分析企业成本费用时，检查人员发现，该公司房租费用畸高。从表面看，租房发票、合同、付款凭证一应俱全，好像没有什么问题。但高价租别墅给员工作宿舍，这似乎并不符合经营常理。

国家税务总局上海市税务局第三稽查局（以下简称第三稽查局）近期追踪疑点线索，查处一起资产投资企业虚增经营费用偷逃税款案件。检查人员经调查确认，涉案企业检查期内通过在房屋租赁费、装修费、员工工资方面弄虚作假，虚增经营费用455万元。此外，企业向股东分红后，未代扣代缴个人所得税。针对企业违法行为，第三稽查局依法对其作出补缴税款、加收滞纳金、罚款共计535万元的处理决定。目前，涉案税款已全部征缴入库。

房租高企，疑点突出

2023年5月，第三稽查局接到一封实名举报信。举报人在信中称，上海M投资公司通过虚增房租费用、虚列成本、虚列人员工资等方式，逃避缴纳税款。第三稽查局立即组织检查人员，对M公司近年税收情况实施分析核查。

检查人员了解到，M公司经营业务为投资管理及资产管理等，企业法定代表人为王某。企业在当地某工业园区中拥有一幢商业办公用房，主要从事办公楼出租业务。

检查人员通过金税三期系统、电子底账系统等软件，调取M公司近几年发票数据、纳税申报信息，对企业运营情况进行核查。

他们首先分析了该公司2016年—2022年的成本费用情况。发现该企业主要成本为名下物业折旧、房租、物业费、转售水电费，以及装修工程费等。其中，物业费和转售水电费用每年约为40万元，近两年有装修及工程费40多万元。此外，其他费用每年为10万元左右。与行业数据相类比，对于一家拥有一幢写字楼物业的企业来说，这些数据并无异常。

但仔细分析企业成本占比结构时，检查人员发现，该公司房租成本畸高。检查组抽取企业租用房屋的发票数据分析后发现，这些发票均是由税务机关代开的。发票备注栏上，详细注明了企业租用房产地址为上海某小区159号别墅，而这些房租发票的开票人正是M公司法定代表人王某。

从房租金额看，自2016年起，企业所租别墅租金连年上涨，2016年房租为120万元，2018年时涨至180万元，2019年时则涨至200万元。因此，2016年—2019年期间，该企业除折旧费外，房租成为成本费用中最大的支出。

检查人员随后对企业所租别墅同地段房屋租金价格进行了解，发现同类别墅租金平均每年约为80万元。企业申报的租金额度明显高于市场平均价格，尤其是2019年租金额度非常高，疑点明显。

结合举报线索，检查人员分析查看企业2016年—2022年的所得税申报表。企业基础信息表显示，2020年前企业有员工8人，2020年后员工人数降至5人。从工资金额看，企业每年汇算清缴时申报的工资与行业平均数额偏差不大，从申报信息中，无法判断企业存在虚增工资问题。

综合举报线索和企业信息分析结果，检查人员认为，M公司在企业费用列支方面，尤其是房租支出方面疑点突出，具有虚增成本逃避纳税嫌疑，因此决定对企业立案调查。

实地暗访，端倪初显

为了掌握第一手真实情况，检查组决定先不惊动企业，通过暗访方式对企业租用别墅情况，以及企业办公楼的出租和装修等情况进行初步调查。

检查人员首先来到企业租用别墅所在小区，发现企业申报信息中显示的这幢别墅，门窗紧闭，看起来并无人员居住痕迹。从别墅配套的车库门缝里望去，里面堆满杂物，似乎刚结束装修。

检查人员走访小区物业公司了解该别墅的相关情况。物业负责人称，小区物业部门2019年接手该小区的管理工作。在他的印象中，从那时起，这幢别墅就没人居住，随后拖拖拉拉陆续装修了几年时间，不久前刚完成装修工作。

随后，检查人员马不停蹄来到M公司写字楼所在的工业园区。M公司名下的这幢写字楼共五层，有多家企业入驻办公，M公司的办公场所在二楼一处房间内。检查人员发现，M公司这幢写字楼没有任何新装修迹象。工业园区物业人员也证实，M公司这幢写字楼近几年内没有从事过内部和外部装修。

暗访调查结束后，检查人员总结分析了调查结果。他们认为，企业所租别墅现场核查和物业部门提供的情况，进一步表明该企业在别墅租用和租金费用列支方面具有虚假嫌疑。此外，企业名下物业写字楼的运营暗访也显示，其申报信息中的装修费用可能存在虚假列支情况。

为进一步寻找证据，证实企业存在虚增经营成本、逃避纳税行为，检查组决定约谈企业人员，并对企业实施突击检查。

现场突击，发现破绽

随后，检查组按计划来到M公司办公地，准备约谈企业人员、调阅核查企业账簿等核算资料。但企业法定代表人王某却并未如约露面，只有企业业务经理李某和财务人员应约。两人向检查人员介绍了公司业务开展和运营情况。

在与企业人员谈话的同时，检查组迅速调集企业财务账簿资料，结合前期核查疑点对企业房租、装修费用，以及企业人员工资实施重点核查。

核查企业租金、装修费用列支情况的检查人员，详细查阅了该公司2017年—2022年的账册凭证，发现企业租用别墅的资料比较齐全，M公司账簿资料中有三份别墅租赁合同和补充合同。合同内容显示，房屋的业主和出租人就是该企业法定代表人王某，租赁期自2013年开始至2022年结束，合同约定租用别墅用途为员工住宿和办公。

但是与合同内容不符的是，自2020年后M公司账簿中就没有再附列别墅租金发票，这一情况与该企业申报数据中的成本费用列支情况相符——企业2020年后，申报信息中就没有再出现大额租金。

对此，M公司业务经理李某解释说，虽然租房合同截止期限为2022年，但该企业2020年起就不再租用该处房屋，因此也没有产生相关租金成本。

从表面看，企业租房发票、合同、付款资料一应俱全，好像没有什么问题。但租别墅给员工作宿舍，似乎并不符合经营主体讲求费效比的常理。

当检查人员提出为何别墅租价高于市场价格，以及物业人员称2019年房屋已无人居住，为何当年还有租金支出等问题时，业务经理李某表示，物业人员提供情况不准确，2019年他当时与部分员工还住在该别墅里。此外，公司负责人王某从该企业位于深圳的办公地来沪时，也时常住在别墅中。至于房租高，是该处房子面积较大的缘故。

企业人员坚称租房业务无问题，该项业务核查一时遇阻。

在此情况下，检查人员并未松懈，继续仔细核查企业账簿资料。在查阅账簿中2021年和2022年凭证的过程中，检查人员发现大量装修设计费和材料费发票。但前期暗访时了解到的情况表明，M公司这幢办公写字楼近几年中并未进行过外部和内部装修，企业哪来的这么多装修支出呢？

检查人员详细查阅了账簿中装修发票后附的原始凭证，发现一些装修明细清单上标注的装修地址，竟然是那幢企业租用的别墅，根本不是企业名下的这幢办公写字楼。而从别墅租赁合同中双方约定的条款内容来看，并没有规定M公司须承担装修费用。

结合各方证据，检查人员向企业人员指出，该公司近几年并未对名下写字楼进行装修，并且这些发票并非企业名下物业的装修支出，因此不能归入经营成本。业务经理李某等人无法自圆其说，认可了检查人员的意见。经核实，2021年—2022年，企业列支的46万元装修费用属虚列费用。

此时，重点核查企业工资情况的检查人员也有斩获。经核查该公司2017年—2022年工资单，并对企业近三年个税申报表数据进行比对分析，发现2017年—2020年，企业共有8名员工；2020年—2022年，人员减少为5名。以往这些经营年度，企业为员工发放了工资，并且均代扣代缴了个人所得税。

检查人员了解到，该企业在上海和深圳分别设有办公地，员工也分驻两地。2020年之前，驻深圳人员主要是法定代表人王某、王某某和王某侄女。上海这边有5名员工，企业共8名员工。2020年之后，深圳王某某、王某侄女和上海的一名员工相继离职，企业目前只有5名人员。

但检查人员经核实发现，王某侄女其实在2017年已离职，但是直至2019年底，该企业仍在成本中为其列支工资，2017年—2019年3年间，该企业共虚增工资29万元。

多方取证，揭开真相

企业现场检查虽有收获，但该企业别墅租金的列支情况，仍未查清。

检查组分析案情后，决定从两个方向继续核查工作：调查询问别墅所在小区的物业人员、邻居，获取别墅真实租用情况的相关言证。同时，调查核实别墅水电使用情况，通过分析比对水电费用高低变化状况，获取企业是否租用房屋证据。

检查人员对别墅所在小区的邻居住户，以及在小区服务多年的保安和物业人员进行调查询问。邻居和保安均表示，2018年前，别墅中有人居住，平时还能经常看见经理李某等人出入，但2018年起该幢房屋很少有人进出。2019年起别墅开始装修，很脏乱，根本无法住人。检查人员从别墅物业处获取了别墅装修合同等备案资料，并进行证据固定。

随后，检查人员从供电供水部门获取涉案别墅2013年—2019年的水电费发票，绘制用水用电图表，对每年的水费、电费使用情况进行比对分析，发现2017年前房屋水电支出比较稳定，但2018年起，相关费用大幅下降。这与周围邻居、物业人员提供的情况相符。

调查结束后，检查组再次约谈企业人员，面对物业提供的装修合同、小区邻居和保安的言证，以及房屋水电使用情况等证据，企业法定代表人王某和业务经理李某最终承认，2018年—2019年虚增房租支出380万元的违法事实。

此外，检查人员在随后核实企业经营收入和成本时还发现，该企业存在向股东分红后未依法代扣代缴个人所得税问题。

经查，M公司在2017年—2022年期间虚列别墅租金、虚列别墅装修费、虚增工资共计455万元；向股东分红1000万元，未依法代扣代缴个人所得税。针对企业违法问题，第三稽查局依法补征税款，并对企业进行处罚。

关注成本结构 细化费用分析

■税案评析

本案是一起比较典型的企业虚列费用逃避纳税的涉税违法案件。涉案企业采用多种方式，调节企业应纳税所得额：虚假列支别墅租赁费用，增加税前成本列支额度；将企业负责人的房屋装修费用，“张冠李戴”列入企业办公楼装修费；虚增人员工资支出。但这些自作聪明的伎俩，在检查人员的追查之下，最终全都见了光。

本案查办的难点在于核实别墅租金真实性。检查人员通过实地核查别墅情况、询问物业公司人员和小区住户、调取水电费发票信息比对核查等多种方式，最终取得涉案企业虚列房屋租金、虚增经营成本的违法证据，使案件得以顺利查结。

本案涉案企业采取的违法手段和方式，为税务机关加强物业租赁类企业经营费用监管，防范遏制此类涉税违法行为发生提供了参考。

本案中，涉案企业通过虚增别墅租用费、虚列办公楼装修费，以及虚增人员工资的方式逃避纳税。因此，税务机关在日常征管中，应加强对物业出租类企业成本项目的分析监控工作，可在税收风险分析模型中增加收入费用率、费用折旧比率、租金增长率等分析指标，结合申报信息和税务人员入户调查了解的企业经营实际，对企业成本费用中的租赁费、装修费、咨询费和技术服务费等项目实施针对性分析，如发现费用增长异常、相关支出与其业务指标不符等情况，及时采取约谈、评估等征管措施。

此外，应强化辖区相关行业企业税法宣传。结合税费优惠政策落实等服务工作，加强相关企业成本费用核算等业务辅导，在宣讲企业所得税等法规政策要点的过程中，帮助企业规范核算制度，严格区分企业和私人费用列支行为，使其做到“账证”“账实”相符，有效降低涉税风险。