租入固定资产、不动产
用于混合用途的增值税处理
文/段文涛
在《增值税法》及《增值税法实施条例》自2026年1月1日施行后，一般纳税人取得的长期资产（包括固定资产、无形资产、不动产）对应的进项税额的抵扣事项，应当按照财政部、税务总局制发的《长期资产进项税额抵扣暂行办法》（2026年第15号发布）的规定执行。
在实务中，长期资产的用途，除了用于一般计税方法计税项目以外，还可能涉及五类不允许抵扣项目（包括简易计税方法计税项目、免征增值税项目、不得抵扣非应税交易三类不允许抵扣项目和集体福利或者个人消费两类不允许抵扣项目）。
而按照《长期资产进项税额抵扣暂行办法》的规定，取得的长期资产是指：
以直接购买，自行生产、研发或者建造，接受投资、捐赠或者抵债等各种方式取得的长期资产；不包括租入的长期资产。
据此，一般纳税人租入的固定资产、不动产对应的进项税额所涉抵扣事项，均不适用《长期资产进项税额抵扣暂行办法》的规定。即，对于租入的固定资产、不动产，承租方不按长期资产的进项税额抵扣规则处理。
那么，一般纳税人租入的固定资产、不动产，涉及的进项税额抵扣事项，特别是既用于一般计税方法计税项目，又用于五类不允许抵扣项目（混合用途）的，该如何处理呢？
一、租入固定资产、不动产原进项税额抵扣规定的存废
《财政部 税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》（财税〔2017〕90号）第一条规定：
纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。
这项规定是基于2016年5月起施行的《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）规定，一般纳税人取得的固定资产、不动产用于混合用途的，其进项税额准予全额从从销项税额中抵扣，为了使租入固定资产、不动产与取得固定资产、不动产适用相同的进项税额抵扣规则，才在2017年12月相应作出的补充规定。
经营租赁服务，是指在约定时间内将租赁物转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动；融资租赁是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。经营租赁服务、融资租赁服务的标的物均包括有形动产和不动产。
根据《财政部 税务总局关于增值税征税具体范围有关事项的公告》（2026年第9号）发布的《销售服务、无形资产、不动产注释》相关规定，经营租赁服务、融资租赁服务均属于租赁服务，据此，承租方购进租赁服务租入的标的物包括以经营租入和融资租入这两种方式租入的固定资产等有形动产、不动产。
按照《增值税法》及其实施条例等规定，不论是发生经营租赁服务还是融资租赁服务的应税交易，承租方均系以租赁的方式取得所涉固定资产、不动产，都属于购买服务。
为此，在取得符合规定的增值税扣税凭证的前提下，一般纳税人租入固定资产、不动产，应当适用购进服务相关的进项税额抵扣规则。
三、租入固定资产、不动产进项税额基本抵扣规则
一般纳税人购进租赁服务作为承租方租入有形动产、不动产，专用于一般计税方法计税项目，对应的进项税额可以全额从销项税额中抵扣；专用于五类不允许抵扣项目，对应的进项税额不得从销项税额中抵扣。
四、租入固定资产、不动产用于三类不允许抵扣项目
一般纳税人购进租赁服务租入有形动产、不动产，若发生用于三类不允许抵扣项目（简易计税方法计税项目、免征增值税项目、不得抵扣非应税交易）的情形，且无法划分不得抵扣的进项税额的，鉴于该三类项目最终都会取得销售额或者收入，为此应当按照销售额或者收入占比逐期计算当期不得抵扣的进项税额，并于次年1月的纳税申报期内进行全年汇总清算。
当期不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额＋当期免征增值税项目销售额＋当期不得抵扣非应税交易收入）÷（当期全部销售额＋当期不得抵扣非应税交易收入）
五、租入固定资产、不动产用于两类不允许抵扣项目
一般纳税人租入有形动产、不动产而购进租赁服务，相应进项税额已抵扣的，若发生用于两类不允许抵扣项目（集体福利、个人消费）的情形，应当将对应的进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定对应的进项税额的，由于该两类项目不会产生销售额（收入）也就没有销售额（收入）可以作为计算依据，因而应按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。
