土地增值税立法进程重新启动，一项影响中国房地产市场的重要税收政策即将从行政法规上升为法律。
近日，十四届全国人大常委会第十七次会议重提土地增值税立法工作。这距离2019年《土地增值税法（征求意见稿）》发布已过去五年。
此次立法重启，意味着自1994年起实施的《土地增值税暂行条例》将完成从行政法规到法律的转变。
立法历程与背景
土地增值税自1994年1月1日正式开征，旨在调节土地增值收益，抑制房地产市场过热。2019年7月，财政部、国家税务总局发布《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》，这是该税种首次尝试从条例上升为法律。
征求意见稿保持了现行税制框架和税负水平总体不变，但对不适应经济社会发展和改革要求的个别内容进行了适当调整。
主要变化内容
征税范围扩大：征求意见稿将出让、转让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物纳入征税范围，与原条例只针对国有土地相比是一大变化。
税收优惠调整：建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征政策，调整为授权省级政府结合本地实际决定是否减征或免征。
征收管理强化：明确了纳税义务发生时间为房地产转移合同签订的当日，并强化了税务机关与相关部门的信息共享机制。
对企业的影响分析
专家普遍认为，土地增值税立法不会加重企业负担。由于立法前后制度没有大的变化，对房企、个人和房价都影响不大。
然而，土地增值税条例上升为立法，可能在征管的规范性和力度上会有所加强，对非上市房企和中小型房企会有一定的影响。
专家指出，征求意见稿将现行“可清算”条件调整为“应清算”条件，可能对部分房地产开发企业带来现金流的压力。
政策前瞻与展望
土地增值税立法是贯彻落实税收法定原则的重要步骤，也是健全地方税体系改革的重要内容。
未来土地增值税将继续发挥其筹集财政收入、调节土地增值收益分配、促进房地产市场健康稳定发展的作用。
随着税收征管技术的完善，土地增值税清算效率已明显提高。企业必须更加重视合规性，否则可能面临滞纳金和罚款风险。
企业应对建议
面对立法进展，企业应加强项目成本管理，精确核算扣除项目金额；合理规划销售节奏，把握税率级差临界点。
企业还需用足税收优惠政策，如保障性住房增值率低于20%可免征土地增值税；因国家建设需要依法征收、收回的房地产也属于免征范围。
随着税收征管技术的完善，企业应更加重视合规性，完善内部税务管理机制，确保按规定进行纳税申报和税款缴纳。
土地增值税立法进程的重启，标志着我国税收法定原则的进一步落实。对于房企而言，这意味着粗放经营时代的结束和精细化管理时代的到来。
注：笔者整理了《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》与《中华人民共和国土地增值税暂行条例》变化对比，仅供参考！
