个人房屋交易事项税收优惠专题
上海市税务局
2026年4月20日
目录
一、出售房产类事项
（一）个人出售购入不足2年的住房
（二）个人出售购入超过2年的住房
（三）个人出售非居住用房
（四）个人换购住房
二、购入房产类事项
（一）个人购买家庭唯一住房
（二）个人购买家庭第二套住房
（三）个人购买家庭第三套或以上住房
（四）个人购买经济适用住房
（五）城镇职工按规定第一次购买公有住房
三、特殊类事项
（一）个人承受他人赠与房屋
（二）个人继承房屋
四、个人住房房产税政策解读
一、出售房产类事项
（一）个人出售购入不足2年的住房
【适用范围】
个人将购买不足2年的住房对外销售。
需申报的税收：增值税及附加、个人所得税
1.增值税及附加。个人（自然人）将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税，征收率为3%。应纳税额=含税销售额÷（1＋3%）×3%。
增值税涉及的附加包括：城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，计税依据为增值税税额。
备注：自2023年1月1日至2027年12月31日，对本市个人减按50%征收城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
2.个人所得税。按“财产转让所得”项目计征个人所得税，以转让财产的收入额减除财产原值、转让过程中缴纳的税金和合理费用后的余额，为应纳税所得额，税率为20%。
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即转让收入的1%核定征税。
个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
注：应税住房发生权属转移的，原产权人应在办理不动产登记之前缴清截至办理权属转移登记当月应缴纳的个人住房房产税。
【需要提交的资料】
1.房产交易合同（原件及复印件）；
2.出售房屋房地产权证或不动产权证（原件及复印件）；
3.出售方有效身份证明｛原件和复印件，个人身份证明包括：居民身份证、户口簿（未成年人提供记载其身份证号码的户口簿）；港澳台同胞为回乡证、旅行证、大陆来往证、港澳台身份证；外籍个人为护照｝；
以下资料纳税人根据实际情况选择提供：
4.出售方原购房发票、合同及契税等相关税费凭证，住房装修费用发票、装修合同装修清单、银行贷款合同、银行贷款利息结算清单、转让住房过程中实际支付的手续费、公证费等费用的凭证及转让过程中缴纳相关税费的税单（原件及复印件）；
5.如受赠、继承等非购买方式取得的房屋，应提供相关材料（原件及复印件）；
6.如出售房屋原为新建商品住房（期房）还应提供房屋交接书（原件及复印件）；
7.纳税人在办理房产交易涉税事项时，交易各方可各自委派一名交易当事人，由其提交所有交易当事人有效身份证明原件及规定的其他申报资料即可受理，不必要求所有当事人全部到办税现场。
交易当事人委托其他人员代理申报纳税的，受托人应提供委托人及本人有效身份证明原件、委托书（无需公证）及办税所需其他资料。受托人提供委托公证文书、但无法提供委托人有效身份证明原件的，可提供与委托公证文书所列内容一致的身份证明复印件。
8.纳税人有其他特殊情况需要向税务机关说明的，另提供反映相应情况的资料。
重要提示：若您家庭已有认定为应缴纳个人住房房产税的住房，本套住房产权过户后，需要调整原应纳税额的，请携带有关资料，速到应税住房所在区的房地产交易中心税务窗口办理有关房产税认定变更等手续，从重新认定之次月起调整应纳税额。
（二）个人出售购入超过2年的住房
【适用范围】
个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售。
需申报的税收：增值税（免）、个人所得税
1.增值税。个人（自然人）将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
2.个人所得税
（1）个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。
（2）个人转让购入不满5年或家庭非唯一生活用房，以其转让收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额为应纳税所得额，按财产转让所得缴纳个人所得税，税率为20%。
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即转让收入的1%核定征税。
（3）个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
注：应税住房发生权属转移的，原产权人应在办理不动产登记之前缴清截至办理权属转移登记当月应缴纳的个人住房房产税。
【需要提交的资料】
1.房产交易合同（原件及复印件）；
2.出售房屋房地产权证或不动产权证（原件及复印件）；
3.出售方有效身份证明｛原件和复印件，个人身份证明包括：居民身份证、户口簿（未成年人提供记载其身份证号码的户口簿）；港澳台同胞为回乡证、旅行证、大陆来往证、港澳台身份证；外籍个人为护照｝；
以下资料纳税人根据实际情况选择提供：
4.出售方原购房发票、合同及契税等相关税费凭证，住房装修费用发票、装修合同装修清单、银行贷款合同、银行贷款利息结算清单、转让住房过程中实际支付的手续费、公证费等费用的凭证及转让过程中缴纳相关税费的税单（原件及复印件）；
5.如受赠、继承等非购买方式取得的房屋，应提供相关材料（原件及复印件）；
6.如出售房屋原为新建商品住房（期房）还应提供房屋交接书（原件及复印件）；
7.纳税人在办理房产交易涉税事项时，交易各方可各自委派一名交易当事人，由其提交所有交易当事人有效身份证明原件及规定的其他申报资料即可受理，不必要求所有当事人全部到办税现场。
交易当事人委托其他人员代理申报纳税的，受托人应提供委托人及本人有效身份证明原件、委托书（无需公证）及办税所需其他资料。受托人提供委托公证文书、但无法提供委托人有效身份证明原件的，可提供与委托公证文书所列内容一致的身份证明复印件。
8.纳税人有其他特殊情况需要向税务机关说明的，另提供反映相应情况的资料。
9.个人所得税申请“满五唯一”免税材料
出售方个人申请享受“个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房”免征个人所得税政策的，需补充提供以下材料：
（1）出售方本人签署《税务证明事项告知承诺书》，对家庭成员情况与家庭住房情况进行承诺填写；
（2）出售方的婚姻状况证明（包括：结婚证、离婚证、离婚协议、法院判决书、法院调解书、单身状况承诺书等）；
（3）出售方及其配偶提供个人不动产登记信息查询记录或随申办拉取《本市房屋查询结果证明（住宅）》。
注：家庭唯一生活用房是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
重要提示：若您家庭已有认定为应缴纳个人住房房产税的住房，本套住房产权过户后，需要调整原应纳税额的，请携带有关资料，速到应税住房所在区的房地产交易中心税务窗口办理有关房产税认定变更等手续，从重新认定之次月起调整应纳税额
（三）个人出售非居住用房
【适用范围】
个人出售非居住用房①。
注①非居住用房包括办公用房、厂房、商业用房、车库等。
需申报的税收：增值税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税
1.增值税及附加。个人（自然人）出售非居住用房（不含自建），以出售取得的收入减去不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为增值额，计算征收增值税，征收率为3%。应纳税额=（含税销售额-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋3%）×3%。
增值税涉及的附加包括：城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，计税依据为增值税税额。
2.个人所得税。按“财产转让所得”项目计征个人所得税，以转让财产的收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额，为应纳税所得额，税率为20%。
个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
3.土地增值税。以取得的收入减除规定的“扣除项目”后的增值额，按照规定缴纳土地增值税。
纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目包括，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金等。
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，对于《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年②加计5%计算。
提供的购房发票为营改增前取得的营业税发票的，按发票所载金额（不扣减营业税）确认为扣除金额；提供的购房发票为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额确认为扣除金额，如备注栏的合同金额低于发票所载价税合计金额的，按照备注栏的合同金额确认为扣除金额；提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载价税合计金额减去允许抵扣的进项税额确认为扣除金额，如备注栏的合同金额低于发票所载价税合计金额的，按照备注栏的合同金额减去允许抵扣的进项税额确认为扣除金额。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
注②计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
4.印花税。出售过程中所立书据按照“产权转移书据”税目计算缴纳印花税，税率万分之五。
备注：自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税（不含证券交易印花税）。
【需要提交的资料】
1.房产交易合同（原件及复印件）；
2.出售方原购房发票、合同及契税等相关税费凭证（原件及复印件）；
3.出售房屋房地产权证或不动产权证（原件及复印件）；
4.出售方有效身份证明｛原件和复印件，个人身份证明包括：居民身份证、户口簿（未成年人提供记载其身份证号码的户口簿）；港澳台同胞为回乡证、旅行证、大陆来往证、港澳台身份证；外籍个人为护照｝；
5.如出售房屋原为新建商品住房还应提供房屋交接书原件及复印件；
6.纳税人在办理房产交易涉税事项时，交易各方可各自委派一名交易当事人，由其提交所有交易当事人有效身份证明原件及规定的其他申报资料即可受理，不必要求所有当事人全部到办税现场。
交易当事人委托其他人员代理申报纳税的，受托人应提供委托人及本人有效身份证明原件、委托书（无需公证）及办税所需其他资料。受托人提供委托公证文书、但无法提供委托人有效身份证明原件的，可提供与委托公证文书所列内容一致的身份证明复印件；
7.纳税人有其他特殊情况需要向税务机关说明的，另提供反映相应情况的资料。
（四）个人换购住房
【适用范围】
自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
【退税计算规则】
新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税;
新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。
现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格；新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。
现住房转让金额和新购住房金额均不含增值税；若现住房转让金额、新购住房金额与税务机关核定计税价格不一致的，以核定计税价格为准。
对于出售多人共有住房或新购住房为多人共有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。
需要办理的涉税手续：
纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请。
纳税人申请退税需填报《居民换购住房个人所得税退税申请表》，税务机关依托纳税人出售现住房和新购住房的完税信息，为纳税人提供申请表项目预填服务，纳税人核对确认申请表后提交退税申请。
【需要提交的资料】
1.纳税人身份证件；
2.现住房的房屋交易合同；
3.新购住房为二手房的，提供房屋交易合同、不动产权证书及其复印件；
4.新购住房为新房的，提供经住房城乡建设部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件；
5.主管税务机关要求提供的其他有关材料。
税务机关留存不动产权证书复印件和新购新房的房屋交易合同复印件。
重要提示：享受本政策优惠的纳税人，出售和重新购买的住房应在同一城市范围内，同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围；出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。
纳税人因新购住房的房屋交易合同解除、撤销或无效等原因导致不再符合退税政策享受条件的，应当在合同解除、撤销或无效等情形发生的次月15日内向主管税务机关主动缴回已退税款。
纳税人未按规定缴回已退税款，以及不符合政策条件骗取退税的，税务机关将依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。纳税人需对提交材料的真实性、准确性、完整性负责，若提交虚假材料骗取退税，税务机关将依法追缴已退税款并按相关规定处理。
二、购入房产类事项
（一）个人购买家庭唯一住房
【适用范围】
个人购买属于购买人家庭①的唯一住房②。
注①家庭成员范围包括购买人、配偶以及未成年子女。父母与成年子女共同购房的，作为两个家庭购房。
注②家庭唯一住房根据房管部门出具的居民家庭原有住房信息书面查询结果确定。
需要办理的涉税手续：
个人住房房产税征免认定
本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房应按规定缴纳房产税。
凡在本市新购住房的购房人，均应在办理不动产登记之前向房屋所在地税务机关申报办理房产税征免认定手续。
纳税人应当在每年的12月31日前缴清当年度应纳税款。
具体政策详见《个人住房房产税政策解读》。
需当场缴纳的税收：
契税
对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。计征契税的成交价格不含增值税。
【需要提交的材料】
1.房产交易合同（原件及复印件，购买一手房需提供商品房出售合同或商品房预售合同，购买二手房需提供房屋买卖合同。个人购买新建商品住房达到交接条件的还应提供合同附件中的房屋交接书）;
2.购房发票（原件及复印件。对个人出售二手房的，由税务机关代开《增值税普通发票》）;
3.购房人及其家庭成员的有效身份证明（原件及复印件，个人身份证明包括：居民身份证、户口簿③、出生证；港澳台同胞为回乡证、旅行证、大陆来往证、港澳台身份证；外籍个人为护照）;
注③未成年人应提供记载其身份证号码的户口簿。
4.购房人及其家庭成员的户籍（或居住）证明（原件及复印件，包括：户口簿、上海市居住证、中华人民共和国居留许可、台湾居民居留签注、港澳台居民居住证等）;
5.购房人及其家庭成员的婚姻状况证明（原件及复印件，包括：结婚证、离婚证、离婚协议、法院判决书、法院调解书等）;
以下资料纳税人根据实际情况选择提供：
6.纳税人在办理房产交易涉税事项时，交易各方可各自委派一名交易当事人，由其提交所有交易当事人有效身份证明原件及规定的其他申报资料即可受理，不必要求所有当事人全部到办税现场。
交易当事人委托其他人员代理申报纳税的，受托人应提供委托人及本人有效身份证明原件、委托书（无需公证）及办税所需其他资料。受托人提供委托公证文书、但无法提供委托人有效身份证明原件的，可提供与委托公证文书所列内容一致的身份证明复印件。
7.纳税人有其他特殊情况需要向税务机关说明的，另提供反映相应情况的资料。
（二）个人购买家庭第二套住房
【适用范围】
个人购买属于购买人家庭①的第二套住房②。
注①家庭成员范围包括购买人、配偶以及未成年子女。父母与成年子女共同购房的，作为两个家庭购房。
注②家庭住房套数根据房管部门出具的居民家庭原有住房信息书面查询结果确定。
需要办理的涉税手续：
个人住房房产税征免认定
本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房应按规定缴纳房产税。
凡在本市新购住房的购房人，均应在办理不动产登记之前向房屋所在地税务机关申报办理房产税征免认定手续。
纳税人应当在每年的12月31日前缴清当年度应纳税款。
具体政策详见《个人住房房产税政策解读》。
需当场缴纳的税收：
契税
对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。计征契税的成交价格不含增值税。
【需要提交的材料】
1.房产交易合同（原件及复印件，购买一手房需提供商品房出售合同或商品房预售合同，购买二手房需提供房屋买卖合同。个人购买新建商品住房达到交接条件的还应提供合同附件中的房屋交接书）;
2.购房发票（原件及复印件。对个人出售二手房的，由税务机关代开《增值税普通发票》）;
3.购房人及其家庭成员的有效身份证明（原件及复印件，个人身份证明包括：居民身份证、户口簿③、出生证；港澳台同胞为回乡证、旅行证、大陆来往证、港澳台身份证；外籍个人为护照）;
注③未成年人应提供记载其身份证号码的户口簿。
4.购房人及其家庭成员的户籍（或居住）证明（原件及复印件，包括：户口簿、上海市居住证、中华人民共和国居留许可、台湾居民居留签注、港澳台居民居住证等）;
5.购房人及其家庭成员的婚姻状况证明（原件及复印件，包括：结婚证、离婚证、离婚协议、法院判决书、法院调解书等）;
以下资料纳税人根据实际情况选择提供：
6.办理个人住房房产税征免认定时申请计入无住房同住人的，提供无住房同住人及其家庭成员的有效身份证明、户籍证明和婚姻状况证明（原件及复印件）;
申请计入无住房同住人的，应当由同住人本人办理。委托他人代为办理的，受托人应提供委托人及本人有效身份证明原件、委托书（无需公证）;
7.纳税人在办理房产交易涉税事项时，交易各方可各自委派一名交易当事人，由其提交所有交易当事人有效身份证明原件及规定的其他申报资料即可受理，不必要求所有当事人全部到办税现场。
交易当事人委托其他人员代理申报纳税的，受托人应提供委托人及本人有效身份证明原件、委托书（无需公证）及办税所需其他资料。受托人提供委托公证文书、但无法提供委托人有效身份证明原件的，可提供与委托公证文书所列内容一致的身份证明复印件。
8.纳税人有其他特殊情况需要向税务机关说明的，另提供反映相应情况的资料。
（三）个人购买家庭第三套或以上住房
【适用范围】
个人购买属于购买人家庭①的第三套或以上住房②。
注①家庭成员范围包括购买人、配偶以及未成年子女。父母与成年子女共同购房的，作为两个家庭购房。
注②家庭住房套数根据房管部门出具的居民家庭原有住房信息书面查询结果确定。
需要办理的涉税手续：
个人住房房产税征免认定
本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房应按规定缴纳房产税。
凡在本市新购住房的购房人，均应在办理不动产登记之前向房屋所在地税务机关申报办理房产税征免认定手续。
纳税人应当在每年的12月31日前缴清当年度应纳税款。
具体政策详见《个人住房房产税政策解读》。
需当场缴纳的税收：
契税
对个人购买家庭第三套或以上住房的，按计税价格的3%计算缴纳契税。计征契税的成交价格不含增值税。
【需要提交的材料】
1.房产交易合同（原件及复印件，购买一手房需提供商品房出售合同或商品房预售合同，购买二手房需提供房屋买卖合同。个人购买新建商品住房达到交接条件的还应提供合同附件中的房屋交接书）;
2.购房发票（原件及复印件。对个人出售二手房的，由税务机关代开《增值税普通发票》）;
3.购房人及其家庭成员的有效身份证明（原件及复印件，个人身份证明包括：居民身份证、户口簿③、出生证；港澳台同胞为回乡证、旅行证、大陆来往证、港澳台身份证；外籍个人为护照）;
注③未成年人应提供记载其身份证号码的户口簿。
4.购房人及其家庭成员的户籍（或居住）证明（原件及复印件，包括：户口簿、上海市居住证、中华人民共和国居留许可、台湾居民居留签注、港澳台居民居住证等）;
5.购房人及其家庭成员的婚姻状况证明（原件及复印件，包括：结婚证、离婚证、离婚协议、法院判决书、法院调解书等）;
以下资料纳税人根据实际情况选择提供：
6.办理个人住房房产税征免认定时申请计入无住房同住人的，提供无住房同住人及其家庭成员的有效身份证明、户籍证明和婚姻状况证明（原件及复印件）;
申请计入无住房同住人的，应当由同住人本人办理。委托他人代为办理的，受托人应提供委托人及本人有效身份证明原件、委托书（无需公证）;
7.纳税人在办理房产交易涉税事项时，交易各方可各自委派一名交易当事人，由其提交所有交易当事人有效身份证明原件及规定的其他申报资料即可受理，不必要求所有当事人全部到办税现场。
交易当事人委托其他人员代理申报纳税的，受托人应提供委托人及本人有效身份证明原件、委托书（无需公证）及办税所需其他资料。受托人提供委托公证文书、但无法提供委托人有效身份证明原件的，可提供与委托公证文书所列内容一致的身份证明复印件。
8.纳税人有其他特殊情况需要向税务机关说明的，另提供反映相应情况的资料。
（四）个人购买经济适用住房
【适用范围】
个人购买经济适用住房①。
注①经济适用住房（在本市又称共有产权保障住房）是指政府提供优惠政策，按照有关标准建设，限定套型面积、销售价格，经住建部门确认，向本市符合规定条件的家庭供应的具有保障性质的政策性住房。
需要办理的涉税手续：
个人住房房产税免税认定
需当场缴纳的税收：
契税
1.个人购买经济适用住房，按计税价格的1.5%计算缴纳契税。
2.个人购买140平方米及以下的经济适用住房，且为家庭②唯一住房或家庭第二套住房③的，按计税价格的1%计算缴纳契税。
3.计征契税的成交价格不含增值税。
注②家庭成员范围包括购买人、配偶以及未成年子女。父母与成年子女共同购房的，作为两个家庭购房。
注③家庭唯一住房、第二套住房根据房管部门出具的居民家庭原有住房信息书面查询结果确定。
【需要提交的材料】
1.上海市共有产权保障住房（经济适用住房）出售合同（原件和复印件）;
2.购房发票（原件和复印件）;
3.购房人的有效身份证明（原件和复印件，个人身份证明包括：居民身份证、户口簿④）;
注④未成年人应提供记载其身份证号码的户口簿。
以下资料纳税人根据实际情况选择提供：
4.纳税人在办理房产交易涉税事项时，交易各方可各自委派一名交易当事人，由其提交所有交易当事人有效身份证明原件及规定的其他申报资料即可受理，不必要求所有当事人全部到办税现场。
交易当事人委托其他人员代理申报纳税的，受托人应提供委托人及本人有效身份证明原件、委托书（无需公证）及办税所需其他资料。受托人提供委托公证文书、但无法提供委托人有效身份证明原件的，可提供与委托公证文书所列内容一致的身份证明复印件；
5.个人购买140平方米及以下的经济适用住房，且为家庭唯一住房或家庭第二套住房的，需提交购房人及其家庭成员的户籍（或居住）证明和购房人及其家庭成员的婚姻状况证明。
（五）城镇职工按规定第一次购买公有住房
【适用范围】
城镇职工按规定第一次购买公有住房①。
注①购买公有住房，是职工将单位分配（包括套配）并承租的公有住房，按本市的公有住房出售办法，支付一定的价款后取得产权的行为。
需申报的税收：契税
城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。
【需要提交的资料】
1.公有住房出售合同（原件及复印件）；
2.购房人的有效身份证明（原件及复印件，个人身份证明包括：居民身份证、户口簿等）；
3.公有住房出售价格计算表（原件及复印件）；
4.《上海市公有住房出售收入专用票据》（原件及复印件）；
5.住房调配单（原件及复印件）；
6.户口簿（原件及复印件）；
以下资料纳税人根据实际情况选择提供：
7.纳税人在办理房产交易涉税事项时，交易各方可各自委派一名交易当事人，由其提交所有交易当事人有效身份证明原件及规定的其他申报资料即可受理，不必要求所有当事人全部到办税现场。
交易当事人委托其他人员代理申报纳税的，受托人应提供委托人及本人有效身份证明原件、委托书（无需公证）及办税所需其他资料。受托人提供委托公证文书、但无法提供委托人有效身份证明原件的，可提供与委托公证文书所列内容一致的身份证明复印件。
三、特殊类事项
（一）个人承受他人赠与房屋
【适用范围】
个人承受他人赠与房屋①。
注①包括住房与非住房。
需申报的税收：个人所得税、契税、印花税
1.个人所得税。以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
其他形式的房屋产权无偿赠与，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。其中应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人应纳税所得额。
2.契税。个人承受他人赠与房屋应按规定缴纳契税，税率为3%，计税价格由税务机关参照房屋买卖的市场价格依法核定。计征契税的成交价格不含增值税。
3.印花税。个人受赠房屋过程中所立书据按照"产权转移书据"税目计算缴纳印花税，税率万分之五。
备注：自2022年1月1日至2024年12月31日，对本市个人减按50%征收印花税(不含证券交易印花税)。
【需要提交的资料】
（一）房地产遗赠
1.《个人无偿赠与不动产登记表》②；
2.申请人或代理人身份证明（受遗赠人本人无法到场的，可书面委托代理人办理相关手续）；
3.不动产权证书或房地产权证书（不动产权证书分别持证的，须提交所有不动产权证书）；
以下资料纳税人根据实际情况选择提供:
4.通过公证程序接受遗赠的，提供遗赠公证书；
5.通过司法程序接受遗赠的，提供已生效的法院判决（裁定、调解）书；
6.未通过公证程序或司法程序接受遗赠的
6.1遗赠人的死亡证明材料（提供以下其中一种材料）
6.1.1被继承人因死亡注销户口证明（户口簿）；
6.1.2县级以上医疗机构出具的死亡医学证明；
6.1.3其他具有法律效力的死亡证明材料，如公证机构出具的死亡公证书、人民法院宣告死亡的判决书等；
6.2遗赠的遗嘱或遗赠抚养协议。
（二）房地产赠与
1.《个人无偿赠与不动产登记表》②；
2.赠与双方或代理人身份证明（赠与双方无法亲自到场的，应公证委托代理人办理相关手续，公证委托的可不提供委托人身份证明原件）；
3.不动产权证书或房地产权证书（不动产权证书分别持证的，须提交所有不动产权证书）；
以下资料纳税人根据实际情况选择提供:
4.通过公证程序无偿赠与的，提供赠与公证书或经公证的赠与合同。
注②《个人无偿赠与不动产登记表》由税务部门提供，纳税人可至上海税务网站下载或至房地产交易中心税务窗口索取。
（二）个人继承房屋
【适用范围】
个人继承房屋①。
注①包括住房与非住房。
需缴纳的税收：契税、印花税
1.契税。法定继承人②通过继承承受房屋权属免征契税。但非法定继承人根据遗嘱承受房屋权属的，需要按规定缴纳契税③，税率为3%，计税价格由征收机关参照房屋买卖的市场价格依法核定。计征契税的成交价格不含增值税。
2.印花税。个人继承房屋过程中所立书据按照"产权转移书据"税目计算缴纳印花税，税率万分之五。
备注：自2022年1月1日至2024年12月31日，对本市个人减按50%征收印花税(不含证券交易印花税)。
注②《中华人民共和国民法典》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
注③《中华人民共和国民法典》规定，自然人可以立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的组织、个人。因此，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
【需要提交的资料】
（一）房地产继承（公证继承）
1.《个人无偿赠与不动产登记表》④；
2.申请人或代理人身份证明（继承人本人无法到场的，可书面委托代理人办理相关手续）；
3.不动产权证书或房地产权证书（不动产权证书分别持证的，须提交所有不动产权证书）；
4.继承公证书。
（二）房地产继承（司法继承）
1.《个人无偿赠与不动产登记表》④；
2.申请人或代理人身份证明（继承人本人无法到场的，可书面委托代理人办理相关手续）；
3.不动产权证书或房地产权证书（不动产权证书分别持证的，须提交所有不动产权证书）；
4.已生效的法院判决（裁定、调解）书。
（三）房地产继承（未通过公证或司法程序）
1.《个人无偿赠与不动产登记表》④；
2.《房地产继承免征契税相关情况说明》④；
3.申请人或代理人身份证明（继承人本人无法到场签署《房地产继承免征契税相关情况说明》的，应公证委托代理人办理相关手续，公证委托的可不提供委托人身份证明原件）；
4.不动产权证书或房地产权证书（不动产权证书分别持证的，须提交所有不动产权证书）；
5.被继承人的死亡证明材料（提供以下其中一种材料）
5.1被继承人因死亡注销户口证明（户口簿）；
5.2县级以上医疗机构出具的死亡医学证明；
5.3其他具有法律效力的死亡证明材料，如公证机构出具的死亡公证书、人民法院宣告死亡的判决书等；
6.申请免征契税个人与被继承人的亲属关系证明（提供以下其中一种材料）
6.1能够证明相关亲属关系的户口簿、婚姻登记证明、收养登记证明、出生医学证明、独生子女证明；
6.2公安机关出具的能够证明相关亲属关系的户籍证明；
6.3亲属关系公证书；
7.被继承人子女先于被继承人死亡，该子女的晚辈直系血亲申请代位继承免征契税的材料
7.1已故被继承人子女的死亡证明（具体材料同本款第5项）；
7.2申请代位继承免征契税的申请人与已故继承人亲属关系证明（具体材料同本款第6项）；
8.有遗嘱的还应提交遗嘱，包括公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱等。
注④《个人无偿赠与不动产登记表》以及《房地产继承免征契税相关情况说明》由税务部门提供，纳税人可至上海税务网站下载或至房地产交易中心税务窗口索取。
四、个人住房房产税政策解读
人住房房产税的试点范围如何确定？
政策内容：
《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第一条规定，试点范围为本市行政区域。
政策解读：
2011年1月28日起，个人在本市行政区域购买的住房，均属于个人住房房产税的试点范围。
个人住房房产税的征收对象如何确定？
政策内容：
《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第二条规定，征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。
政策解读：
2011年1月28日起，本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，和非本市居民家庭在本市新购的住房，属于个人住房房产税的征收对象。本市居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭。
新购住房的购房时间如何确定？
政策内容：
新购住房的购房时间，以购房合同网上备案日期为准。
居民家庭住房套数如何确定？
政策内容：
《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第二条规定，居民家庭住房套数根据居民家庭（包括夫妻双方及其未成年子女，下同）在本市拥有的住房情况确定。
政策解读：
居民家庭住房套数为居民家庭（包括夫妻双方及其未成年子女，下同）在本市范围内拥有的所有住房（含已签订购房合同的住房）。税务机关根据上海市房屋状况查询中心的查询信息确定居民家庭住房套数。
个人住房房产税的纳税人如何确定？
政策内容：
《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第三条规定，纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。
个人住房房产税的计税依据如何确定？
政策内容：
《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第四条规定，计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
政策解读：
目前本市暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据，对于成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，税务机关有权核定其计税价格。
应税住房应纳房产税税额的计算公式，即：应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价×70%×税率。
个人住房房产税的适用税率是多少？
政策内容：
《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第二条规定：新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。
第五条规定，适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。
政策解读：
结合上述规定，各年度适用0.4%税率的条件详见下表：
个人住房房产税税率适用表（2026版）
对本市居民家庭的应税住房征收房产税的面积如何计算？
政策内容：
《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第六条规定，本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。
案例：
以一个三口之家的本市居民家庭（夫妻双方加上未成年子女）为例：
例1.如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，全部住房面积未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。
例2.如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，全部住房面积已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积（260平方米-180平方米，即80平方米）须按规定缴纳房产税。
例3.如果这个居民家庭原来已拥有一套250平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，由于该居民家庭原有人均住房面积达83.33平方米，已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套住房的全部面积（即110平方米），须按规定缴纳房产税。
试点中对换购住房有哪些税收优惠？
政策内容：
《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第六条规定：本市居民家庭原来已拥有一套唯一住房，因为改善居住条件而新购住房的，该居民家庭新购住房先按规定核定征免房产税，当其在新购住房后的一年内出售家庭原有唯一住房的，对新购住房已按规定缴纳的房产税，可予退还。
试点中对本市居民家庭子女成年后购房有哪些税收优惠？
政策内容：
《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第六条规定：对本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新购、且属该子女家庭唯一的住房，暂免征收房产税。
《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》第三条规定：自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。
试点中对非本市居民家庭购房有哪些税收优惠？
政策内容：
《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第六条规定：一是，对符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购且属于家庭唯一的住房，暂免征收房产税。二是，对持有本市居住证满三年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购且属于家庭唯一的住房，暂免征收房产税；持有本市居住证、但不满三年的购房人，其上述住房先按规定征收房产税，待持有本市居住证满三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。
《上海市财政局国家税务总局上海市税务局关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》规定：一是，自2025年1月1日起，持有本市居住证并在本市工作生活的符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，和持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人：在本市新购住房，且该住房属于家庭第一套住房的，暂免征收房产税；在本市新购且属于家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按暂行办法的规定计算征收房产税。二是，持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按暂行办法的规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其符合上述规定的免税住房和面积在本市居住证持证期间已征收的房产税，可予退还。
政策解读：
本市居住证是指《上海市居住证》。上述政策中“人才”在本市居住证管理办法调整之前指人才类居住证的持有人，调整之后指积分达到标准分值的居住证持有人。上述政策中“持有居住证的购房人”在本市居住证管理办法调整之前指非人才类居住证的持有人，调整之后指积分未达到标准分值的居住证持有人。
试点中还有哪些税收优惠？
政策内容：
《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第六条规定：其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。
《上海市财政局、国家税务总局上海市税务局、上海市房屋管理局关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》(沪财发〔2020〕18号)第七条规定：对部分住房暂免征收房产税，具体包括：1.本市居民家庭因房屋征收或拆迁而购买或取得的住房。上述住房超出国家及本市有关房屋征收或拆迁的补偿标准的部分，应按暂行办法的规定，计算确定房产税征免面积。2.本市农村居民通过宅基地置换试点政策取得的住房。
政策解读：
本市居民家庭因房屋征收或拆迁，自2011年1月28日起购买或取得的住房，在国家及本市补偿标准内暂免征收房产税。主管税务机关根据有关主管部门提供的电子登记信息受理房产税免征申报事项。
个人住房房产税纳税义务发生时间怎样确定？
政策内容：
《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第八条规定，房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。
政策解读：
应税住房房产税按年计征，并于当年的12月31日前办理申报纳税。纳税人在年度中发生应税住房权属转移的，其尚未缴纳的房产税税款，应当在转移时申报缴纳。
纳税人未按规定期限申报纳税的，由税务机关向其追缴税款、滞纳金，并按规定处以罚款。
个人住房房产税纳税人涉税信息发生变化的应办理哪些手续？
政策内容：
《上海市财政局、国家税务总局上海市税务局、上海市房屋管理局关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》(沪财发〔2020〕18号)第九条规定：居民家庭住房情况发生变化，涉及应税住房房产税纳税事项调整的，可向应税住房所在地税务机关申报，并重新办理房产税纳税信息的申报、认定，从税务机关重新认定之次月起调整纳税。
政策解读：
纳税人如果家庭人员或住房面积发生变化（如发生家庭原有住房减少，家庭人员增加的情况），可携带有关证明文件、资料，到应税住房所在区的房地产交易中心税务窗口申请办理变更认定手续，从重新认定之次月起调整纳税。如果纳税人在缴税时发现系统显示的纳税信息有误，可携带有关证明文件、资料，到应税住房所在区的房地产交易中心税务窗口进行更正。
来源：上海税务
