一、采用分期付款方式销售商品房未按规定确认收入

风险提示：采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。可能存在采用分期付款方式销售商品房未按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入;付款方提前付款的，未在实际付款日确认收入;付款方未按时付款的，未按照合同约定时间确认收入等风险。

合规自查：查看采用分期付款方式的《商品房销售合同》及取得收入的会计处核实收入确认时间是否符合税法相关规定。

政策依据：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十三条;《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31 号）第六条。

二、开发产品完工后未及时、准确结转收入

风险提示：销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。可能存在开发产品完工后未及时、准确结算其计税成本，未将实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额的风险。

合规自查：查看销售合同、房屋销售明细、竣工材料、签收（收楼）花名册及交房通知书等，确认开发产品交付或入住情况、是否实际投入使用，对照税法规定的完工条件，确认是否及时结算开发产品收入及成本，并计算当年度应纳税所得额。

政策依据：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第三条、第五条、第六条、第七条、第八条、第九条、第十条。

来源：福建税务