案例：

A公司是一家地方国有独资有限责任公司，2015年5月，经当地政府批准增资扩股改制，吸收B、C两家公司投资，改制成国有资本参股联营公司，并将原公司名称变更为“ABC有限责任公司”(以下简称“ABC公司”)。经与投资各方协商，将改制后公司出资比例确定为：A公司也即当地国资委占40%，B、C公司各占30%。并议定从2015年5月6日各方出资缴付到位，从此ABC公司开始正式生产经营。

改制后，ABC公司没有另立新账，而是延用A公司旧账。

经查对，A公司出资总资产中划拨土地评估价值为2700万元，其中：1995年清产核资时评估增值为700万元(具体入账时间为1996年12月30日)，2015年5月份扩股改制时评估增值为2000万元。

2016年11月份，地税人员对ABC公司纳税评估调查时，发现该公司没有将土地评估增值计入房产原值缴纳房产税。因此要求ABC公司补缴房产税。

为此，ABC公司财税人员向笔者咨询：企业划拨土地评估增值是否应计入房产原值缴纳房产税？

解答：

根据相关房产税法律法规规定，笔者作出如下解答：

一、经查对，1996年入账的划拨土地评估增值700万元，系改制前，A公司根据国有企业清产核资规定，按照《财政部关于国有企业清产核资中土地估价有关财务处理问题的通知》（财工字[1995]108号）规定，作为国家投资调账价值：“借：固定资产——土地700万元，贷：资本公积700万元”，没有实际支付土地价款。因此，根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号，以下简称“121号文”）第三条规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”和税务总局对121号文便函解读：“划拨土地如何处理。当前有部分企业（主要是老的国有企业）的土地仍是国家划拨的，取得土地时没有支付成本。近年来随着国有企业改制，部分划拨土地虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了价值评估，但这种评估价值不属于取得土地使用权支付的价款，不需要计入房产原值。”无需缴纳房产税。

二、经查对，改制后，A公司出资的房地产已办理权利人名称变更登记手续，因此，按房产税法律法规规定，房产税的纳税义务人也应由A公司变为ABC公司。ABC公司的土地账面评估价值2700万元，已不是A公司土地账面评估价值，而是ABC公司接受国有A公司投资入股的土地评估价值，并用股权作为土地交换对价已向A公司股东当地国资委结算，应视同支付了土地价款。因此，根据121号文第三条规定，参照《海南省地方税务局关于进一步明确将地价计入房产原值征收房产税有关问题的通知》（琼地税发〔2014〕180号）规定：“宗地地价包括哪些内容：以接受投资入股方式取得土地的，取得土地使用权支付的价款包括投资作价价格及契税。”、山东省东营市地方税务局《关于房产税若干问题的说明》第七条：“企业重组改制，将原取得的划拨地经重新评估后进行对外投资，被投资方应将土地价值按评估值计入房产原值，计征房产税。”ABC公司接受投资入股土地评估价值应计入房产原值缴纳房产税。

上述解答意见，经ABC公司报送地税部门审核得到认可。

来源：中国注册会计师协会，作者：靳万一（河南省平顶山市明审会计师事务所）