天赋长江（无锡）税务师事务所-江阴大桥会计师事务所－原创

房地产企业在项目开发工程中，根据企业的经营方式不同，各房地产企业在与总包单位、各专业分包工程单位签订合同时的工程款结算时间、条件也有所不同。例如：

有的工程合同按照时间每月或者每个季度结算一次，结算的工程款金额为工程进度产值的70%；
有的工程合同按照工程进度达到正负零、主体结构进度2/3、主体结构封顶等工程节点结算工程进度款，结算的工程款金额为工程进度产值的80%等。

同时企业一般是在支付进度款的时候才能取得对应进度款金额的发票，就造成了房地产企业项目实际取得工程发票在时间上和金额上是低于项目实际发生的工程成本的。

因为条文约定计入计税成本需取得合法凭证，会造成企业在所得税清算时的可扣除成本是不完整的，小于项目实际发生的工程成本。

虽有文件支持房地产企业可以预定成本，但是房地产企业在实际预提过程中，容易对文件解读不足，造成提前预提或者多预提成本的情况，针对三十二条第一项，有以下几种常见的风险。

风险一：已办理结算合同预提成本

房地产企业会经常遇到，合同已经办理的结算，但因为合同付款比例和进度问题，合同办理结算的当年，合同结算金额并未完全支付，发票也并未全部取得，房地产企业在当年所得税清算时依然预提了相关成本，而按照条文约定未办理结算的合同才可以预提成本。

风险二：项目所有合同预提成本

房地产企业项目完成竣工备案，在当年所得税清算会预提相关成本，存在按照项目目标成本预提10%的成本，而条文约定的仅仅是出包工程可以预提，针对项目的采购合同，设计合同等其他合同是不可以预提的。

风险三：按照合同含税金额预提成本

条文约定“其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%”，因此很多房地产企业会按照发票不足和合同总额的10%孰低预提计税成本。因为合同总额是含增值税，按照发票总额不足和合同总额预提，会造成多预提成本。

因为国税发2009年31号文发布时，房地产企业还是执行的营业税，营业税作为价内税是可以计入项目的计税成本，此时按照合同总额预提并无风险。但在2016年营改增后，增值税作为价外税，是单独核算，不计入项目的计税成本。如预提的成本包含增值税税额，则将无法计入计税成本的增值税部分也预提，此违反税法的合理性。

同时，如按照含增值税的合同总额为基数预提，容易造成实际取得的有票成本加上预提的成本之和超过合同的总计税成本，如此明显是不合理的。

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