天赋长江（无锡）税务师事务所-江阴大桥会计师事务所－收藏！关于房产税的热点问答及5大常见风险

房产税，是以房屋为征税对象，按房产原值一次减除10%~30%后的余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。

房产税热点问答

一、房产税对应的房产包括什么？

（一）“房产”是以房屋形态表现的财产。

房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

（二）独立于房屋之外的建筑物不属于房产。

独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

二、房产税的征税范围？

房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

三、房产税纳税义务人是谁？

房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

四、房产税怎么计算？

房产税分为从值计征和从租计征两种计算缴纳形式。

（一）从值计征，依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳(具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定)，其公式为：

应纳税额=应税房产原值×(1-原值减除率)×1.2%

（二）从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据。其公式为：

应纳税额=不含增值税的租金收入×12%

五、对个人出租住房，如何计算缴纳房产税？

对个人出租住房，不区分用途，以房产租金收入为房产税的计税依据，按4%的税率征收房产税。

六、房屋转租要不要缴纳房产税？

对单位和个人将租用的房产再转租所取得的租金收入不征房产税。

七、关于房产不在一地的纳税人，如何确定纳税地点？

房产税由房产所在地的税务机关征收。

房产不在一地的纳税人，应按房产的坐落地点，分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。

八、那些房产免征房产税？

（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产；

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

（三）国宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

（四）个人所有非营业用的房产；

（五）经财政部批准免税的其他房产。

九、小微企业和个体工商户减半征收房产税、城镇土地使用税优惠政策执行期限是什么?

根据《财政部税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》规定：“自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税(不含水资源税)、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育费附加。”

十、商铺自用需要缴纳房产税吗?

是需要的，商铺自用从价计征房产税。年应纳税额=房产计税余值×适用税率。房产计税余值=房产原值×(1-30%)。

十一、出租和自用商铺交的房产税有区别吗?

租赁和自用商铺房产税计征方式是有区别的。

自用商铺按从价计税：年应纳税额由房产计税余值乘以适用税率计算得出，房产计税余值由房产原值乘以(1-30%),税率为1.2%;

如果是出租商铺的话，就从租计税：应纳税额由房产租金收入×适用税率12%计算得出。

十二、房土两税申报业务一定要在前台办理吗?

不一定，纳税人可以在广东省电子税务局、“粤税通”小程序里面的V-Tax远程可视化平台、自助终端机办理。

十三、个人出租不动产可以代开增值税专用发票吗?

个人出租不动产且承租方不属于自然人的，可以代开增值税专用发票。办理这项业务需要用到的资料有：经办人身份证原件及复印件(委托他人申请代开的，需提交委托人本人签字的委托授权书或载明委托事项的协议，委托人身份证复印件，以及受托人身份证件及复印件)、租赁合同、不动产权属证明(属于转租房产的，需要提供原房东和转租者的合同及原房东开具的发票)。

十四、生产经营发生严重亏损的纳税人如何申请房产税，土地使用税困难减免?

生产经营发生严重亏损是指纳税人申请困难减免税所属期上一年度亏损额超过其同期收入总额的20%(含)。

收入总额指纳税人“A101010一般企业收入明细表”第1行“一、营业收入”或“个人所得税经营所得纳税申报表(B表)”第1行“一、收入总额”的金额。

亏损额指纳税人“A100000中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A

类)”第10行“二、营业利润”或“个人所得税经营所得纳税申报表(B

表)”第11行“三、利润总额”的金额，如在中国境内两处以上取得经营所得，需提供个人所得税经营所得纳税申报表(C表),按照第8行“调整后应纳税所得额”确定纳税人是否存在亏损。

亏损额为当年发生的经营性亏损，不包括允许弥补的以前年度亏损金额。纳税人申请困难减免税应在申请期限内向主管税务机关提交减免税申请(列明减免税理由、依据、范围、期限、数量、金额等)及提供申请困难减免税所属期上一年度的企业所得税纳税申报表或经营所得个人所得税纳税申报表。

十五、如果纳税人在3月2日转让商铺，3月份的房土两税还要申报吗?

要的。根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定，从2009年1月1日起，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务u -的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。因此纳税人3月转让商铺，3月的房土两税还是要申报缴纳。

十六、纳税人从房东处承租房屋转租给其他人，需要申报缴纳房产税吗?

不用。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。由于转租者不是产权所有人，因此对转租者取得的房产转租收入不征收房产税。

十七、房土两税申报业务可以由法定纳税人委托他人代办吗?

可以，代办人需要携带自己的身份证和授权人的委托书，通过“粤税通”小程序里面的V-Tax远程可视化平台、自助终端机或前台窗口申请代办该项业务。

十八、房产税申报数据有误，能不能进行更正申报?

如果纳税人发现房产税申报数据有误，应先修改对应的房产采集信息，再申报该月时，申报表数据会同步更新。

十九、纳税人作为个人出租房屋给机构，用来提供养老等服务，这种情况有什么房土两税优惠政策呢?

根据《财政部税务总局发展改革委民政部商务部卫生健康委关于养老、托育、家政等社区家庭服务业税费优惠政策的公告》(财政部税务总局发展改革委民政部商务部卫生健康委公告2019年第76号)规定，自2019年6月1日至2025年12月31日，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构自有或其通过承租、无偿使用等方式取得并用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。因此，自2019年6月1日至2025年12月31日，个人出租房屋给机构用于提供社区养老、托育、家政服务免征房产税和城镇土地使用税。

房产税常见风险点

风险点一：房产范围界定不清晰

“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

【提示】

1. 加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。

2. 鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

风险点二：土地价款未并入房产原值一并申报缴纳房产税

对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

【拓展】

宗地是指土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。

容积率是指一宗土地地上建筑物（不含地下建筑物）总面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标。

容积率=地上建筑物总面积÷土地面积

【提示】

纳税人购买土地所缴纳的契税，属于地价的组成部分，应计入房产原值征税。

风险点三：屋附属设施和配套设施未计入房产原值

房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。房屋附属设备主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。

属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。

【提示】

1.为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

2.对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

风险点四：房屋出租存在免租期时未申报缴纳房产税

对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

风险点五：房产税缴纳时间点不准确

1. 新建的房屋

纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。

纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。

纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。

2. 确定房产税纳税义务发生时间

（1）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。

（2）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。

（3）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。

（4）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。