发布时间：2024-07-02 来源：中税答疑
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众所周知，企业在转让土地及厂房时，需要缴纳土地增值税。然而，土地增值税的计算涉及诸多因素，例如转让收入、扣除项目、评估价格等，稍有不慎就可能引发税务争议。今天的案例的争议点在于，土地增值税纳税义务时间与土地过户时间是否有关？根据下面的案例和分析，为您解析土地增值税的计算方法和相关法律法规，帮助企业正确理解土地增值税政策，避免税务风险。
上诉人XX酿酒厂与被上诉人L市税务局、C市税务局税务行政管理及行政复议决定一案，不服XX（202X）号行政判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院查明，2019年12月16日，XX酿酒厂向ZZ公司转让了位于浏阳市××的涉案工业用地和厂房，转让价款为902.8万元整。2019年12月31日，XX酿酒厂向L市税务局提交了土地增值税纳税申报表，该申报表由XX酿酒厂盖章，并由XX酿酒厂执行事务合伙人签字确认。同时XX酿酒厂一并提供了不动产权证、《土地及厂房转让合同》以及《房地产评估报告》等相关资料。2020年1月9日，L市税务局依据XX酿酒厂的转让土地及厂房行为作出征收土地增值税税款的征税行为。
2020年3月9日，XX酿酒厂不服L市税务局对其土地及厂房转让作出的土地增值税税款征收行为，向C市税务局提出行政复议申请。经审查，C市税务局认为本案为纳税争议，属于行政复议范围，但因XX酿酒厂提交的行政复议申请材料不齐全，C市税务局于2020年3月16日向XX酿酒厂邮寄《补正行政复议申请通知书》。并于2020年3月23日收到XX酿酒厂邮寄的补正材料。2020年3月26日，C市税务局决定自收到复议申请书之日起予以受理，并向XX酿酒厂发出《受理复议通知书》，向L市税务局发出《行政复议答复通知书》。2020年5月14日，C市税务局作出[2020]2号《行政复议决定书》，并向双方送达。
另查明，XX酿酒厂申报土地增值税时提交的材料中，《土地及厂房转让合同》约定“合同土地使用权和土地上建筑物、构筑物及其附属设施（包括水电设施及开户）和其他附着物（包括数目）转让价款共计902.8万元整。”《土地增值税纳税申报表（三）》中填写的转让房地产收入总额为8598095.24元。XX酿酒厂向ZZ公司开具的增值税专用发票（发票号码：01766335-01766343）“货物或应税劳务、服务名称”均为“厂房土地整体转让”，价税合计902.8万元，与合同价款一致。
还查明，2020年6月3日，L市税务局向浏阳市价格认证中心作出《关于确认<价格认定结论书>效力的函》，要求该中心查明XX酿酒厂在本案中提交的[2020]0011号《价格认定结论书》是否真实、合法。2020年6月5日，浏阳市价格认证中心向L市税务局发出复函，承认未收到L市税务局出具的《XX酿酒厂整体转让资产价格认定协助书》，未按规定的有关工作程序对XX酿酒厂整体转让资产价格进行了认定，并决定撤回[2020]0011号《价格认定结论书》。
一审法院认为，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》）第十一条，土地增值税由税务机关征收。L市税务局具有对浏阳市辖区内企业实施税务征收管理的法定职权。本案的争议焦点为，L市税务局依据XX酿酒厂的转让土地及厂房行为作出征收土地增值税税款的行为是否正确。一、涉案征税行为认定转让房地产收入总额正确。《土地增值税暂行条例》第五条规定：“纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。”《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《土地增值税暂行条例实施细则》）第五条规定：“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”根据XX酿酒厂提供的与ZZ公司签订的土地及厂房转让合同，双方约定的土地使用权和土地上的建筑物、构筑物及其附属设施，包括水电设施及开户和其他的附着物（包括树木）转让价款共计9028000元整。《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。根据《纳税人转让不动产增值税征税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016第14号）第三条第二款，一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。XX酿酒厂自2016年3月起登记为一般纳税人，在营改增之前取得土地，且系自建房屋，适用简易计税方法，因此确认转让房地产土地增值税应税收入为8598095.24元=9028000元÷（1+5%），与XX酿酒厂执行事务合伙人刘建明签字确认并加盖公章的土地增值税纳税申报表一致。二、涉案征税行为扣除项目认定正确。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一款，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。因此计算扣除项目（取得土地使用权所支付的金额），应当以取得土地使用权所实际“支付”的地价款为准，与获取土地权证时间以及浏阳市广宇高科技农业有限公司（以下简称广宇公司）向XX酿酒厂转让土地时缴纳的土地增值税税款无关。根据XX酿酒厂在申报时提供的增值税普通发票，广宇公司向XX酿酒厂出售土地，收取土地转让费价税合计是160万元。因此，认定“纳税人为取得土地使用权所支付的地价款”为160万元整，与XX酿酒厂执行事务合伙人刘建明签字确认并加盖公章的土地增值税纳税申报表一致。三、涉案征税行为扣除项目（旧房及建筑物的评估价格）认定正确。XX酿酒厂出具的[2020]0011号《价格认定结论书》，现已被浏阳市价格认证中心撤回，其评估依据明显不足。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（四）项规定：“旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。”根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十五条之规定，房地产评估报告等相关资料，应当由XX酿酒厂在办理纳税申报时提供。湖南金鼎房地产价格评估有限公司（以下简称J评估公司）出具的房地产评估报告，系受XX酿酒厂的委托出具，且明确了扣除折旧率后的评估价格为1405559.16元，与XX酿酒厂执行事务合伙人刘建明签字确认并加盖公章的土地增值税纳税申报表一致。J评估公司出具的《房地产估价报告》，评估内容完整，列出了对附属设施的评估结果，明确了基础设施建设费，包括城市主次干道及排水、供电、供气、路灯、公共交通、环境卫生和园林绿化等项目的建设和维护，不存在对水电安装及其他附属物没有进行价格评估的情形。因此以该报告的评估结果作为土地增值税计算的依据，符合法律规定。四、涉案征税行为增值税税款计算正确。XX酿酒厂取得该土地有关合同在2006年签订，因民事纠纷导致土地权证于2016年办理完毕。《土地增值税暂行条例》第十条规定：“纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。”广宇公司的土地增值税纳税义务在2006年时即发生，广宇公司在2016年办理土地过户时按照《浏阳市现代农业园金鹰酒业招商项目合同书》约定的土地转让价格计算土地增值税并不违反法律规定。XX酿酒厂提交的《土地增值税纳税申报表（三）》中列明，转让房地产收入总额为8598095.24元，扣除项目金额合计为3052815.54元，增值额为5545279.7元，增值额与扣除项目金额之比为181.64%。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十条第二款第（三）项，增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％，土地增值税的税额是增值额乘以50%，减去扣除项目金额的15%，因此转让行为应缴纳土地增值税税额为5545279.70元×50%-3052815.54元×15%=2314717.52元。综上，L市税务局作出的征税行为认定事实清楚，适用依据正确，符合法定程序。
C市税务局收到XX酿酒厂的复议申请后，因XX酿酒厂提交的行政复议申请材料不齐全，C市税务局于2020年3月16日向XX酿酒厂邮寄《补正行政复议申请通知书》，并于2020年3月23日收到XX酿酒厂邮寄的补正材料。2020年3月26日，C市税务局决定自收到复议申请书之日起予以受理，并向XX酿酒厂发出《受理复议通知书》，向L市税务局发出《行政复议答复通知书》，并听取了XX酿酒厂的复议意见。2020年5月14日，C市税务局作出[2020]2号《行政复议决定书》，维持了L市税务局的征税行为，并向双方送达，其在查清案件事实的基础上作出的复议决定符合法律规定。
综上，L市税务局作出的征税行为事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法、正当。C市税务局作出的复议决定认定事实清楚，适用依据正确，程序正当。XX酿酒厂提出的诉讼请求均无充分的事实和法律依据，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回浏阳市XX酿酒厂的诉讼请求。
上诉人XX酿酒厂上诉称：一、一审认定评估范围不正确，造成计算价格错误。一审不尊重事实，认定评估值1405559元包含水电安装及其他附属物在内，属认定事实错误。二、一审认定2016年土地使用权证过户成交价为160万元，属适用法律错误。法院于2016年判决广宇公司将土地使用权证过户至上诉人名下，当时土地市场价为700万元，被上诉人没有按规定征土地增值税，是按成交价160万元征增值税，共计征上诉人313.7万元土地增值税，属行政乱作为。综上请求：撤销一审判决并支持上诉人一审诉讼请求。
被上诉人L市税务局答辩称：一、《房地产估价报告》具有相应的资质，且在报告中进行了说明，评估值包含了水电安装及其他附属设施，报告也进行了详细的说明。二、上诉人获取土地的对价为160万元，符合土地增值税计算的依据，且与上诉人执行事务合伙人刘建明签字申报的一致，与获取土地权证时间及转让时广宇公司转让的土地增值税税费无关，上诉人系对合同法及物权法理解错误，请求驳回上诉，维持一审判决。
被上诉人C市税务局答辩称：一、《房地产估价报告》合法有效，应予采纳，案涉估价报告是由上诉人在纳税申报时提交，且该报告对配电间、化学工作台等附属物以及自来水管、电缆线等水电设施进行了说明，已包括案涉土地上所有附属设施和水电设施的评估价格。上诉人出具的[2020]0011号《价格认定结论书》属于虚假、无效的评估报告，现已被浏阳市价格认证中心撤回，其评估依据明显不足。故上诉人的上诉理由不能成立。二、一审法院判决认定2016年案涉土地过户土地使用权所支付的金额为160万元，适用法律正确。综上请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
当事人向原审法院提交的证据和依据已随案移送本院。经审查，本院采信的证据和确认的事实与原审无异。
本院认为：XX酿酒厂上诉主张一审认定评估范围不正确，认定评估值1405559.16元包含水电安装及其他附属物在内，造成计算价格错误，属认定事实错误。本案J评估公司受XX酿酒厂的委托出具房地产评估报告，该报告对配电间、化学工作台等附属物以及自来水管、电缆线等水电设施进行了说明，不存在对水电安装及其他附属物没有进行价格评估的情形。因此，L市税务局以该报告的评估结果作为土地增值税计算的依据，符合法律规定；XX酿酒厂的该项上诉主张理由不能成立，本院不予采信。XX酿酒厂上诉主张涉案土地的过户时间是2016年，应按照2016年土地价格进行评估，为700余万元，而一审认定2016年土地使用权的成交价为160万元，属适用法律错误。《土地增值税暂行条例》第十条规定：“纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。”依据上述规定，土地增值税的纳税义务发生时间与合同签订时间相关，与土地过户时间无关。根据XX酿酒厂在申报时提供的增值税普通发票，即广宇公司向XX酿酒厂出售土地时收取土地转让费价税合计是160万元，故一审判决认定本案“土地使用权所支付的金额”为160万元并无不当。XX酿酒厂的该项上诉主张理由不能成立，本院不予支持。C市税务局收到XX酿酒厂的复议申请后，其受理、调查、作出复议决定及送达均符合法律规定。综上，L市税务局作出的征税行为及C市税务局作出的复议决定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法、正当。一审判决认定事实清楚、适用法律法规正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
本案争议焦点： XX酿酒厂不服L市税务局对其转让土地及厂房行为征收土地增值税税款的决定，认为：
一审法院认定2016年土地使用权成交价为160万元，适用法律错误。
J评估公司出具的房地产评估报告对配电间、化学工作台等附属物以及自来水管、电缆线等水电设施进行了说明，不存在未评估的情况。因此，以该报告的评估结果作为土地增值税计算的依据，符合法律规定。
土地增值税的纳税义务发生时间与合同签订时间相关，与土地过户时间无关。根据XX酿酒厂提供的增值税普通发票，广宇公司向XX酿酒厂出售土地时收取土地转让费价税合计是160万元，故一审判决认定土地使用权成交价为160万元并无不当。
评估报告：房地产评估报告具有相应的资质，且报告中说明了评估值包含了水电安装及其他附属设施，报告也进行了详细的说明。
XX酿酒厂获取土地的对价为160万元，符合土地增值税计算的依据，且与XX酿酒厂执行事务合伙人刘建明签字申报的一致，与获取土地权证时间及转让时广宇公司转让的土地增值税税费无关。
本案中，法院和税务局都认为，L市税务局征收土地增值税税款的行为认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法、正当。XX酿酒厂的上诉理由不能成立，其诉讼请求被驳回。
综上所述，旧房转让土地使用权按历史成本，不可以按当前评估价。但如果上一手已经按市场价或评估价计算缴纳土增税，原则上计税基础可以延续。
（一）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条规定：
纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
（二）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十条规定：
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
（三）根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条规定：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。
该案例提醒企业，企业在进行土地增值税申报时，应确保申报材料的真实性和完整性，并严格遵守相关法律法规，避免产生不必要的税务纠纷。
