新建房屋自用的房产税计税依据是什么？

解答：

自用房屋，按照房产计税余值作为房产税的计税依据。

1.房产原值的规定

根据《财政部 国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与法规》(财税地字〔1987〕3号)的规定:“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

房产原值，是指企业按照会计制度的规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。凡是在企业“固定资产”账簿中记载有房屋原价的，均以房屋原价扣除一定比例后作为房产的计税余值。

2.房屋改建、扩建的规定

企业对房屋进行改建、扩建的，要相应增加房产的原值。

3.房屋附属设备和配套设施的规定

根据《财政部 国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与法规》(财税地字〔1987〕3号)的规定：关于房屋附属设备的解释房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。

根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发〔2005〕173号)的规定：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

4.关于地价并入房产原值计税的规定

根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)的规定：

对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

宗地容积率=建筑面积÷土地面积，例如：一块土地的面积是10万平方米，在土地上建造了2万平方米的房屋，那么宗地容积率=2÷10=0.2;针对宗地容积率是0.2的房屋，需要按照房产建筑面积的2倍即4万平方米计算并入房屋原值的地价。

假如地价是1亿元，那么地价需要计入房屋原值的是0.2×2×10000=4000万元。再如：一块土地的面积是10万平方米，在土地上建造了6万平方米的房屋，那么宗地容积率=6÷10=0.6;针对宗地容积率是0.6的房屋，直接将地价总额1亿元并入房产原值你计算缴纳房产税。

5.地下建筑的规定

根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)的规定：

凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

自用的地下建筑，按以下方式计税：

(1)工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%-30%)]×1.2%

(2)商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%-30%)]×1.2%

房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

(3)对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。