最近有同学咨询了一个非常典型的实务问题：A公司为小规模纳税人，2025年第三季度销售货物28万元，提供培训服务收入9万元，另销售自建的不动产取得收入200万元。问2025年第三季度如何缴纳增值税？

这个问题看似简单，但涉及小规模纳税人免税标准、销售不动产的扣除规则、以及不同征收率的适用等多个政策要点。现做详细解析，与大家探讨。

一、政策规定

在分析具体案例前，有必要先梳理一下目前执行的小规模纳税人增值税政策。

根据《财政部税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》（财政部、税务总局公告2023年第1号）和《财政部税务总局关于延续小规模纳税人增值税减免政策的公告》（财政部、税务总局公告2023年第19号），自2023年1月1日至2027年12月31日，主要执行以下政策：

1. 免税标准：小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过10万元的，免征增值税。以1个季度为纳税期的，季度销售额未超过30万元的，免征增值税。

2. 减征政策：小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税。

这里要注意，国家税务总局公告2023年第1号对销售额的计算口径做了非常重要的补充规定：小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额超过10万元（季度超30万），但扣除本期发生的销售不动产的销售额后未超过10万元（季度未超30万）的，其销售货物、劳务、服务、无形资产取得的销售额免征增值税。

这一条规定就是为了剔除偶然发生的不动产销售业务对纳税人享受免税的影响。

二、案例解析

回到A公司的案例。A公司2025年第三季度（7-9月）的经营情况如下：销售货物28万元，培训服务9万元，销售自建不动产200万元，季度合计销售额237万元。

如果不熟悉政策，很多人会认为237万远远超过30万，必须全额缴税。但事实并非如此。

第一步：判断是否适用不动产扣除规则

根据政策规定，我们需要先看一个关键指标：扣除不动产后的销售额。

A公司2025年第3季度销售额的计算过程：237万元- 200万元= 37万元。

这37万元（货物+培训）超过了30万元的季度免税标准。

第二步：分类确定征免方式

由于扣除不动产后的销售额37万元超过了30万元，因此不能享受全额免税。但政策给予了分类处理：

货物及培训服务收入37万元，这部分收入虽然不能免税，但可以适用减征政策。由于这部分收入属于“适用3%征收率的应税销售收入”，根据2023年19号公告，可以享受减按1%征收率征收的优惠。

不动产销售收入200万元需要单独计算纳税。根据规定，扣除后的销售额超过30万，意味着不能享受小微免税政策，且销售不动产有特殊的征收规定。

第三步：计算应纳税额

实务中，销售额需换算为不含税价，但为简便计算，假设本文案例的销售额均为不含税销售额。

接下来分项计算应纳税额：

1. 销售货物及培训服务

这部分收入适用减按1%征收政策。

不含税销售额=37万元

应纳税额=37万元×1%=0.37万元

2. 销售自建不动产

这里要特别注意：销售不动产的征收率与普通货物不同。根据规定，小规模纳税人销售自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

应纳税额=200万元×5%=10万元

3. 第三季度合计应纳增值税

合计应纳税额=0.37万元+10万元=10.37万元

上述分析并非个人臆断。在国家税务总局公告2023年第1号的官方解读中，有一个案例与A公司的情况几乎完全一致。

该案例描述：按季度申报的小规模纳税人A，销售货物10万，提供建筑服务20万（支付分包12万），销售不动产200万。季度差额后合计销售额218万，超过30万，但扣除200万不动产后，差额后的销售额为18万（未超30万）。最终结论是：其销售货物、劳务、服务、无形资产取得的销售额可享受免税，但销售不动产的200万应依法纳税。

A公司的案例略有不同的是，其扣除不动产后的销售额为37万元，超过了30万元，因此不能全额免税，而是适用1%的减征政策。这体现了政策的严谨性：免税是有门槛的，但即使超过门槛，也有减征政策托底。

三、注意事项

针对A公司的情况，在实际申报时还需注意以下几点：

（一）申报表填写

销售货物和培训服务的37万元，应填写在《增值税及附加税费申报表（小规模纳税人适用）》中“应征增值税不含税销售额（3%征收率）”栏次。

对应减征的2%（即3%减按1%征收的差额部分），需要填写在“本期应纳税额减征额”栏次，并同时填报《增值税减免税申报明细表》。

（二）发票开具

销售货物和培训服务，可以按照1%征收率开具增值税普通发票或专用发票。如果购买方需要抵扣，放弃减税开具3%专用发票也是允许的，但一旦开具专票，该笔收入就需要按3%缴税，不能既开专票又享受减免。

销售不动产部分，应按照5%征收率开具发票。

（三）销售不动产预缴税款

如果A公司的不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区），按照现行规定，应在不动产所在地主管税务机关预缴税款，然后向机构所在地申报纳税。

综合以上分析，A公司2025年第三季度应缴纳增值税10.37万元。其中，销售货物和培训服务收入37万元，适用3%减按1%政策，缴纳0.37万元；销售自建不动产收入200万元，适用5%征收率，缴纳10万元。

这个案例再次提醒我们，旧增值税政策下小规模纳税人增值税的计算不能只看总额，必须熟练掌握“不动产销售扣除规则”的适用条件。只有分项梳理、逐条对照，才能既避免漏税，又不至于多缴冤枉税。