增值税法：增值税起征点计算规则重大变化解析

文/李冼

编者按：2026年2月18日，有同学咨询：增值税法下，增值税起征点计算规则有无变化？现就该话题与大家探讨。由于水平有限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正。

2026年01月30日，财政部、税务总局发布了 《关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第10号，以下简称“10号公告”） 。该公告不仅明确了未来两年的增值税优惠政策，更在起征点的计算规则上做出了重要调整。

近一个月以来，笔者接到大量关于新规下销售额如何确定的咨询。其中，最易引发混淆且变化最大的，当属销售不动产销售额在计算起征点时的处理规则，以及其与 “年应税销售额” 计算规则的根本性区别。本文将结合10号公告及相关资料，进行解析，厘清误区。

一、 核心变化：起征点计算从“扣除后判断”变为“全额合并计算”

10号公告第一条明确规定了小规模纳税人的起征点标准：月销售额10万元（按季30万元）。虽然这个数字与旧政策——财政部、税务总局公告2023年第19号的免税标准看起来一致，但其背后的计算逻辑已发生深刻变化。

（一） 旧政策回顾：享受优惠的“排除法”

在2026年之前的普惠性优惠政策下，小规模纳税人在判断是否享受月销售额10万元以下免税政策时，执行的是特殊“优待”规则：如果纳税人合计月销售额超过10万元，但扣除本期发生的销售不动产的销售额后未超过10万元的，其销售货物、劳务、服务、无形资产取得的销售额仍可享受免税政策 。这意味着，销售不动产的销售额在判定起征点时，是被“剔除”考虑的。

（二）新政策变革：起征点判定的“全额法”

根据10号公告的精神及增值税法的立法逻辑，新规后计算起征点时，不能再扣除销售不动产的销售额，需一并计算。这意味着，小规模纳税人在一个纳税期内发生的所有应税交易，包括销售不动产，必须全额合并计算，以判断是否超过10万元（或30万元）的起征点。一旦超过，则当月（或当季）全部销售额均需按规定缴纳增值税，不再有将不动产销售额剔除后享受免税的“优待”。

【案例01】某按季纳税的小规模纳税人，2026年第一季度销售商品取得销售额25万元，同时出售一套非自建商铺取得销售额20万元。

按旧政策：合计销售额45万元，但扣除不动产20万元后为25万元（<30万），则25万元的商品销售部分可享受免征增值税，仅20万元不动产销售部分按规定纳税。

按新政策：合计销售额45万元（>30万），全额判定为超过起征点。因此，25万元商品销售和20万元不动产销售需要全额合并计算缴纳增值税。

这一变化显著收紧了小规模纳税人利用销售不动产“调剂”免税额度的空间，使得税收优惠的判定更侧重于反映纳税人整体的经营规模。

二、 征收率的统一：小规模销售不动产告别5%征收率

与起征点计算规则相呼应的，是征收率的简并。

10号公告虽为一般纳税人的部分老项目保留了5%的征收率选项 ，但对于小规模纳税人而言，根据增值税法及10号公告的总体精神，其销售不动产的征收率已告别过去的5%，统一调整为3% 。

这意味着，在上例中，即使该小规模纳税人需要就20万的不动产销售额缴税，其税负也由旧政策下的5%下降至3%，这在一定程度上对冲了因起征点规则收紧带来的现金流影响。

三、 辨析：起征点VS年应税销售额 ——“0到1”与“1到100”的不同逻辑

新规实施后，纳税人极易将“起征点”的计算与“一般纳税人登记”的销售额标准混淆。

实际上，这是两个截然不同的管理维度，起征点管的是小规模要不要征增值税（从0到1的过程），年应税销售额管的是小规模要不要升级一般纳税人（从1到100的过程）。

（一）起征点（判断“征不征”）

针对小规模纳税人，按纳税期（月/季）动态监控。计算时需全额合并所有应税收入（包括销售不动产），用于判断当期是否触发纳税义务。

（二）年应税销售额（判断“升不升”）

根据 《国家税务总局关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2026年第2号） ，用于判断小规模纳税人是否需强制登记为一般纳税人的“年应税销售额”，其计算口径恰好相反：纳税人偶然发生的销售无形资产、转让不动产的销售额，不计入年应征增值税销售额的计算 。

【案例02】某批发零售业小规模纳税人，2026年1月至12月销售货物销售额450万元，2026年5月转让一处不动产销售额100万元。

适用10号公告计算起征点时，若该企业在5月当期（假设按季），需将货物销售额与100万不动产全额合并，判断是否超过30万元，从而决定5月当期是否缴增值税。

适用一般纳税人登记标准时，其年应税销售额仅计算450万元（因为100万偶然转让不动产不计入）。由于450万元未超过500万元的一般纳税人标准，该企业无需强制登记为一般纳税人。

因此，新规下，同一笔不动产销售额，在判定“本月缴不缴税”时要算进去（起征点从严），但在判定“是否升级为一般纳税人”时不算进去（登记门槛从宽）。这种“宽进严征”的设计，既稳定了企业的纳税人身份，又加强了日常征管的公平性。

提醒：企业财务人员应建立“两套思维”。在办理月度/季度申报享受“起征点”优惠时，严格遵守10号公告的全额合并规则；在填写《增值税一般纳税人登记表》时，则依据2026年第2号公告，剔除偶然发生的无形资产转让和不动产销售额。

综上所述，财政部、税务总局公告2026年第10号在起征点判定上的调整，是小微企业普惠性政策在《增值税法》实施后的一次重要逻辑修正。它通过堵住“扣除不动产”的旧有口径，使得起征点这一门槛更能真实反映纳税人的实际经营能力；同时，通过与一般纳税人登记规则的差异化设计，精准地划分了“日常经营”与“偶然交易”的不同影响。纳税人在适应新规的过程中，务必把握上述核心变化，确保税务合规。

思考

1.自然人销售不动产是否可以选择按次纳税或按期纳税？

2.计算年应税销售额时，偶然发生的销售无形资产、转让不动产销售额不并入年应税销售额。实务中，这里的偶然如何界定？房地产开发企业销售不动产是主营业务，不能算偶然；商贸企业偶尔处置一套办公用房，通常算偶然；但如果一个企业连续几年都在卖房，税务机关可能认定其具有持续性，不再作为偶然发生处理。这个边界在实践中常常引发争议，值得关注。