享有股东权利。你公司上述行为（一），违反了《中华人民共和国契税暂行条例》第二条、第三条、第四条之规定，造成少缴契税222285.71（17080000.00÷（1+5%）×3%-265714.29）元；违反了《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条、第二条、第三条之规定，造成少缴印花税3890.00（17080000.00×0.05%-4650.00）元。
（二）经查，你公司取得上述房产土地后，按930万投资作价金额的不含税价计入房屋土地原值，其中2156794.73元计入无形资产科目，6700348.57元计入固定资产科目。该块土地容积率为0.64，你公司2021年2月起按照8857143.30（6700348.57+2156794.73）元房屋原值申报缴纳房产税，2021年度申报缴纳房产税68200.00元，2022年度申报缴纳房产税37200.00元。你公司上述行为（二），违反了《中华人民共和国房产税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第四条及《财政部 税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》（财政部税务总局公告2022年10号）之规定，造成少缴2021年度房产税60810.93元；少缴2022年度房产税33169.60元。
（三）经查，为填补上述房产土地交易的账实差额770万元并支付相应的款项及交易费用，双方约定由常熟市锭逸制衣厂负责人王某军之妻徐某芳以转让专利技术的名义，虚开金额890万元的增值税普通发票并提供给你公司入账，再由你公司通过银行转账方式将对应资金转入徐某芳私人账户，从而达到将房产转让款直接支付至转让方个人账户的目的。上述虚开金额890万元现已计入你公司“长期待摊费用”科目，但未在企业所得税税前摊销扣除，发票明细如下：序号 发票号码 开票日期 金额(元) 税额(元) 价税合计（元） 1 01024241 2020-12-15 1762376.24 17623.76 1780000 2 01024242 2020-12-15 1762376.24 17623.76 1780000 3 01024243 2020-12-15 1762376.24 17623.76 1780000 4 01024244 2020-12-15 176
处罚依据：
《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款之规定
处罚结果：
处少缴契税税款百分之五十的罚款，计111142.86元；处少缴印花税税款百分之五十的罚款，计1945.00元；处少缴房产税税款百分之五十的罚款，计46990.27元。（二）根据《中华人民共和国发票管理办法》（2010年12月20日修订）第三十七条之规定，决定处罚款100000元。
违法行为登记日期 2024-01-08
处罚决定书制作日期 2024-01-08
处罚机关 国家税务总局苏州市税务局第三稽查局
