在房地产开发领域，税务问题一直是企业运营中的关键环节，稍有不慎就可能引发复杂的纠纷。**满族自治县**房地产开发有限责任公司与国家税务总局**市税务局第一稽查局、国家税务总局**市税务局之间的税务纠葛，便是一个典型案例。该案件涉及企业所得税、土地增值税、增值税及附加等多个税种的缴纳争议，以及税务处理决定和行政复议决定的合法性审查。这一系列问题不仅关乎企业的切身利益，也反映了税务管理在房地产行业中的重要性和复杂性。让我们一同深入剖析这一案例，揭示其中的税务奥秘。
1.税务稽查与处理决定
2019年4月3日至9月16日，国家税务总局**市税务局第一稽查局（以下简称“稽查局”）对**满族自治县**房地产开发有限责任公司（以下简称“**房地产公司”）2010年1月1日至2017年12月31日的税款缴纳情况进行检查。稽查局发现，**房地产公司在多个方面存在税务问题：2011年、2012年未足额申报缴纳企业所得税；2011年、2012年、2014年预缴土地增值税适用预征率错误；2017年销售门市房时未申报缴纳土地增值税；2017年销售5套门市房时申报的计税依据明显偏低且无正当理由，造成未足额申报缴纳增值税及附加。基于这些问题，稽查局于2019年9月23日作出《税务处理决定书》，要求**房地产公司补缴企业所得税、土地增值税、增值税及附加等，并对少缴税款加收滞纳金。
2.行政复议与诉讼过程
**房地产公司对《税务处理决定书》不服，向国家税务总局**市税务局（以下简称“市税务局”）申请行政复议。市税务局于2019年12月23日作出《行政复议决定书》，维持了稽查局的处理决定。**房地产公司仍不服，向**市望花区人民法院提起诉讼，请求撤销《税务处理决定书》和《行政复议决定书》。一审法院判决驳回**房地产公司的其他诉讼请求，**房地产公司随后向辽宁省**市中级人民法院提起上诉。
房地产公司观点：公司认为稽查局故意遗漏2010年度成本，虚增该年度利润；遗漏开发成本，虚增2011年及其以后的利润，导致总开发成本减少、单位建筑面积成本降低、2011年利润增加、2012年销售面积及成本计算错误，进而虚增该年度利润。此外，公司主张2011年度至2014年度因亏损依法不应缴纳企业所得税。
稽查局观点：稽查局指出，**房地产公司前期费用1305余万元并非2010年当期成本，而是2010年6#、7#楼的开发成本，不存在遗漏2010年成本的问题。同时，公司混淆了成本与存货的概念，总分类账中1# - 4#楼记载在存货项，并非成本。此外，公司在2012年计入的销售成本450余万元是2009年1 - 5号楼的，没有相对应的收入，属于多列支出。公司从项目开发以来一直按2.5%的预征率预缴企业所得税，征收分局按常理预征率计算应纳税额并办理退税，与稽查局发现公司少缴企业所得税无关。
法院认定：法院认为，按照会计权责发生制，**房地产公司前期费用不应作为2010年当期成本，不存在遗漏成本、虚增利润的情况。企业债权债务需连续财务资料证明，而公司未提供此前连续资料。同时，公司混淆成本与存货概念，且未提供有效会计资料否定稽查局计算结果。法院对公司自行委托中介机构出具的审计报告不予采纳，认可稽查局基于查证的虚假纳税申报、多列支出等情形作出的处理决定。
房地产公司观点：公司主张因**税务局未依法告知正常预征率，其依据错误要求缴纳土地增值税并无过错，且稽查局认定2017年应缴纳土地增值税的计税依据错误。
稽查局观点：稽查局认为预征率是法律法规明确规定，纳税人应知晓并执行。主管税务机关在2011 - 2014年预征土地增值税问题上虽有责任，但2017年公司实现应税收入却未申报缴纳土地增值税，存在明显责任。稽查局认定公司预缴土地增值税适用预征率错误，公司应补缴土地增值税。
法院认定：法院支持稽查局观点，认为预征率具有法定约束力，**税务局未告知不能成为公司不执行正确预征率的理由。稽查局基于查证的错误计税情形作出的认定和处理符合法律规定。
房地产公司观点：公司声称截止2017年底实际缴纳的增值税（营业税）及附加多于应交税额，无需补交。公司认为稽查局认定2017年应缴纳增值税及附加的计税依据（收入或销售额）错误，以及应缴城市建设维护税、教育费附加、地方教育费的计税依据错误。
稽查局观点：稽查局指出，一方面公司按照调整前预征率错误计算纳税额导致少缴增值税，另一方面2017年销售门市房时未申报和未足额申报缴纳土地增值税。基于这些事实，要求公司补交增值税及附加是合理的。
法院认定：法院认可稽查局的认定，认为公司少缴增值税及附加是基于稽查局查证的事实，公司主张没有事实和法律依据。
房地产公司观点：公司主张不存在未按照规定期限缴纳税款的行为，因此稽查局要求缴纳滞纳金没有事实和法律依据。
稽查局观点：稽查局依据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则关于纳税义务人加收滞纳金的规定，基于查证的事实，对公司少缴税款加收滞纳金是依法履行职责。
法院认定：法院支持稽查局的做法，认为税收征收管理法及实施细则对滞纳金征收有明确规定，稽查局的处理符合法律规定。
第五条规定：企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。
2.《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》相关条款
第三条规定：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。
第三十五条规定：开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
第五条第一款规定：国务院税务主管部门主管全国税收征收管理工作。各地国家税务局和地方税务局应当按照国务院规定的税收征收管理范围分别进行征收管理。
第五十二条规定：因税务机关的责任，致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款，但是不得加收滞纳金。因纳税人、扣缴义务人计算错误等失误，未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以追征税款、滞纳金；有特殊情况的，追征期可以延长到五年。对偷税、抗税、骗税的，税务机关追征其未缴或者少缴的税款、滞纳金或者所骗取的税款，不受前款规定期限的限制。
第三十二条规定：纳税人未按照规定期限缴纳税款的,扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。
4.《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》相关条款
第九条规定：税收征管法第十四条所称按照国务院规定设立的并向社会公告的税务机构，是指省以下税务局的稽查局。稽查局专司偷税、逃避追缴欠税、骗税、抗税案件的查处。国家税务总局应当明确划分税务局和稽查局的职责，避免职责交叉。
第七十三条规定：从事生产、经营的纳税人、扣缴义务人未按照规定的期限缴纳或者解缴税款的，纳税担保人未按照规定的期限缴纳所担保的税款的，由税务机关发出限期缴纳税款通知书，责令缴纳或者解缴税款的最长期限不得超过15日。
第七十五条规定：税收征管法第三十二条规定的加收滞纳金的起止时间，为法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的税款缴纳期限届满次日起至纳税人、扣缴义务人实际缴纳或者解缴税款之日止。
本案例清晰地展现了房地产企业在税务管理方面面临的诸多挑战。对于企业而言，准确理解和遵守税收法规，规范财务管理和纳税申报流程至关重要。企业应加强对会计权责发生制的运用，确保成本核算准确无误，同时密切关注税收政策的变化，及时调整纳税策略。对于税务机关来说，在税务稽查过程中，应严格依据法律法规和相关政策，全面、细致地审查企业纳税情况，确保处理决定合法、公正、合理。同时，税务机关在告知纳税人相关税收政策时，应进一步加强沟通和指导，避免因信息不对称引发争议。这一案例为房地产企业和税务机关在今后的工作中提供了重要的参考和警示，有助于促进房地产行业税务管理的规范化和法治化进程。
