【以土地使用权换取待建资产的会计处理】

企业以土地使用权换取其他地块未来建造完成后的房产，是否属于非货币性资产交换？

案例：

20X3年A公司参与某城市单元更新项目。A公司与B公司签署《拆迁补偿协议》，协议约定A公司需向B公司移交项目相关土地使用权，A公司可获得1亿元货币补偿以及约2万平方米其他地块房产补偿。B公司负责后续申报、建设等工作。20X3年末，A公司搬离，并已向B公司移交相关土地使用权和房屋建筑物，其账面价值合计5,000万元。20X3年末补偿房产尚未建成，A公司聘请某评估机构对补偿房产进行评估，评估金额为2亿元。

A公司拟按照非货币性资产交换准则对上述交易进行会计处理，A公司的做法是否恰当？

分析：

根据《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》及应用指南相关规定，非货币性资产交换，是指企业主要以无形资产、投资性房地产等非货币性资产进行的交换，不包括用于交换资产目前尚不存在或不属于企业情形。企业用于非货币性资产交换的非货币性资产应当符合资产的定义并满足资产的确认条件，且作为资产列报于企业的资产负债表上。

本案例中，A公司在城市更新项目中以土地使用权换取未来建造完成的补偿房产以及部分货币资金，其中，补偿房产尚未建成，因此无论对于A公司还是B公司而言，该交易不适用非货币性资产交换准则。基于本案例背景和条件，A公司应将向B公司移交土地使用权和房屋建筑物作为处置无形资产和固定资产进行会计处理，并根据收入准则相关规定确定处置时点以及计量处置损益。

（上海证券交易所会计监管动态2025年第1期)

【非货币性资产交换是否具有商业实质的会计处理】

共同经营转换为长期股权投资形成的非货币性资产交换，如何判断是否具有商业实质并进行相应会计处理？

案例：

A、B公司分别持有境外C公司各50%的股权，C公司享有X国某矿产80%的权益，剩余20%权益由X国政府持有，A、B公司各按50%的比例享有C公司的资产和负债、包销矿产生产的80%矿产品并承担共同经营发生的费用，A、B公司均将C公司作为共同经营核算，A公司通过C公司间接持有矿产40%的权益。

2X20年X国政府同意延长矿产经营期限，并对矿产股权架构进行重构。重构后，A、B公司通过新设合营企业D公司持有E项目公司49%的权益，X国政府持有E公司51%的权益，E项目公司享有矿产100%的权益，并承接C公司所有资产和负债。A公司通过D公司间接持有矿产24.5%的权益。A、B公司分别向E公司派驻管理人员，共同负责矿产的经营活动，各方按照股权比例获得股东回报。

A公司认为其持有的矿产权益由40%下降至24.5%，且重构后A、B不再直接享有矿产产出及承担运营费用，A将持有D的股权作为长期股权投资核算。对于上述交易，A公司认为虽然其享有的权益从对C共同经营的份额转换为对D合营企业的股权投资，但其持有的权益比例没有发生变化，且重组前后矿产经营活动均由A、B公司共同主导，属于不具有商业实质的非货币资产交换。根据《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》相关规定，应当以换出资产的账面价值为基础计量换入资产的初始计量金额，因此A公司在2X20年转换日时未确认处置损益。

A公司上述会计处理是否正确？

分析：

根据《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》相关规定，非货币性资产交换同时满足下列条件的，应当以公允价值为基础计量：（一）该项交换具有商业实质；（二）换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。满足下列条件之一的非货币性资产交换具有商业实质：（一）换入资产的未来现金流量在风险、时间分布或金额方面与换出资产显著不同。（二）使用换入资产所产生的预计未来现金流量现值与继续使用换出资产不同，且其差额与换入资产和换出资产的公允价值相比是重大的。

在本案例中，虽然重构前后A公司对C公司和D公司的持股比例没有发生变化，但是重构后A公司对矿权享有的权益由共同经营下确认的资产和负债转换成一项长期股权投资，持有矿产的权益由40%下降至24.5%，且重构后采矿权的开采期限进一步延长。上述情况表明换入资产的未来现金流量在风险、时间分布或金额方面与换出资产显著不同，相关股权架构重构具有商业实质。

因此，基于本案例背景和条件，A公司需将支付对价的公允价值及相关直接支出作为对D公司长期股权投资的初始计量成本，与终止确认的共同经营相关的资产、负债账面价值的差异在2X20年确认为当期损益。