一、政策依据（一）财政部 税务总局关于发布《增值税预缴税款管理办法》的公告（财政部 税务总局公告2026年第14号）第十一条纳税人采取预售方式销售房地产项目，向机构所在地主管税务机关预缴增值税。

纳税人采取预售方式销售房地产项目，是指房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目。

自行开发，包括房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设，以及购入未完工的房地产项目继续开发并以自己的名义立项销售的情形。

第十二条 房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目，以当期取得的预收款和3%的预征率按照下列公式计算应预缴的增值税：

应预缴税款=当期取得的预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

第十三条 房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目，应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

（二）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条　纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

（三）《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。  （四）《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条规定，各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。（五）《国家税务总局关于降低土地增值税预征率下限的公告》（国家税务总局公告2024年第10号）规定，为更好发挥土地增值税调节作用，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关规定，将土地增值税预征率下限降低0.5个百分点。调整后，除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。（六）《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》（国家税务总局公告2026年第3号）第一条规定了土地增值税预征申报时间。纳税人申报预征土地增值税的起始时间为房地产开发项目首张预售许可证书（或现售备案证书）的发证当日；取得预（销）售收入时间早于发证时间的，为取得首笔预（销）售收入当日。土地增值税预征税款所属期的截止时间为税务机关受理纳税人清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。预征土地增值税按月或按季申报缴纳，具体由各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局统一确定。第二条规定了预征土地增值税计税依据。房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，预征土地增值税的计征依据＝预收款÷（1＋增值税适用税率或征收率）。第三条规定了土地增值税清算的销售收入、销售面积归集时间。纳税人办理土地增值税清算申报时，确认销售收入、销售面积的截止时间为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。
二、相同点（一）性质相同：均为税款结算前预先缴税的涉税行为。（二）计税依据相同：均为预收款÷（1+增值税适用税率或征收率）

三、不同点

（一）预缴税款起始时间

1.增值税：收到预收款时；

2.土地增值税：纳税人申报预征土地增值税的起始时间为房地产开发项目首张预售许可证书（或现售备案证书）的发证当日；取得预（销）售收入时间早于发证时间的，为取得首笔预（销）售收入当日。

（二）截止时点

1.增值税：纳税义务发生时（即发生应税行为并收讫销售款项或取得索取款项凭据的当天）；

2.土地增值税：税务机关受理纳税人清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。

纳税义务发生后，取得的收入不再预缴增值税，转为直接纳税申报。土地增值税清算前仍需预征，现房销售款仍需预征土地增值税。

（三）预征率不同

1.增值税：3%，不区分房产类型，全国统一预征率。

2.土地增值税：区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型预征率不同，不同地区预征率也不同。东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。

根据《国家税务总局安徽省税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（国家税务总局安徽省税务局公告2025年第1号），自2025年1月1日起，保障性质的住房预征率为0%，包括通过新建、收购等方式筹集的公共租赁住房，保障性租赁住房(配租型)，保障性住房(配售型)，棚户区(城市危旧房)改造安置住房，城中村改造安置住房等。

除上述规定以外的其他住房和非住房预征率为1.5%。

（四）预缴地点不同：

1.增值税：向机构所在地主管税务机关预缴增值税。

2.土地增值税：实施细则第十六条将预征具体办法授权各省制定。实践中，土地增值税（含预征和清算）通常按房地产所在地申报缴纳，但这是基于条例第十条（纳税义务发生后的申报地点）的适用，而非专门针对预征的预缴地点规定。

（五）纳税期限不同

1.增值税：收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

2.土地增值税：按月或按季预缴，具体由各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局统一确定。

（六）结算方式不同

1.增值税：纳税义务发生后，以应纳税额抵减已预缴税款，抵减不完结转下期，不能直接退还。

2.土地增值税：达到清算条件后清算，多退少补，多预征的可以退还。

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